2009年1月19日，全國工商聯(lián)房地產商會REICO工作室在京發(fā)布了《2008-2009年度中國房地產市場報告》、《我國城鎮(zhèn)住房保障范圍和保障方式研究》 、《2000-2005年大中城市家庭居住狀況變動》和《我國部分房地產企業(yè)開發(fā)費用分析》等4個專題報告。以下為《2008-2009年度中國房地產市場報告》摘要。

2008年房地產市場全年維持衰退態(tài)勢。此輪房地產市場調整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調控政策作用、經濟周期性下行、房地產市場自身調整和世界金融危機影響的結果。經過1年的調整期，當前房地產市場已經出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房價自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。2009年房地產市場發(fā)展的不利因素是宏觀經濟仍會繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺，在3季度宏觀經濟出現(xiàn)回暖的預期下，預計下半年房價將會止跌企穩(wěn)。

一、2008年房地產市場運行狀況

2008年房地產市場運行狀況呈現(xiàn)以下四個特征：

1、房屋交易量持續(xù)下降

2008年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房銷售面積49148.38萬平方米，同比減少18.3%，增幅減少48.8個百分點。其中，現(xiàn)房銷售面積為13716.96萬平方米，同比減少19.4%；期房銷售面積為35431.42萬平方米，同比減少17.9%。商品房銷售面積降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降為1-11月份的18.3%。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。

同時，商品房空置面積較快增加。2008年5月，商品房空置面積結束自2007年下半年以來的負增長局面，11月底，商品房空置面積為13599.93萬平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面積為同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5個百分點。

2、房地產開發(fā)投資意愿下降

受需求市場低迷的影響，房地產開發(fā)投資意愿的下降從2008年2季度就開始顯現(xiàn)，4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項反映房地產開發(fā)投資意愿的指標各月均為同比負增長。2008年1-10月房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積為29596.42萬平方米，同比減少5.6%，增幅比去年同期減少22.5個百分點；房地產開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積19343.91萬平方米，同比減少2.5%。

2008年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新開工面積為84289.51萬平方米，同比增長5.4%，增幅比去年同期減少17.5個百分點；商品房施工面積為254936.14萬平方米，同比增長17.7%，增幅比去年同期減少5.3個百分點；商品房竣工面積為35084.23萬平方米，同比增長6.1%，增幅比去年同期減少2.4個百分點。

3、房價出現(xiàn)近10年來首次下降

各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落，8月份70大中城市房價出現(xiàn)近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。2008年，70大中城市房屋銷售價格同比上漲6.47%，漲幅比2006年下降1.1個百分點。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%和6.2%。從環(huán)比來看，2008年70大中城市房屋銷售價格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50個城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個城市二手住房價格出現(xiàn)環(huán)比下降。

2008年房地產市場衰退程度逐季增加。其中，1季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度；2季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌；3季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次下跌；4季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。1-4各季度70大中城市房價變化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲0.3%、環(huán)比下降0.1%和環(huán)比下降1.3%。

4、加大住房保障建設

2008年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降，經濟適用房投資比重與去年同期基本持平。1-11月，別墅高檔公寓投資額為1720.04億元，在商品住宅投資中的比重為6.5%，下降0.9個百分點；經濟適用房投資額為819.37億元，同比增加18.2%。

2008年，除去經濟適用房投資增加外，廉租房建設也大大加快。年初，中央財政安排投入資金68億元，比去年增加17億元。下半年，加快保障性住房建設，成為國務院確定的擴大內需、促進經濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一。在新增1000億元投資中，住房保障建設獲得了一定份額，12月份，國家發(fā)展改革委又下達了100億元中央補助投資計劃，用于加快廉租住房建設和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴大農村危房改造試點等。

二、2009年房地產市場運行趨勢

1、商品房屋空置面積會有較大幅度增加

2006年和2007年商品房屋新開工面積都保持了將近20%的較大增幅，按照建設周期推算，2009年商品房屋竣工面積增幅將會有較大幅度增加。由于2008年房地產市場成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近20%，決定了2009年進入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會有較大幅度增加?？罩梅课葜苯有纬煞康禺a市場的當期供給，在空置房屋沒有被很好消化以前，商品房屋新開工意愿將會下降，以減少房地產市場的后期供給，促進市場供求平衡。

2、房地產開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負增長

2008年2季度房地產開發(fā)投資意愿的下降開始顯現(xiàn)，受此影響，2009年房地產開發(fā)企業(yè)上年結轉的在建工程增幅和房屋建設投資增幅也會大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開發(fā)建設進度的因素，這部分投資可能會出現(xiàn)負增長。同時，受存貨增加的影響，2009年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降，這部分項目對應的新增投資增長也會下降。此外，受宏觀經濟下行和資金緊張狀況影響，估計上半年企業(yè)拿地欲望和開發(fā)土地活動均不會增加。因此，2009年房地產開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負增長。

3、房地產開發(fā)企業(yè)并購重組將會增加

2008年，受開發(fā)信貸增長下降和需求市場衰退的影響，房地產開發(fā)企業(yè)60%的資金供給源（國內貸款、個人按揭貸款、定金及預收款）都為負增長，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會面臨資金困境，未來企業(yè)并購重組將會增加。

4、2009年房價將會止跌企穩(wěn)

短期來看，已經頒布的減息、稅費優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價的穩(wěn)定，2009年上半年在“保增長”的大調控目標下，仍可能還會有利于房價穩(wěn)定的政策出臺。從影響房地產市場的長期因素看，第三次“嬰兒潮”出生的大量80后年輕人的結婚需求，將會有利于近幾年住房剛性需求的增加，過去五年經濟高速增長形成的居民財富積累的基礎，這些因素都會對促進房價的穩(wěn)定起到積極作用。

當前形勢下，形成房價下滑壓力的影響因素主要有宏觀經濟的下行、經濟適用房建設力度加大帶來的增加市場供給預期、農村建設用地流轉制度改革帶來的土地供給層面的長遠影響等等。

在一系列擴大內需保增長的政策作用下，預計2009年3季度宏觀經濟將出現(xiàn)回暖，同時經濟適用房相關政策、農村建設用地流轉制度相關政策，短期內對房地產市場的影響有限，上述促進房價穩(wěn)定因素的影響將會大于房價下行因素的影響，預計2009年下半年房價將會止跌企穩(wěn)。