開(kāi)欄的話
關(guān)注民生焦點(diǎn)，探求新聞?wù)嫦唷獜慕裉炱?，本?bào)將適時(shí)推出專題欄目《民生視點(diǎn)》，用真實(shí)、客觀、深入的目光，為您解讀身邊的民生事件。我們將付出百倍的努力，我們也期待您的參與。
這個(gè)冬天對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，似乎特別寒冷。隨著房產(chǎn)新政的相繼出臺(tái)，隨著信貸的調(diào)整，臨沂的樓盤(pán)現(xiàn)在面臨怎樣的局面，生機(jī)又在哪里呢？
市民出手謹(jǐn)慎
“做了廣告以后，打電話的很多，來(lái)看的也很多，需求是有的，但是觀望情緒太嚴(yán)重?！笔袇^(qū)一處在建樓盤(pán)位置不錯(cuò)，價(jià)格也相對(duì)比同位置的低廉，吸引了大量的市民，但是市民出手卻很謹(jǐn)慎。
從建設(shè)部門(mén)的調(diào)查看來(lái)，臨沂人并不是“觀望到底”，現(xiàn)房銷量達(dá)到了近8成，情況是不錯(cuò)的，也說(shuō)明臨沂市民仍然是有比較明顯的購(gòu)房需求的，觀望情緒比較嚴(yán)重主要是針對(duì)期房。
市區(qū)一處靠河邊的期房，地段很好，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)得也不錯(cuò)，但是一過(guò)10月份，銷售情況也受到了影響。一位客戶認(rèn)為，“我知道房子不錯(cuò)，但我不想掏錢(qián)，明年誰(shuí)知道樓市會(huì)怎樣。等房子建起來(lái)我再考慮付按揭?！?BR> “泡沫”多大有爭(zhēng)論
在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，臨沂的房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫。他們的論據(jù)是什么呢？
首先是地價(jià)。以在濱河板塊拿地為例，上世紀(jì)末辦完所有手續(xù)不過(guò)20萬(wàn)元一畝的土地，到2004年已經(jīng)上漲到130多萬(wàn)。地價(jià)占據(jù)了開(kāi)發(fā)成本的“大頭”。
還有去年飆升的建設(shè)成本：一噸鋼材漲到六七千元，勞動(dòng)力成本也在漲。各項(xiàng)稅費(fèi)也是開(kāi)發(fā)商不小的負(fù)擔(dān)。
難以預(yù)料的成本。一位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人介紹，他用幾十萬(wàn)一畝的價(jià)格拿了塊地，結(jié)果拆遷拆了三年半，跑各項(xiàng)手續(xù)又花了一年；幾千萬(wàn)的銀行利息還上去，直到折合一畝地價(jià)超過(guò)二三百萬(wàn)了，房子才開(kāi)始建設(shè)。
陶然路一家樓盤(pán)售樓處的售樓人員說(shuō)，賣(mài)房子跟賣(mài)蘿卜不一樣，種蘿卜不需要貸款。我們要降價(jià)了，拿什么還銀行錢(qián)？
但許多市民算的是另一本賬。蘭山區(qū)小王翻出臨沂市統(tǒng)計(jì)局的政府信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2008年一季度臨沂市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不過(guò)3549 元，“也就說(shuō)每人每月賺不足1200元，雙職工之家不過(guò)2400元。按照現(xiàn)在蘭山區(qū)大多數(shù)樓盤(pán)的每平米近3000元的價(jià)格，這個(gè)負(fù)擔(dān)還是不小。”
市場(chǎng)已有積極反應(yīng)
王小姐在金壇路的家今年被拆遷，政府將新房還建到了沂蒙路以東的涑河沿岸。除“拆一還一”和優(yōu)惠的部分面積外，多出來(lái)的面積王小姐一家按照每平米3200元左右的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。這個(gè)價(jià)格，王小姐覺(jué)得還是比較合適的。
“首先是這個(gè)地段很好，而且北城新區(qū)開(kāi)發(fā)后，這里就是新舊城接合的地方，商業(yè)肯定也會(huì)發(fā)展。無(wú)論是出租還是銷售都能有個(gè)好價(jià)錢(qián)。”
而蘭山區(qū)武女士通過(guò)多方比較后，最終申請(qǐng)到萬(wàn)通盛世馨園的經(jīng)濟(jì)適用房，每平方米1064元的價(jià)格不僅出乎自己意料，也出乎了同事的意料?！叭绻哟蟊Ｕ戏拷ㄔO(shè)力度，買(mǎi)房并不是夢(mèng)?！?BR> 其實(shí)，在臨沂市11月份的降低稅費(fèi)、擴(kuò)大信貸的房產(chǎn)新政推出以來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)有了積極的反應(yīng)。自11月18日起到11月26日，商品房網(wǎng)上簽約725套，面積5.82萬(wàn)平方米，金額1.67億元，相比新政實(shí)施以前的商品房網(wǎng)上簽約情況，環(huán)比前周七個(gè)工作日分別增長(zhǎng)29.2%、26.9%和27.5%。二手房交易也明顯增長(zhǎng)。
記者看到，市場(chǎng)也對(duì)一些新熱點(diǎn)做出了積極的關(guān)注。比如一些60平米以下超小戶型成為許多樓盤(pán)的亮點(diǎn)。
未來(lái)潛力很大
一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也坦言這場(chǎng)危機(jī)并不完全是壞事：小的開(kāi)發(fā)商會(huì)被“洗掉”，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、過(guò)度開(kāi)發(fā)也將減少；買(mǎi)方市場(chǎng)下，開(kāi)發(fā)商會(huì)更注重樓盤(pán)的品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)購(gòu)房者是有好處的。另外隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，臨沂的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍有10-20年的快速發(fā)展時(shí)期。
建設(shè)部門(mén)預(yù)測(cè)，近期由于受到全國(guó)房地產(chǎn)銷售形勢(shì)影響，市場(chǎng)低迷將持續(xù)一段時(shí)間；由于投資的延期作用，開(kāi)發(fā)投資在2008年四季度和2009年上半年持續(xù)增長(zhǎng)，幅度可能放緩；價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展，個(gè)別樓盤(pán)可能由于資金回籠而降低房?jī)r(jià)。預(yù)計(jì)到年底施工面積將達(dá)到1050萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積達(dá)到450萬(wàn)平方米，竣工面積達(dá)到240萬(wàn)平方米。
建設(shè)部門(mén)預(yù)測(cè)，從中長(zhǎng)期看，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略的實(shí)施，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)帶來(lái)廣闊的發(fā)展空間。當(dāng)前臨沂城鎮(zhèn)人口424萬(wàn)人，到2020年預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口增加到703萬(wàn)人。按照人均建筑面積32平米計(jì)算，全市城鎮(zhèn)需要增加近9000萬(wàn)平米的房屋，其中市區(qū)每年需要增加近270萬(wàn)平方米左右的房屋，由此可見(jiàn)，臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力仍然巨大
臨沂樓市呈“買(mǎi)方市場(chǎng)”特點(diǎn)
12月4日，臨沂市邀請(qǐng)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人座談，聽(tīng)取對(duì)臨沂市房地產(chǎn)工作意見(jiàn)，分析形勢(shì)，研究對(duì)策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
在臨沂市建設(shè)部門(mén)的調(diào)查報(bào)告中可以看到，從2005年到2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額、開(kāi)工、預(yù)售、竣工、銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)，進(jìn)入2008年投資額、開(kāi)工面積持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)售、銷售形勢(shì)低迷，施工、竣工速度放緩。
目前，房地產(chǎn)主要面臨的問(wèn)題，一是市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)存量較大。從數(shù)據(jù)看來(lái)，已經(jīng)竣工的房屋銷售并不壞，銷售率達(dá)到78.6%，但是，已經(jīng)具備預(yù)售條件尚未預(yù)售出去的商品房、已經(jīng)開(kāi)工的商品房和已經(jīng)規(guī)劃的商品房還有不少。市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的買(mǎi)方市場(chǎng)特點(diǎn)，而且觀望形勢(shì)嚴(yán)重。
另外零星開(kāi)發(fā)、重樓房、輕配套的現(xiàn)象還比較突出。此類問(wèn)題在九縣更加突出，有些地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作需要進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)交付就使用，造成安全隱患，帶來(lái)矛盾糾紛；開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小，開(kāi)發(fā)工作量不大，一些企業(yè)常年沒(méi)有開(kāi)發(fā)任務(wù)。
