近期，福州、廈門(mén)、青島等多數(shù)二線城市的房地產(chǎn)銷售不景氣，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象。借“金九銀十”之機(jī)，以萬(wàn)科為首的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起降價(jià)活動(dòng)，引來(lái)長(zhǎng)春等二線城市地產(chǎn)商及其代言人的“炮轟”，稱二線城市房?jī)r(jià)本不存在下跌空間，萬(wàn)科降價(jià)是“攪局”，帶動(dòng)了二線城市房?jī)r(jià)下跌，擾亂了居民正常的購(gòu)房需求。 

　　二線城市房產(chǎn)降價(jià)是居民購(gòu)買力、開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變和行業(yè)運(yùn)行規(guī)律等多種深層次因素綜合作用的結(jié)果，絕不能將其單純歸罪于某些龍頭企業(yè)的降價(jià)行為。  

　　從供需形勢(shì)來(lái)看，目前二線城市房產(chǎn)降價(jià)的根本原因，應(yīng)是近年來(lái)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快以及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，而居民購(gòu)買力相對(duì)不足。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.3億平方米，同比增長(zhǎng)8.7%。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀的當(dāng)下，這種供需矛盾越發(fā)突出。  

　　房?jī)r(jià)近年來(lái)的不斷上漲在民眾中造成了強(qiáng)烈的“積怨”，房地產(chǎn)業(yè)早已成為中國(guó)“最招人恨”的行業(yè)。在行業(yè)不景氣的大背景下，開(kāi)發(fā)商有必要通過(guò)降價(jià)迎合購(gòu)房者。新浪網(wǎng)的調(diào)查顯示，有八成以上的網(wǎng)友贊成萬(wàn)科降價(jià)，與開(kāi)發(fā)商猛烈炮轟萬(wàn)科形成鮮明對(duì)照。  

　　從開(kāi)發(fā)模式來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，二線地產(chǎn)商多扎根本土開(kāi)發(fā)，對(duì)本地房?jī)r(jià)的控制力較強(qiáng)。市場(chǎng)特性決定了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，即地產(chǎn)企業(yè)普遍不追求資金周轉(zhuǎn)速度，而是追求本地單個(gè)項(xiàng)目的高利潤(rùn)率。如果“諸侯割據(jù)”的開(kāi)發(fā)模式不改變，那么二線地產(chǎn)商都有好日子過(guò)，這是購(gòu)房者不愿看到的局面。  

　　萬(wàn)科等跨地區(qū)大企業(yè)出現(xiàn)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。這些地產(chǎn)企業(yè)不單純追求單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，強(qiáng)調(diào)快速開(kāi)發(fā)和銷售，借高效的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提升凈資產(chǎn)收益率。如果未來(lái)房地產(chǎn)的工廠化生產(chǎn)可以由萬(wàn)科等企業(yè)實(shí)現(xiàn)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率將進(jìn)一步提升，在凈利潤(rùn)率下降的前提下，仍可實(shí)現(xiàn)較高的凈資產(chǎn)收益率。開(kāi)發(fā)模式如能轉(zhuǎn)變，將增強(qiáng)房?jī)r(jià)下降或者房地產(chǎn)毛利率下降的預(yù)期，這對(duì)購(gòu)房者是有利的，也有利于龍頭企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。  

　　從行業(yè)運(yùn)行規(guī)律來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性決定了行業(yè)銷售利潤(rùn)率下降的必然性。中國(guó)土地成本占房地產(chǎn)成本的比例較高，而房地產(chǎn)行業(yè)又過(guò)于依賴銀行貸款和預(yù)售款。目前銀根緊縮的現(xiàn)狀沒(méi)有得到根本緩解，如果將來(lái)預(yù)售款制度和國(guó)際接軌，行業(yè)的資金鏈條又將緊繃，損害行業(yè)的健康發(fā)展。從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮出發(fā)，二線開(kāi)發(fā)商有必要防患于未然，用降價(jià)迎合市場(chǎng)剛性需求，加快資金回籠力度。  

　　房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的要求很高，是“類金融行業(yè)”，從某種程度上來(lái)說(shuō)，資金的充裕程度決定了企業(yè)未來(lái)的生存空間。僅就今年上半年來(lái)看，萬(wàn)科、金地等龍頭地產(chǎn)公司通過(guò)發(fā)行公司債等手段，在行業(yè)低迷時(shí)獲得了發(fā)展所需的資金，體現(xiàn)出大公司的優(yōu)勢(shì)。  

　　香港和美國(guó)的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史證明，集中度提高是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。二線地產(chǎn)商沒(méi)必要一味指責(zé)“攪局者”制造了房?jī)r(jià)下跌，而應(yīng)該正視自身不足，迎合市場(chǎng)需要，順應(yīng)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，積極防范風(fēng)險(xiǎn)。