但這里也暗含了一個判斷:持幣。老百姓還是有錢的,只是不愿意買罷了。
8月奧運“望季”過去,九月傳統(tǒng)樓市銷售“旺季”來臨。從臨沂人的錢上預測一下,今年秋收的收成如何。
普通人:無錢可買
來自臨沂市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,臨沂市商品房住宅平均銷售價格為1982元,其中城區(qū)中心均價為2956元。1982與2956,前者由于包括的內容過于雜亂,而后者基本代表著臨沂市區(qū)的樓盤價格。
為方便城區(qū)按照3000元每平米算吧。買個100平米的房子,要用30萬。如果按照30%的首付、最新利率、15年還款額計算,房子總額將達到54萬余元,每個月還款1847.38元。
而一季度臨沂城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3549元,平均每個月工資為1200元。這意味著什么?意味著每月共收入2400元的雙職工家庭,每個月要拿出的近80%的錢用來供房子。這還是在雙方家庭提供了首付的基礎上。
這還不算8%的通脹。國際上是有標準線的。通常來說,一棟房子不超過一個家庭年收入的5倍算是正常的。也就說,每年6萬的年收入可以買30萬的房子,你可以說中國的國情不同,中國老年人為孩子買房子的很多,但臨沂這個革命老區(qū),幾代富豪是不可能的,拿出首付還行,包辦也有困難吧。
有錢人:持幣待購
下面分析有錢人的市場。持幣待購的,應該是這群人。
濱河板塊開發(fā)了220萬平方米的房子,都號稱要賣給有錢人。我不知道臨沂有錢人多不多,但我知道臨沂濱河的房子普遍賣得不好。
有錢人,經(jīng)常購買幾套房子,這是自然。臨沂的高檔樓盤或者冒充高檔的樓盤,總有一個美好的假設:臨沂人有錢人多,做生意的人多,所以臨沂人不缺錢。
但第一,臨沂有多少有錢人呢?我不知道1080萬臨沂人民里到底有多少有錢人,但是我知道2007年gdp就1650億,還能有多少有錢人?
沒有人去計算臨沂人的基尼系數(shù),也就是貧富分化系數(shù),但是可以肯定,臨沂的貧富分化是非常嚴重的。
第二,臨沂人沒有炒房的傳統(tǒng),大多買了是為出租,或者為了孩子。這樣他還能買幾套呢?而且臨沂做批發(fā)生意的,最重要的是現(xiàn)金流,在已經(jīng)滿足安居之后,會不停地買房子么?
第三:房子蓋得馬馬虎虎,周圍還有日照地產(chǎn)虎視眈眈,大概不需要那么多有錢人的房子吧。
第四,也是最重要的,臨沂小企業(yè)多,小老板多,對經(jīng)濟承受力很低。上半年經(jīng)濟不穩(wěn),油價高升讓臨沂的車老板閑了1/3,退稅政策調整讓板材企業(yè)倒了n百家,臨沂有錢人也很受打擊啊。既然已經(jīng)有房住,房地產(chǎn)投資價值又在下降,買房動力應該會下降。
外部環(huán)境來說,拖了樓市的后腿
炒股的基本是有產(chǎn)者吧(不說是有錢人)。
但是,股市啊!啥也別說了。
臨沂人已經(jīng)掏空了口袋
有一句話,說南坊的建設掏空了臨沂公務員10年的口袋。我也認識一些公務員,當然是普通公務員,這話說得是不差的。臨沂最穩(wěn)定的群體,沒有多余的錢了。
我認識一位做商場的經(jīng)理,他告訴我,因為臨沂還建項目今年已經(jīng)陸續(xù)完工交錢,臨沂百貨銷售受到了很大的影響。臨沂人連買褲衩子的錢都省啦,還要買什么房子?
開發(fā)商要尊重老百姓
總有房地產(chǎn)開發(fā)商說“成本在那里,不可能掉下來的”。商品如果都必須高于成本哪里還會有破產(chǎn)?再說一句,你以為成本真的已經(jīng)高到低100塊就要跳樓的地步么?上海的房子跌了7000塊,不曾聽說有開發(fā)商跳樓。
要想從市場中熬出來,我覺得最重要的是尊重百姓,尊重沉默的大多數(shù),尊重價值規(guī)律。
其實我也同情開發(fā)商,本錢不是自己的,一旦資金鏈出問題,說跨就是一聲的事。
同情開發(fā)商是因為同情老百姓。跨了之后誰最慘?當然是把買褲衩子的錢都省下來買房子的老百姓最慘!
很多人,真的是想買房子,比如我,但是一想到無窮無盡的按揭,我實在不愿意把人生中最美好的年華斷送在養(yǎng)房子上。
說來說去,持幣待購是一小部分,大部分人是真的沒錢。不但老百姓沒錢,開發(fā)商也沒錢??墒菦]錢不得不買,沒錢也不得不蓋。你說咋辦?就像一盤跳棋,大家都走到中間回不去也進不了,慢慢熬吧。
記者 田慧