三江長榮共享報告:2008年臨沂房地產市場分析（2008年4月）

一、市場綜述

    1）2007年1-5月份，全市商品房銷售面積達69.67萬平方米，同比增長84.5%，實現商品房銷售額13億元，其中商品住宅銷售面積為65.09萬平方米，同比增長74.13%。

    2）從供應主體看：臨沂地處魯南核心城市，商貿經濟發(fā)達城市，近幾年來，外地的一些房地產開發(fā)商紛紛來到臨沂，尋求新的發(fā)展，比如：魯商、前田等實力較強的房地產開發(fā)企業(yè)大量涉足臨沂市。這些外來的房地產開發(fā)商擁有外地成功的運作經驗，是實力雄厚的開發(fā)商，他們在產品的概念和營銷的思路上都有相當獨到的見解。

    3）從需求規(guī)模看：近年來，臨沂市經濟快速增長，GDP 和人均GDP 呈上升趨勢，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費正在成為產業(yè)升級和經濟增長的主要動力。臨沂市城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進，將帶動住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升級的需要，同時，隨著近幾年外地來臨沂工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證臨沂市房地產業(yè)在未來的幾年中繼續(xù)保持“供求兩旺”的景氣局面。

    4）從市場價格看：這兩年，受宏觀調控的影響，臨沂商品房價格走勢相對平穩(wěn)，但是從需求來看，今年上半年臨沂市大多數樓盤銷售情況良好，前兩年積壓的購房需求在今年開始釋放，房地產市場需求量在不斷增加；另外，綜合臨沂市經濟發(fā)展態(tài)勢，預計臨沂房價將呈現穩(wěn)中有升的局面。當前，要進一步調整好結構，堅持面向百姓、面向市場、面向未來的指導思想，多渠道保障和解決中低收入居民的住房問題，完善廉租房制度，規(guī)范物業(yè)管理，推廣應用節(jié)能材料，實現住宅建設的可持續(xù)發(fā)展。這樣，臨沂的房地產市場才會有更加健康、穩(wěn)定、繁榮的明天。

二、價格：

    1）2007年上半年臨沂市房屋均價為每㎡2649元，而這一均價很大程度上依靠蘭山區(qū)高房價的推動作用。蘭山區(qū)是房價最高的地區(qū)，商品房平均價格達到2770元；而河東區(qū)平均每㎡為2122元；羅莊區(qū)平均房價最低，僅為1873元。與2006年相比價格基本持平。

    2）2008年目前碧水綠洲賣的很火，價格在1800元，城中臨沂魯銀房地產開發(fā)有限公司龍騰華景5000多，共400套，一期200套，2期計劃5500。

    3）、羅莊主要是城市基礎配套不全，景觀優(yōu)勢不明顯，但濱臨濱河大道還是很受歡迎的。

目前濱河物業(yè)的價格，別墅4000多，多層2000多不到3000，均價約2880（觀天下）。

三、臨沂房地產市場目前有特點分析：

    1）以河為軸 五大板塊
     臨沂房地產開發(fā)以河為軸，以沂河、涑河、祊河三河交會處為中心，沿河展開形成蘭山濱河區(qū)、河東濱河區(qū)、羅莊濱河區(qū)，北城新區(qū)(南坊)及蘭山老城區(qū)五大板塊，開發(fā)重心由蘭山濱河區(qū)向北城新區(qū)(南坊)、河東濱河區(qū)轉移。據調查2008年房地產開發(fā)面積將突破1000萬平方米(2008年新開發(fā)面積600萬平方米加上2007年結轉存量400萬平方米)。其中，北城新區(qū)(南坊)新開發(fā)項目15個，總開發(fā)面積150萬平方米；河東區(qū)新開發(fā)項目10個，開發(fā)面積80萬平方米；羅莊區(qū)新開發(fā)項目10個，開發(fā)面積120萬平方米；蘭山濱河區(qū)約70萬平方米；蘭山老城區(qū)新開發(fā)8個項目，70萬平方米。目前，市轄三區(qū)近百個樓盤開發(fā)建設，星羅棋布，競相發(fā)展。

    2）外商帶動 高層為主
    隨著臨沂經濟發(fā)展實力提升，投資環(huán)境改善，特別是“一河五片”的濱河城市格局的推出，吸引了一批國內外房產開發(fā)商，如新加坡客商開發(fā)的聯安現代城，魯商集團開發(fā)的沂龍灣、鳳凰城，福建客商開發(fā)的錦繡藍山、江蘇客商開發(fā)的久隆國際、臺灣客商開發(fā)的臺北新城、北京客商開發(fā)的外灘明珠等。據統(tǒng)計，目前40多家中外開發(fā)商進駐臨沂投資興業(yè)。所建樓盤以高層為主，如錦繡藍山有11層、17層、19層、22層，外灘明珠有26層、33層，鳳凰城、久隆國際分別有25層、27層、33層，以外地開發(fā)企業(yè)建設的沂龍灣、鳳凰城、外灘明珠、臺北新城、久隆國際等一批樓盤的興建為標志、臨沂房地產開發(fā)水平進入一個新時期。

    3）樓型多樣 戶型多種
    目前在建的樓盤樓型多樣，有小別墅、復式、多層、小高層、高層、公寓式商住樓。戶型多種，據20個樓盤戶型調查，所有樓盤均有6個以上戶型，110-130平方米是主流戶型，其中：沂龍灣從55-300平方米有20個戶型，錦繡藍山從99-258平方米有15個戶型、齊魯園從45-220平方米有12個戶型，久隆國際從90-195平方米有14個戶型，外灘明珠、龍騰華景、冠蒙時代花園分別有10個戶型，臺北新城、陽光高第還有48-62平方米的精裝小房，聯安現代城有30-50平方米的酒店式公寓。

    4）規(guī)模大 定位高
    在調查的20個樓盤中，占地超過100畝超過10家，如開元上城、錦繡藍山、美多現代城、沂龍灣、外灘明珠、齊魯園、羅湖觀天下花園、水景明珠、清水灣、臺北新城、魯商鳳凰城。
    樓盤品質提升，有歐式建筑，亦有江浙風格，均為智能化管理。同時，樓盤整體布局、綠化、設施配套，樓房造型及戶型設計。樓盤命名等都體現了先進文化理念，集中了中外樓房優(yōu)勢，具有鮮明改革開放、創(chuàng)新發(fā)展的時代特色。

四、羅莊房地產市場發(fā)展簡析

    作為臨沂的工業(yè)區(qū)，羅莊在房地產的發(fā)展上一直處于比較滯后的層面。

    1）、長期以來依賴自產自銷：羅莊的住宅一直嚴重依賴本區(qū)域消費，所以導致其價格一直比較低，除了2003年略上漲之外，從2005年到2007年的價格一直都在1500上下浮動。

    2）、產品結構比較單一：除了曾經出現的雙月園別墅，羅莊的產品一直以多層為主，幾乎未出現小高層及高層住宅，產品結構的嚴重單一化，致使一部分高端客戶分流到市區(qū)。

    3）、發(fā)揮郊區(qū)化效應：上半年天鵝湖的熱銷，說明蘭山的部分客戶在向郊區(qū)過渡，尤其是當市中心房價過高，導致人群向周圍分流，這在一定程度上推動了羅莊的房產市場的繁榮。

    4）因為價格低，河邊的下面九縣的人買的也不少。

五、羅莊主要代表樓盤：

    目前羅莊區(qū)有觀天下、巴龍的地、青島城建的地、日照海納、福安康、碧水綠洲，據說南邊又被香港的給買了。其中巴龍有130萬方，號稱地王。

    1）美澳花園(羅湖地產)

    規(guī)劃建筑面積12萬平方米，建筑密度22.7%，綠化率45.2%，項目總投資1.2億元。建筑風格以歐式為主，戶型以疊拼別墅為主、聯排別墅為輔、兼有獨院別墅與五層公寓住宅。

    2）觀天下花園(羅湖地產)

    位于美澳花園東南角，占地面積19.39公頃。規(guī)劃住宅樓57棟，其中25層以上高層住宅樓7棟。建筑面積24萬平方米，容納居民2000戶，現已全面開工。=

　  3）清水灣花園(羅湖地產)

    處于美澳花園東，緊臨沂河。小區(qū)占地面積12萬平方米，建筑面積30萬平方米，由6幢疊加別墅，4幢獨棟別墅、一幢11層高的小高層，8幢26層的高層板樓住宅以及一座五星級酒店組成，是沂河首席70年產權濱河高檔住宅社區(qū)。

    4）怡景天鵝湖

    位于高新區(qū)科技大道(原羅八路)與雙月園路交匯處(高新區(qū)公安局對面)，占地面積：845畝，建筑面積：692000㎡，綠化率：38%，容積率：1.23，開發(fā)商臨沂隆豐行怡景房地產開發(fā)有限公司，怡景·天鵝湖擁有一個約1.3萬平方米水面面積的天然湖泊，這是市區(qū)內罕有的一大自然生態(tài)景觀，他們力求將此項目打造成為臨沂首個大型綜合高尚水岸生態(tài)花園。小區(qū)還擁有生態(tài)圓舞泳池，引湖造泳池，也使怡景天鵝湖成為臨沂首個帶泳池的住宅小區(qū)。

    5）沂州陽光花園

    占地360畝，位于高新區(qū)羅七路與工業(yè)南路交會處，由沂州房地產有限公司投資興建，坐落在高新區(qū)的政治、經濟、文化中心。一期、二期、三期工程共18萬平方米，是目前臨沂市最大的住宅小區(qū)之一。

    6）月亮城——皓明園

    位于羅莊區(qū)雙月園路中段，是雙月園集團繼月亮城——華明園、坤明園后開發(fā)的三期工程，整個園區(qū)以聯體別墅為主，總占地280畝，建筑面積8.37萬平方米，容積率為0.57，綠化率46.2%，規(guī)劃總戶數383戶。園區(qū)建筑造型分單體別墅、聯體別墅和公寓三種。

六、臨沂住住宅市場發(fā)展預測

     1）、價格將持續(xù)上漲：從去年上漲的態(tài)勢來看，2008年房價將延續(xù)中低檔住宅上漲的空間，新上市樓盤將繼續(xù)拉高整個片區(qū)的樓盤價格。

     2）、蘭山將延續(xù)領頭羊的帶頭作用：作為整個城市的中心片區(qū)，整個城市未來放量的70%將集中在蘭山區(qū)，其中以南坊、濱河為主力放量區(qū)，而臨沂人長久的生活習慣和中心生活的趨向心理，也表明下半年，蘭山將依然延續(xù)整個臨沂

     3）、河東濱河市場沖擊蘭山：河東2008年預計將出現濱河板塊成片上市的局面，比如冠亞星城、東華苑、新東方花園、翔宇地塊等，河東相對低廉的價格和優(yōu)美的景觀，將對蘭山片區(qū)的濱河住宅相成一定的沖擊。

     4）、濱河面臨多重威脅：短時間內，大批量樓盤的集中上市，將在一定程度上對整個區(qū)域的樓市形成強大的供應壓力，預計在未來三年內，整個片區(qū)的供應總量將達到近400萬平方，為臨沂近三年的總需求量。

     5）、南坊開發(fā)出現冰火兩重天：大量的住宅集中上市，而市場的消費力將被稀釋，從而帶來的是整個市場客戶資源不足，南坊的高價將受到沖擊。

     6）、二手房將大規(guī)模上市：2008年，隨著房價的進一步拉高，前期部分炒房客戶開始出手，臨沂的二手房交易將進入高峰期，臨沂將迎來一個二手房的黃金時期。

    7）、濱河地產前景樂觀：雖然面臨諸多壓力，但是濱河其特有的優(yōu)勢，將保證其在未來的一段時間內依然是整個臨沂高端人群的首選居住板塊。

七、臨沂房地產目前市場特征

    1）目前市場感覺較冷，各個樓盤的成交雖然在3月回暖，但是同比銷售并不樂觀。加之四線縣城房產市場的崛起，縣城向市區(qū)過渡人群出現一定的縮減，另外，政府的大規(guī)模興建經濟適用房和單位自建房的集中入住，會導致市場短暫性萎縮。

    2）當然，臨沂市場從整體上看還是比較好的，但是遠沒有大家想象中的那么好，原來想3年開發(fā)結束的，至少要延長1年以上的時間。

    3）目前整個臨沂的市場看漲，2008預測上漲15%，2007年臨沂整體上漲在10%以上。