為了更深層次的理解都市綜合體，筆者特地趕赴沂蒙路上的項(xiàng)目所在地采訪了上海頤高投資（控股）有限公司副總裁朱彬鈞，就大家對(duì)“城市綜合體”最關(guān)心的幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行闡述。

      都市綜合體“城中城”的概念，也就是說(shuō)“都市綜合體”是城市發(fā)展到一定程度的高級(jí)建筑群形態(tài)，將傳統(tǒng)城市中分立的居住、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)及社交等職能高度集中，其內(nèi)部核心建筑往往是一幢或數(shù)幢大廈，形成居住和辦公場(chǎng)所。并具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是城市空間巨型化，城市價(jià)值復(fù)合化，城市功能集約化的發(fā)展。一般而言“都市綜合體”建筑地段極具稀缺性。

      都市綜合體在臨沂可能是一個(gè)新的東西，但在國(guó)外和國(guó)內(nèi)其他城市確是一個(gè)非常成熟的產(chǎn)品，遠(yuǎn)的不說(shuō)，近的就包括萬(wàn)達(dá)在濟(jì)南、青島開發(fā)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是我們所要描述的都市綜合體。對(duì)開發(fā)商而言，都市綜合體的開發(fā)比一般的商業(yè)或者住宅要求要高很多，比如說(shuō)規(guī)劃，除了要涵蓋整體規(guī)劃、空間規(guī)劃、交通規(guī)劃、景觀規(guī)劃、建筑立面、戶型設(shè)計(jì)等各方面之外，還要貼近市場(chǎng)和客戶，不能想當(dāng)然地“強(qiáng)制性”開發(fā)。

      進(jìn)行都市綜合體開發(fā)時(shí)，首先要分析研究城市的各種零售功能、商業(yè)服務(wù)、金融、辦公功能和其他具體功能的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，其次要分析物業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選擇習(xí)慣特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目的立地條件，確定綜合體中規(guī)劃的每一種功能的相對(duì)位序。比如，我們?cè)谠O(shè)置餐飲的時(shí)候首先要分析那些是餐飲的客戶，什么樣的建筑及內(nèi)部設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)餐飲的人會(huì)覺(jué)得這樣用起來(lái)很舒服，然后是不斷的與客戶溝通交流，甚至按照客戶的需求去定制。在具體一點(diǎn)就是客人往那里進(jìn)，廚房放在那里，化油、排煙怎么做，跑菜怎么跑等等。住宅也是一樣，怎么去貼近客戶，多大的面積？幾房？家庭必備的功能點(diǎn)怎么去實(shí)現(xiàn)，面積能更經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然也包括價(jià)格定位，總之，我們希望給客戶的感覺(jué)是合適的。

      與臨沂日益增長(zhǎng)的消費(fèi)能力、以及商業(yè)物業(yè)巨大的潛力和空間相比，目前臨沂高質(zhì)量的大型購(gòu)物中心則相對(duì)缺乏，頤高上海街選址北城新區(qū)，正是看好臨沂未來(lái)的發(fā)展遠(yuǎn)景和巨大的商業(yè)空間：一旦出現(xiàn)交通更便利、環(huán)境更舒適、業(yè)態(tài)功能更齊全、經(jīng)營(yíng)品牌更豐富的項(xiàng)目，可能會(huì)產(chǎn)生巨大的吸引力。
    一個(gè)都市綜合體項(xiàng)目成功與否取決于幾個(gè)要素：地段和交通、人氣以及管理。北城新區(qū)處于新老城區(qū)的接合處，是臨沂未來(lái)的CBD，離傳統(tǒng)的中心區(qū)只有不到5公里的距離，且良好的道路交通條件勢(shì)必會(huì)帶來(lái)大量人流。同時(shí)，北城新區(qū)將很快涌現(xiàn)一大批機(jī)關(guān)事業(yè)單位的寫字樓和城市公共建筑，加上大量高端住宅的開發(fā)，意味著將有一批高層次、高追求的客戶集中到這個(gè)區(qū)域，帶來(lái)旺盛的人氣，頤高在全國(guó)23個(gè)城市的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，都將在上海街的發(fā)展過(guò)程中得到充分展現(xiàn)。

      都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、酒店的經(jīng)營(yíng)管理、寫字樓的經(jīng)營(yíng)管理、公寓住宅的經(jīng)營(yíng)管理。

公寓的物業(yè)管理是尤其受到購(gòu)房者關(guān)注的，作為復(fù)雜綜合體中的公寓住宅，在享受到充足便利的同時(shí)，兼顧到業(yè)主的私密性和安全性。

為創(chuàng)造一個(gè)安全、私密、動(dòng)靜相宜的住宅區(qū)環(huán)境，項(xiàng)目設(shè)置了商業(yè)和住宅分離的動(dòng)線通道，加強(qiáng)安全系統(tǒng)的設(shè)置：訪客對(duì)講、閉路電視監(jiān)控、小區(qū)周界防范、定時(shí)巡更等多重封閉防護(hù)管理措施。

       都市綜合體的優(yōu)越之處，不僅僅體現(xiàn)在房型和地段上，更多的體現(xiàn)在項(xiàng)目的整體規(guī)模和功能定位。有城市研究專家指出，都市綜合體的出現(xiàn)，往往是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個(gè)新階段的象征，在都市綜合體中，城市生活的各要素以一種嶄新的空間秩序重新展現(xiàn)，并互相依存，互相促進(jìn)，形成一個(gè)復(fù)合功能、高效率的綜合體。都市綜合體一般都位于城市主力商圈中心，發(fā)展配套齊全，物業(yè)增值空間大。如曼哈頓的洛克菲勒中心、東京六本木新城、香港的IFC等。

      臨沂是個(gè)特殊的城市，雖然被劃入三線城市之列，但作為商業(yè)名城，其影響力具有全國(guó)高度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不容小覷。而城市綜合體復(fù)合了多種功能，業(yè)態(tài)豐富，十分符合臨沂城市發(fā)展的方向。頤高上海街具備的高水準(zhǔn)也能吸引人群前來(lái)居住、消費(fèi)、休閑、商務(wù)辦公，從而推動(dòng)整個(gè)綜合體不斷向前發(fā)展。

      業(yè)內(nèi)人士表示，頤高上海街把都市綜合體的概念首次引入臨沂，并匯聚中外力量，將臨沂市的居住和商業(yè)環(huán)境帶到了一個(gè)新的水平，將極大的提升臨沂市城市商業(yè)功能和影響力。

                                                  

      洛克菲勒中心于1930年開發(fā)，位于美國(guó)最繁榮的曼哈頓區(qū)中部，區(qū)域占地約89031平方米，是本世紀(jì)最早出現(xiàn)的綜合體，也是當(dāng)時(shí)世界上規(guī)模最為龐大的私屬 的商業(yè)、娛樂(lè)中心，號(hào)稱20世紀(jì)最偉大的都市計(jì)劃之一。

      洛克菲勒中心區(qū)域內(nèi)包括餐廳、辦公大樓、服飾店、銀行、郵局、書店   甚至還有地下通道貫穿連接。建筑師聰明地利用大樓間的廣場(chǎng)、空地與樓梯間制造人行流動(dòng)的方向，每天可容納25萬(wàn)的人次在此上班、觀光、消費(fèi)。

      六本木新城（Roppongi Hills）：日本的夢(mèng)想之地

      六本木新城，位于東京市中心，是繼洛克菲勒中心以來(lái)自營(yíng)企業(yè)投資開發(fā)的最大的都市綜合體項(xiàng)目，同時(shí)也標(biāo)志著城市生活方式的一種轉(zhuǎn)變。六本木新城，是一個(gè)占地面積11.6萬(wàn)平方米的超大型復(fù)合性都會(huì)地區(qū)，是日本東京著名的購(gòu)物中心和旅游中心，也是目前日本新都市主義居住空間的范本，被稱為“城中城”、“立體城”、“藝術(shù)城”。

      國(guó)際金融中心（IFC）：香港的世界通途

      國(guó)際金融中心簡(jiǎn)稱IFC，位于香港島的中環(huán)填海區(qū)，面向維多利亞港，高420米，共88層，為香港最高、世界第六高的建筑物，是香港作為世界級(jí)金融中心的著名地標(biāo)。達(dá)43.6萬(wàn)平方米的總建筑面積，成為了香港全新的核心街區(qū)，為工作、購(gòu)物及休閑生活提供了一個(gè)世界級(jí)的理想之地。