近期選房“三大紀(jì)律，八項(xiàng)注意”
2009年08月14日 14:47
國(guó)家一系列促進(jìn)樓市交易政策出臺(tái)后，很多意向買房者有些“沉不住氣兒”，紛紛打電話咨詢近期該不該買房。也有朋友在買房之后覺(jué)得買得倉(cāng)促，“應(yīng)該再謹(jǐn)慎些”。可見(jiàn)在買方市場(chǎng)氛圍下，選房時(shí)機(jī)和謹(jǐn)慎選房是購(gòu)房者最應(yīng)該也最難把握的。
記者因此采訪和總結(jié)了近來(lái)買房人的經(jīng)驗(yàn)體會(huì)和失誤教訓(xùn)，以及業(yè)內(nèi)人士的建議，為大家提供今冬明春買房時(shí)的“三大要點(diǎn)和八項(xiàng)注意”，希望能幫助讀者在特殊時(shí)期買到稱心如意的房子。
三大“要點(diǎn)”
設(shè)定戰(zhàn)略計(jì)劃低迷觀望氛圍下的市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)并存，但是比市場(chǎng)火爆時(shí)有利的是，購(gòu)房者有更多的思考和準(zhǔn)備時(shí)間，因此無(wú)論從抗風(fēng)險(xiǎn)角度還是找機(jī)會(huì)的角度，在觀望期選房，都必須從自身需求出發(fā)，制定較全面、細(xì)致的買房計(jì)劃。
設(shè)定戰(zhàn)略計(jì)劃包括購(gòu)房目的、可承受房?jī)r(jià)及心理價(jià)位、買房時(shí)機(jī)等。如購(gòu)房?jī)r(jià)位可以參照2005年以來(lái)目標(biāo)房周邊價(jià)格和自己的承受能力來(lái)判斷。承受月供不超過(guò)家庭可支配收入的30%左右比較安全。
對(duì)于第一次購(gòu)房自住者來(lái)說(shuō)，地鐵通達(dá)、有成熟配套規(guī)劃的新居住區(qū)及市區(qū)小戶型，居住就業(yè)兩相宜。對(duì)于改善型或居住投資兩用型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，市中心核心區(qū)及海河沿線、水上區(qū)域等標(biāo)志性地段，以及休閑、娛樂(lè)功能更完善的產(chǎn)品抗跌性強(qiáng)。
設(shè)定購(gòu)房?jī)r(jià)位預(yù)期后，接著就要看準(zhǔn)“出手”時(shí)機(jī)，包括整個(gè)市場(chǎng)時(shí)機(jī)和樓盤特殊銷售時(shí)機(jī)。如在節(jié)假日、房交會(huì)、新盤開(kāi)盤期間新房和優(yōu)惠房較多，更適合選房。
了解開(kāi)發(fā)企業(yè)買房看企業(yè)在低迷市場(chǎng)特別重要，企業(yè)的實(shí)力信譽(yù)和操作能力關(guān)系到能否保證房屋順利建設(shè)、入住，以及居住品質(zhì)。要從以往口碑、開(kāi)發(fā)管理過(guò)的居住區(qū)以及目前施工現(xiàn)場(chǎng)狀況等多方面觀察了解。
擁有土地過(guò)多、開(kāi)發(fā)戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)的企業(yè)項(xiàng)目蘊(yùn)涵一定風(fēng)險(xiǎn)。而口碑不好、人員大量撤出或頻繁調(diào)換的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很大。
從樓盤現(xiàn)場(chǎng)或工地情況了解企業(yè)會(huì)更真實(shí)。可以從施工現(xiàn)場(chǎng)和人員是否齊備看出該樓盤的建設(shè)資金實(shí)力、管理能力及施工速度，從而間接了解該樓盤的建設(shè)質(zhì)量。另外，從工地所用建材情況、施工方式，以及目前在建項(xiàng)目交付使用情況等判斷企業(yè)管理資金和能力情況。
慎下訂金、訂單房子不好賣，使企業(yè)更重視和急于讓顧客下訂金和定單。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在這樣的環(huán)境下，輕易下訂金和訂單“不退回”的可能性更大。因此，在沒(méi)有做好全面準(zhǔn)備時(shí)，不管售樓員怎樣說(shuō)服，都不要急忙下訂金，免得事后發(fā)現(xiàn)并不是自己需要的房子，或者有瑕疵，退單困難，而且也影響到賣方銷售計(jì)劃。所以，慎下訂單是保護(hù)買賣雙方利益的理智做法。
另外，看房要有維權(quán)意識(shí)和證據(jù)意識(shí)，不要輕信口頭承諾。一切承諾和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來(lái)，以免日后空口無(wú)憑，盡量避免陷入爛尾房和無(wú)證房糾紛。
八項(xiàng)“注意”
查看細(xì)節(jié)包括產(chǎn)品建設(shè)細(xì)節(jié)及小區(qū)已建區(qū)域或售樓處環(huán)境。對(duì)于準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，其細(xì)節(jié)可以到施工現(xiàn)場(chǎng)查看，如材料使用、在建房?jī)?nèi)是否整潔、管道及線路布局是否凌亂等。對(duì)于在售新項(xiàng)目，如果其售樓處或示范區(qū)環(huán)境一般，不重視衛(wèi)生間及各隱蔽角落細(xì)節(jié)等，表明該項(xiàng)目在質(zhì)量細(xì)節(jié)上不夠認(rèn)真。對(duì)于開(kāi)發(fā)商保留的“經(jīng)典房源”或“尾房”應(yīng)特別注意是否有質(zhì)量瑕疵。對(duì)進(jìn)入尾房期的項(xiàng)目，如果入住困難、物業(yè)管理差，再便宜也不能買。
現(xiàn)房為主目前買現(xiàn)房相對(duì)安全，也較實(shí)惠。與期房相比，現(xiàn)房眼見(jiàn)為實(shí)，具有目前情況下防范”爛尾“風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，由于市場(chǎng)大勢(shì)和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商由被迫到主動(dòng)，將更多精力投入到產(chǎn)品的研究上，提高了產(chǎn)品質(zhì)量。另外，現(xiàn)房的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，購(gòu)房時(shí)只需與周圍地區(qū)、同類型房屋價(jià)格相比便可。
多跑現(xiàn)場(chǎng)近來(lái)，被低價(jià)誘惑，聽(tīng)信售樓員“花言巧語(yǔ)”買房又后悔的投訴不時(shí)發(fā)生，主要原因是對(duì)市場(chǎng)情況及所買房屋了解不夠。因此買房前要注意多查信息、多跑現(xiàn)場(chǎng)。
除了多從報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等途徑了解市場(chǎng)，還要多跑現(xiàn)場(chǎng)。這樣不但貨比三家，更重要的是還可以發(fā)現(xiàn)一些隱蔽情況。另外，多次看房也可以確定目標(biāo)房源是否和自己“有緣”(非常喜歡這套房)，如果發(fā)現(xiàn)無(wú)所謂，不買也不會(huì)留遺憾。
精選貸款方式貸款及利率政策的不斷變化，使貸款買房者更需注意貸款方式及利率選擇。如在當(dāng)前降息周期里，最好選擇浮動(dòng)利率房貸。固定利率房貸客戶可轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率房貸。
從省錢角度看，等額本金還款方式優(yōu)于等額本息方式。但是，選擇等額本金還款，購(gòu)房者在初期的還款壓力會(huì)比較大。
另外，確定首付額度要慎重，首付的刺激只針對(duì)那些現(xiàn)金支出困難，目前手頭緊，但急于買房，后續(xù)收益來(lái)源比較有保障的那一群體。
戶型價(jià)值在特惠戶型風(fēng)靡的市場(chǎng),戶型價(jià)值應(yīng)引起購(gòu)房者注意,要明確什么樣的戶型最適合你,不單純追求價(jià)格。要關(guān)注出房率等使用價(jià)值，同時(shí)還要慎買不規(guī)則戶型。對(duì)于挑高等特殊戶型，或大面積贈(zèng)送露臺(tái)的戶型，要考慮到實(shí)用性和是否劃算。還要考慮到買房后自己裝修、甚至“建造”更多使用空間的能力以及費(fèi)用。
交房時(shí)間在風(fēng)險(xiǎn)增大的市場(chǎng)上，交房時(shí)間也是要注意的重要環(huán)節(jié)。如目前被投訴延期交房的樓盤，或者已到交房期，一些基礎(chǔ)設(shè)施如電話、寬帶等都沒(méi)有到位，直接影響入住的在售樓盤，最好等等看。
還有在建樓盤將交房時(shí)間推到2010年底，約兩年時(shí)間的建設(shè)期，無(wú)疑加大了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及購(gòu)房者”等房“成本。
物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)管理及其費(fèi)用是決定新房入住環(huán)境的重要保證，但是一些樓盤出現(xiàn)的贈(zèng)物業(yè)費(fèi)等促銷方式，使人們對(duì)其今后物業(yè)管理質(zhì)量表示疑惑。因此要注意這些樓盤的物業(yè)管理及與開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)系，避免日后出現(xiàn)管理問(wèn)題。還要注意，物業(yè)費(fèi)較高的項(xiàng)目日后可能帶來(lái)支出負(fù)擔(dān)。
砍價(jià)技巧市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)房?jī)r(jià)的松動(dòng)，砍價(jià)是目前購(gòu)房時(shí)常見(jiàn)的情況。不過(guò)，砍價(jià)要掌握好尺度和技巧。如在砍價(jià)前注意多了解賣家的特點(diǎn)，根據(jù)這些特點(diǎn)制定相應(yīng)策略，在充分了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定合適的砍價(jià)幅度。同時(shí)多利用各種促銷活動(dòng)和促銷季節(jié)進(jìn)行砍價(jià)，可以增加砍價(jià)成功的幾率。
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