誰(shuí)說(shuō)房?jī)r(jià)降了？
2008年對(duì)于中國(guó)是戲劇化的一年：四川地震了、奧運(yùn)會(huì)開(kāi)了（不知道是賺是賠）、宏觀調(diào)控調(diào)出經(jīng)濟(jì)危機(jī)了，還有就是聽(tīng)說(shuō)房?jī)r(jià)“降”了。
到處聽(tīng)說(shuō)房?jī)r(jià)“降”了，但我其實(shí)沒(méi)看到。
待在臨沂項(xiàng)目的售樓處里，經(jīng)常聽(tīng)到來(lái)看房的客戶嘈嘈“人家都降價(jià)了，你們家怎么還沒(méi)降?。俊?，但是如果問(wèn)他哪家降了，都說(shuō)不出個(gè)所以然。
打開(kāi)報(bào)紙，都是報(bào)道哪里哪里降價(jià)了，但無(wú)一例外都是說(shuō)的外地；如果說(shuō)到本地就用大而話之語(yǔ)焉不詳?shù)姆绞教氯?，如?biāo)題“樓市出現(xiàn)暗價(jià)促銷”，正文卻通篇找不到哪家項(xiàng)目怎么個(gè)“暗價(jià)”法，而且不知道暗價(jià)是個(gè)啥意思。
有時(shí)收到手機(jī)短信，也有許多“兩萬(wàn)買兩房、三萬(wàn)買三房”、“買幾層、送幾平”之類的廣告（但是從來(lái)沒(méi)有接到哪個(gè)項(xiàng)目打折降價(jià)的消息）。
聽(tīng)客戶的說(shuō)法、聽(tīng)媒體的輿論，給人的感覺(jué)好象全中國(guó)（當(dāng)然包括臨沂）的房子都在跳樓清倉(cāng)大甩賣。但是我經(jīng)常也到別人售樓處看看，卻從沒(méi)撞上大放血大減價(jià)的。
房?jī)r(jià)降了嗎？臨沂房?jī)r(jià)到底是降了還是漲了？這個(gè)問(wèn)題我想較個(gè)真了。
到處聽(tīng)說(shuō)房?jī)r(jià)“降”了，但我其實(shí)沒(méi)看到。
待在臨沂項(xiàng)目的售樓處里，經(jīng)常聽(tīng)到來(lái)看房的客戶嘈嘈“人家都降價(jià)了，你們家怎么還沒(méi)降?。俊?，但是如果問(wèn)他哪家降了，都說(shuō)不出個(gè)所以然。
打開(kāi)報(bào)紙，都是報(bào)道哪里哪里降價(jià)了，但無(wú)一例外都是說(shuō)的外地；如果說(shuō)到本地就用大而話之語(yǔ)焉不詳?shù)姆绞教氯?，如?biāo)題“樓市出現(xiàn)暗價(jià)促銷”，正文卻通篇找不到哪家項(xiàng)目怎么個(gè)“暗價(jià)”法，而且不知道暗價(jià)是個(gè)啥意思。
有時(shí)收到手機(jī)短信，也有許多“兩萬(wàn)買兩房、三萬(wàn)買三房”、“買幾層、送幾平”之類的廣告（但是從來(lái)沒(méi)有接到哪個(gè)項(xiàng)目打折降價(jià)的消息）。
聽(tīng)客戶的說(shuō)法、聽(tīng)媒體的輿論，給人的感覺(jué)好象全中國(guó)（當(dāng)然包括臨沂）的房子都在跳樓清倉(cāng)大甩賣。但是我經(jīng)常也到別人售樓處看看，卻從沒(méi)撞上大放血大減價(jià)的。
房?jī)r(jià)降了嗎？臨沂房?jī)r(jià)到底是降了還是漲了？這個(gè)問(wèn)題我想較個(gè)真了。
一、房?jī)r(jià)降了嗎？
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國(guó)房?jī)r(jià)08年1季度漲幅11.3﹪ ；2季度漲幅 10.9﹪；3季度漲幅10.7﹪；10月份漲幅8.8﹪；11月漲幅10.5﹪。
就成交量來(lái)說(shuō)，據(jù)官方最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房產(chǎn)成交量與去年同期相比，雖漲勢(shì)緩慢，但仍成正比增長(zhǎng)。
再看臨沂的情況。根據(jù)臨沂房產(chǎn)網(wǎng)上的統(tǒng)計(jì)，臨沂房?jī)r(jià)08年1季度漲幅5.4﹪；2季度漲幅5.6﹪；3季度漲幅6.5﹪；10月份漲幅6.2﹪，11月漲幅 6.7﹪。
從以上數(shù)據(jù)，可以看出：
（1）全國(guó)房?jī)r(jià)在漲，而不是在降；漲幅在回落。
（2）全國(guó)成交量有很大波動(dòng)。如果細(xì)致深究，我們會(huì)知道，這是北京、上海、深圳等一線城市在8月份左右，因?yàn)樾抡胧?，消費(fèi)突然觀望、持幣觀望造成的。但是從10月底國(guó)家發(fā)布救市政策以來(lái)，北京、上海、深圳三市成交量都上漲了。北京深圳環(huán)比上升50﹪，上海環(huán)比上升41.98﹪。
（3）對(duì)于臨沂來(lái)說(shuō)，08年房?jī)r(jià)一路上漲（但是漲幅保持07年的低水平）。
由此，我們可以十分明確，全國(guó)房?jī)r(jià)在漲，臨沂房?jī)r(jià)在漲。全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅和成交量受政策輿論影響有所波動(dòng)，但臨沂房?jī)r(jià)和成交量未受影響。
就成交量來(lái)說(shuō)，據(jù)官方最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房產(chǎn)成交量與去年同期相比，雖漲勢(shì)緩慢，但仍成正比增長(zhǎng)。
再看臨沂的情況。根據(jù)臨沂房產(chǎn)網(wǎng)上的統(tǒng)計(jì)，臨沂房?jī)r(jià)08年1季度漲幅5.4﹪；2季度漲幅5.6﹪；3季度漲幅6.5﹪；10月份漲幅6.2﹪，11月漲幅 6.7﹪。
從以上數(shù)據(jù)，可以看出：
（1）全國(guó)房?jī)r(jià)在漲，而不是在降；漲幅在回落。
（2）全國(guó)成交量有很大波動(dòng)。如果細(xì)致深究，我們會(huì)知道，這是北京、上海、深圳等一線城市在8月份左右，因?yàn)樾抡胧?，消費(fèi)突然觀望、持幣觀望造成的。但是從10月底國(guó)家發(fā)布救市政策以來(lái)，北京、上海、深圳三市成交量都上漲了。北京深圳環(huán)比上升50﹪，上海環(huán)比上升41.98﹪。
（3）對(duì)于臨沂來(lái)說(shuō)，08年房?jī)r(jià)一路上漲（但是漲幅保持07年的低水平）。
由此，我們可以十分明確，全國(guó)房?jī)r(jià)在漲，臨沂房?jī)r(jià)在漲。全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅和成交量受政策輿論影響有所波動(dòng)，但臨沂房?jī)r(jià)和成交量未受影響。
二、“降價(jià)”傳言哪來(lái)的？
既然房?jī)r(jià)沒(méi)降，那那么多降價(jià)的傳言從哪里來(lái)的呢？“房?jī)r(jià)降了”明明是個(gè)假消息，為什么那么多人傳誦呢？這或許跟中國(guó)獨(dú)特的國(guó)情和意識(shí)形態(tài)有關(guān)系。
首先，全國(guó)輿論一邊倒與中國(guó)政府的統(tǒng)制方式有關(guān)。中國(guó)歷來(lái)講究“智慧”和“權(quán)謀”（不太在意“理性”和“信用”），做事情講究“以正和，以齊勝”，講究“陽(yáng)攻陰謀”。宏觀調(diào)控本是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中凱恩思理論的運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)政府的經(jīng)濟(jì)行為和政策行為對(duì)市場(chǎng)的補(bǔ)充。但是這種宏觀調(diào)空在中國(guó)不好使，國(guó)人都是“辯證法”高手，各經(jīng)濟(jì)主體思想太復(fù)雜，不太能協(xié)調(diào)的跟著政府的指揮棒唱歌。
統(tǒng)一思想，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)是干好工作的首要前提。于是，輿論引導(dǎo)變得異常重要?？梢哉f(shuō)“房?jī)r(jià)降了”的傳言首先是政府暗示的結(jié)果。各新聞媒體準(zhǔn)備了大量關(guān)于“降價(jià)”的消息，按部就班的發(fā)布。（可笑的時(shí)，即使到了世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，國(guó)家政策180度大轉(zhuǎn)彎之后，這些事先部署好的“降價(jià)”新聞還不絕于報(bào)端，逼得政府沒(méi)辦法，層層給媒體打招呼喊停）。
縱觀媒體前段關(guān)于“降價(jià)”的報(bào)道，真是“混淆視聽(tīng)”的絕佳范例。這些報(bào)道有三種常用手段：
（1）經(jīng)常有意混淆“該降”、“會(huì)降”和“降了”的區(qū)別，如網(wǎng)上流傳的專家言論：中國(guó)樓市的冬天來(lái)了，試問(wèn)此冬天是何意？是到該降價(jià)的時(shí)候了，還是會(huì)降價(jià)，抑或是降了？且不說(shuō)此冬天為何意，單單冬天一詞就已讓眾人浮想聯(lián)翩。
（2）常見(jiàn)狀況是，在A市報(bào)道“據(jù)說(shuō)B市降了”，在B市報(bào)道“據(jù)說(shuō)C市降了”，如：2008年12月齊魯晚報(bào)報(bào)道：“深圳成交翻倍價(jià)格下降”。姑且不論深圳價(jià)格下降是否屬實(shí)（相距幾千里，實(shí)在很難探究），就算深圳價(jià)格下降了，山東一定降嗎？記者沒(méi)說(shuō)，讀者感覺(jué)是。
（3）更有甚者，是一些含糊其詞不知所云的文章，什么都沒(méi)說(shuō)清楚，但卻很主觀的勸客戶暫時(shí)不要買房子。如，12月12日《魯南商報(bào)》上面有一篇文章，小標(biāo)題是“樓市出現(xiàn)暗價(jià)促銷”，但是在全文找了好幾遍，就是不知道他說(shuō)的“暗價(jià)”是什么意思（聽(tīng)起來(lái)象“降價(jià)”），更不知道是哪家。文章結(jié)尾，大記者英明的指出：“業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，隨著年底回籠資金的壓力進(jìn)一步加大，一些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采取更加有力的促銷措施?！辈恢肋@句話什么意思。估計(jì)業(yè)內(nèi)人士就是大記者本人。
臨沂的媒體輿論主管引導(dǎo)的痕跡就更重了。經(jīng)常在同一份報(bào)紙上出現(xiàn)兩篇立意完全相反的報(bào)道（與其說(shuō)是新聞報(bào)道，不如說(shuō)是新聞評(píng)論）。可以想見(jiàn)，如果其中一篇是真實(shí)“新聞”，另一篇一定是提前準(zhǔn)備好的“舊文”。
首先，全國(guó)輿論一邊倒與中國(guó)政府的統(tǒng)制方式有關(guān)。中國(guó)歷來(lái)講究“智慧”和“權(quán)謀”（不太在意“理性”和“信用”），做事情講究“以正和，以齊勝”，講究“陽(yáng)攻陰謀”。宏觀調(diào)控本是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中凱恩思理論的運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)政府的經(jīng)濟(jì)行為和政策行為對(duì)市場(chǎng)的補(bǔ)充。但是這種宏觀調(diào)空在中國(guó)不好使，國(guó)人都是“辯證法”高手，各經(jīng)濟(jì)主體思想太復(fù)雜，不太能協(xié)調(diào)的跟著政府的指揮棒唱歌。
統(tǒng)一思想，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)是干好工作的首要前提。于是，輿論引導(dǎo)變得異常重要?？梢哉f(shuō)“房?jī)r(jià)降了”的傳言首先是政府暗示的結(jié)果。各新聞媒體準(zhǔn)備了大量關(guān)于“降價(jià)”的消息，按部就班的發(fā)布。（可笑的時(shí)，即使到了世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)危機(jī)，國(guó)家政策180度大轉(zhuǎn)彎之后，這些事先部署好的“降價(jià)”新聞還不絕于報(bào)端，逼得政府沒(méi)辦法，層層給媒體打招呼喊停）。
縱觀媒體前段關(guān)于“降價(jià)”的報(bào)道，真是“混淆視聽(tīng)”的絕佳范例。這些報(bào)道有三種常用手段：
（1）經(jīng)常有意混淆“該降”、“會(huì)降”和“降了”的區(qū)別，如網(wǎng)上流傳的專家言論：中國(guó)樓市的冬天來(lái)了，試問(wèn)此冬天是何意？是到該降價(jià)的時(shí)候了，還是會(huì)降價(jià)，抑或是降了？且不說(shuō)此冬天為何意，單單冬天一詞就已讓眾人浮想聯(lián)翩。
（2）常見(jiàn)狀況是，在A市報(bào)道“據(jù)說(shuō)B市降了”，在B市報(bào)道“據(jù)說(shuō)C市降了”，如：2008年12月齊魯晚報(bào)報(bào)道：“深圳成交翻倍價(jià)格下降”。姑且不論深圳價(jià)格下降是否屬實(shí)（相距幾千里，實(shí)在很難探究），就算深圳價(jià)格下降了，山東一定降嗎？記者沒(méi)說(shuō)，讀者感覺(jué)是。
（3）更有甚者，是一些含糊其詞不知所云的文章，什么都沒(méi)說(shuō)清楚，但卻很主觀的勸客戶暫時(shí)不要買房子。如，12月12日《魯南商報(bào)》上面有一篇文章，小標(biāo)題是“樓市出現(xiàn)暗價(jià)促銷”，但是在全文找了好幾遍，就是不知道他說(shuō)的“暗價(jià)”是什么意思（聽(tīng)起來(lái)象“降價(jià)”），更不知道是哪家。文章結(jié)尾，大記者英明的指出：“業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，隨著年底回籠資金的壓力進(jìn)一步加大，一些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采取更加有力的促銷措施?！辈恢肋@句話什么意思。估計(jì)業(yè)內(nèi)人士就是大記者本人。
臨沂的媒體輿論主管引導(dǎo)的痕跡就更重了。經(jīng)常在同一份報(bào)紙上出現(xiàn)兩篇立意完全相反的報(bào)道（與其說(shuō)是新聞報(bào)道，不如說(shuō)是新聞評(píng)論）。可以想見(jiàn)，如果其中一篇是真實(shí)“新聞”，另一篇一定是提前準(zhǔn)備好的“舊文”。
其次，開(kāi)發(fā)商采取的“防衛(wèi)”措施對(duì)降價(jià)傳言起了推波助瀾的作用。面對(duì)政府強(qiáng)大輿論引導(dǎo)下的消費(fèi)者觀望，開(kāi)發(fā)商普遍擔(dān)心成交萎靡，紛紛推出各種促銷“花樣”，最主要的有三種：
一是漲價(jià)再打折。先把價(jià)格調(diào)上去，然后打折，實(shí)際成交價(jià)不低反高。
二是階段性贈(zèng)送。如送面積、送家具家電、送物業(yè)費(fèi)等。反正贈(zèng)送可以取消，價(jià)格不能隨便動(dòng)。
三是變通付款方式。以降低支付門(mén)檻來(lái)延緩價(jià)格壓力。購(gòu)房者首付款可以拖后再付，先開(kāi)首付款發(fā)票給你，把銀行貸款下過(guò)來(lái)再說(shuō)。
這些“順應(yīng)輿論，靈活應(yīng)變”的措施并不真正降低房?jī)r(jià)，但到購(gòu)房者和媒體的嘴里就成了房?jī)r(jià)降了的鐵證。
一是漲價(jià)再打折。先把價(jià)格調(diào)上去，然后打折，實(shí)際成交價(jià)不低反高。
二是階段性贈(zèng)送。如送面積、送家具家電、送物業(yè)費(fèi)等。反正贈(zèng)送可以取消，價(jià)格不能隨便動(dòng)。
三是變通付款方式。以降低支付門(mén)檻來(lái)延緩價(jià)格壓力。購(gòu)房者首付款可以拖后再付，先開(kāi)首付款發(fā)票給你，把銀行貸款下過(guò)來(lái)再說(shuō)。
這些“順應(yīng)輿論，靈活應(yīng)變”的措施并不真正降低房?jī)r(jià)，但到購(gòu)房者和媒體的嘴里就成了房?jī)r(jià)降了的鐵證。
最后，“房?jī)r(jià)降了“的訛傳與中國(guó)民眾的文化特質(zhì)也有相當(dāng)關(guān)系。人們總是把自己的良好愿望當(dāng)作已經(jīng)在某個(gè)地方實(shí)現(xiàn)的事情來(lái)傳揚(yáng)。社會(huì)沒(méi)有什么，人們就創(chuàng)造什么。司法缺少公平，就創(chuàng)造“包青天”；生活缺乏救濟(jì)，就創(chuàng)造“濟(jì)公”；娶不起老婆，還可以創(chuàng)造“織女”；當(dāng)然如果買不起房子，同樣可以創(chuàng)造“房?jī)r(jià)降了”。
有一點(diǎn)可以肯定，中國(guó)房?jī)r(jià)的確太高了。高到跟大多數(shù)國(guó)人的收入和支出預(yù)算不匹配。在普通老百姓眼里，即使房?jī)r(jià)降掉一半，買不買還要考慮。帶著房?jī)r(jià)該降的愿心，購(gòu)房人把明知是道聽(tīng)途說(shuō)的傳言當(dāng)作振奮人心的捷報(bào)。當(dāng)他在售樓處高喊“人家都在打折你家什么時(shí)候降價(jià)”時(shí)，與其說(shuō)是在傳達(dá)市場(chǎng)信息，不如說(shuō)是在表達(dá)控訴和期盼。
有一點(diǎn)可以肯定，中國(guó)房?jī)r(jià)的確太高了。高到跟大多數(shù)國(guó)人的收入和支出預(yù)算不匹配。在普通老百姓眼里，即使房?jī)r(jià)降掉一半，買不買還要考慮。帶著房?jī)r(jià)該降的愿心，購(gòu)房人把明知是道聽(tīng)途說(shuō)的傳言當(dāng)作振奮人心的捷報(bào)。當(dāng)他在售樓處高喊“人家都在打折你家什么時(shí)候降價(jià)”時(shí)，與其說(shuō)是在傳達(dá)市場(chǎng)信息，不如說(shuō)是在表達(dá)控訴和期盼。
三、房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
我承認(rèn)，中國(guó)房?jī)r(jià)是高了。中國(guó)不少著名開(kāi)發(fā)商也承認(rèn)這一點(diǎn)。
我承認(rèn)，中國(guó)房?jī)r(jià)高了就應(yīng)該降。
但是，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
我覺(jué)得對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)，目前在賣的房子不會(huì)降，降不了。因?yàn)榉績(jī)r(jià)不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。對(duì)于臨沂來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)只會(huì)漲，不會(huì)降。
房?jī)r(jià)最主要取決于政府。政府的土地出讓政策和土地定價(jià)政策很大程度上決定了房?jī)r(jià)水平。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系制約，但更受成本制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本可簡(jiǎn)單分成四大塊：土地成本、建安成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理成本。這些成本各自的比例在各個(gè)地方各不一樣。
建安成本是上游產(chǎn)業(yè)（建筑和建材）決定的。因?yàn)榻ú目梢匀珖?guó)流動(dòng)、建筑行業(yè)充分自由競(jìng)爭(zhēng)，所以建安成本基本上全國(guó)各地一樣。
開(kāi)發(fā)管理成本包括財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用等，一般是跟總成本成固定比例。稅費(fèi)水平各地相差不大，也是跟總成本成固定比例。
土地成本的差別就大了，各個(gè)城市不一樣，一個(gè)城市各個(gè)不同的地方不一樣。因此，在沒(méi)有暴利空間的情況下，房?jī)r(jià)主要取決于地價(jià)。
房子價(jià)格的巨大差異主要是土地價(jià)格的巨大差異造成的。縣里樓盤(pán)賣2000，首都項(xiàng)目賣20000萬(wàn)，最主要的原因既不是首都人比縣城人有錢(qián)，也不是首都房子比縣城房子好，而是首都土地比縣城貴。
北京、上海、深圳、杭州、南京房?jī)r(jià)上萬(wàn)，不是房貴是地貴。象萬(wàn)科在南京板橋拿一塊地，位置非常偏相當(dāng)于農(nóng)村，周邊現(xiàn)成的房子才買2000多，而萬(wàn)科拿地的樓面地價(jià)就達(dá)到3000，你說(shuō)它將來(lái)房子要賣多少錢(qián)？你說(shuō)房?jī)r(jià)是誰(shuí)漲上去的？
土地對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，是無(wú)本萬(wàn)利的。在中國(guó)每一個(gè)地方、每一界政府都把賣地作為最重要的財(cái)政來(lái)源。地方政府有足夠的理由要賣地、有足夠理由要把地價(jià)賣高，因?yàn)槌鞘泄步ㄔO(shè)太缺錢(qián)了（而且人民公仆自己也需要錢(qián)，呵呵）。
開(kāi)發(fā)商賣房子是自由競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格受供求關(guān)系制約。但政府賣地卻是壟斷的，而且以招拍掛的形式，價(jià)高者得。所以土地價(jià)格上漲的力度比房子厲害多了。
我們看看臨沂的房?jī)r(jià)，刨掉建安成本和土地成本還剩多少空間？比如臨沂城南某項(xiàng)目，出讓地價(jià)160萬(wàn)元/畝，容積率2，樓面地價(jià)（每平米房子分?jǐn)偟耐恋乜睿?200元/平方米；建安成本（高層）2000元，這樣一來(lái)，僅這兩項(xiàng)成本已經(jīng)到了3100元左右，再加上稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)管理成本，總成本不會(huì)低于3600元/平米。如果這個(gè)項(xiàng)目售價(jià)達(dá)不到4000元/平米，那開(kāi)發(fā)商連10%的毛利都沒(méi)有了，凈利連5%都做不到，還不如小商小販。
平心而論，臨沂的房子在全國(guó)來(lái)說(shuō)，蓋得是不錯(cuò)的，起碼比南京強(qiáng)不少。房子蓋得好，建安成本低不了。而且目前在售的房子，大部分是在建材價(jià)格大幅上漲（奧運(yùn)場(chǎng)館興建期間、鋼材從3000多一噸漲到6000多一噸，而且還供不上貨）的時(shí)候施工的，建安成本就更高了。土地款早就付給政府了。在這種情況下，房子如何降價(jià)？再降開(kāi)發(fā)商就要貼了。問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商是貼不起的。所以開(kāi)發(fā)商寧愿房子賣不掉跳樓，也不會(huì)賠錢(qián)降價(jià)。跳樓前可能會(huì)大聲喊冤：憑什么政府生病，企業(yè)吃藥？
可以說(shuō)，打土豪分田地是我黨的優(yōu)秀傳統(tǒng)，引蛇出洞更是從毛主席整治粱漱明時(shí)就總結(jié)出的慣常套路。先高價(jià)把地賣給你，然后發(fā)動(dòng)群眾說(shuō)你房子貴了?？磥?lái)開(kāi)發(fā)這一行不好混啊。
我承認(rèn)，中國(guó)房?jī)r(jià)高了就應(yīng)該降。
但是，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
我覺(jué)得對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)，目前在賣的房子不會(huì)降，降不了。因?yàn)榉績(jī)r(jià)不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。對(duì)于臨沂來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)只會(huì)漲，不會(huì)降。
房?jī)r(jià)最主要取決于政府。政府的土地出讓政策和土地定價(jià)政策很大程度上決定了房?jī)r(jià)水平。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系制約，但更受成本制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本可簡(jiǎn)單分成四大塊：土地成本、建安成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理成本。這些成本各自的比例在各個(gè)地方各不一樣。
建安成本是上游產(chǎn)業(yè)（建筑和建材）決定的。因?yàn)榻ú目梢匀珖?guó)流動(dòng)、建筑行業(yè)充分自由競(jìng)爭(zhēng)，所以建安成本基本上全國(guó)各地一樣。
開(kāi)發(fā)管理成本包括財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用等，一般是跟總成本成固定比例。稅費(fèi)水平各地相差不大，也是跟總成本成固定比例。
土地成本的差別就大了，各個(gè)城市不一樣，一個(gè)城市各個(gè)不同的地方不一樣。因此，在沒(méi)有暴利空間的情況下，房?jī)r(jià)主要取決于地價(jià)。
房子價(jià)格的巨大差異主要是土地價(jià)格的巨大差異造成的。縣里樓盤(pán)賣2000，首都項(xiàng)目賣20000萬(wàn)，最主要的原因既不是首都人比縣城人有錢(qián)，也不是首都房子比縣城房子好，而是首都土地比縣城貴。
北京、上海、深圳、杭州、南京房?jī)r(jià)上萬(wàn)，不是房貴是地貴。象萬(wàn)科在南京板橋拿一塊地，位置非常偏相當(dāng)于農(nóng)村，周邊現(xiàn)成的房子才買2000多，而萬(wàn)科拿地的樓面地價(jià)就達(dá)到3000，你說(shuō)它將來(lái)房子要賣多少錢(qián)？你說(shuō)房?jī)r(jià)是誰(shuí)漲上去的？
土地對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，是無(wú)本萬(wàn)利的。在中國(guó)每一個(gè)地方、每一界政府都把賣地作為最重要的財(cái)政來(lái)源。地方政府有足夠的理由要賣地、有足夠理由要把地價(jià)賣高，因?yàn)槌鞘泄步ㄔO(shè)太缺錢(qián)了（而且人民公仆自己也需要錢(qián)，呵呵）。
開(kāi)發(fā)商賣房子是自由競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格受供求關(guān)系制約。但政府賣地卻是壟斷的，而且以招拍掛的形式，價(jià)高者得。所以土地價(jià)格上漲的力度比房子厲害多了。
我們看看臨沂的房?jī)r(jià)，刨掉建安成本和土地成本還剩多少空間？比如臨沂城南某項(xiàng)目，出讓地價(jià)160萬(wàn)元/畝，容積率2，樓面地價(jià)（每平米房子分?jǐn)偟耐恋乜睿?200元/平方米；建安成本（高層）2000元，這樣一來(lái)，僅這兩項(xiàng)成本已經(jīng)到了3100元左右，再加上稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)管理成本，總成本不會(huì)低于3600元/平米。如果這個(gè)項(xiàng)目售價(jià)達(dá)不到4000元/平米，那開(kāi)發(fā)商連10%的毛利都沒(méi)有了，凈利連5%都做不到，還不如小商小販。
平心而論，臨沂的房子在全國(guó)來(lái)說(shuō)，蓋得是不錯(cuò)的，起碼比南京強(qiáng)不少。房子蓋得好，建安成本低不了。而且目前在售的房子，大部分是在建材價(jià)格大幅上漲（奧運(yùn)場(chǎng)館興建期間、鋼材從3000多一噸漲到6000多一噸，而且還供不上貨）的時(shí)候施工的，建安成本就更高了。土地款早就付給政府了。在這種情況下，房子如何降價(jià)？再降開(kāi)發(fā)商就要貼了。問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商是貼不起的。所以開(kāi)發(fā)商寧愿房子賣不掉跳樓，也不會(huì)賠錢(qián)降價(jià)。跳樓前可能會(huì)大聲喊冤：憑什么政府生病，企業(yè)吃藥？
可以說(shuō)，打土豪分田地是我黨的優(yōu)秀傳統(tǒng)，引蛇出洞更是從毛主席整治粱漱明時(shí)就總結(jié)出的慣常套路。先高價(jià)把地賣給你，然后發(fā)動(dòng)群眾說(shuō)你房子貴了?？磥?lái)開(kāi)發(fā)這一行不好混啊。
四、有沒(méi)有真降價(jià)的？
有沒(méi)有真的就降價(jià)的項(xiàng)目呢？應(yīng)該有吧，任何事都有個(gè)別。刨去像萬(wàn)科這樣全國(guó)鋪攤子的企業(yè)為了“拆東墻補(bǔ)西墻”或者渾水摸魚(yú)搶市場(chǎng)而臨時(shí)降價(jià)促銷外，有兩類開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是能降價(jià)的。
一種是多年前用特殊手段以極低價(jià)格取得土地的項(xiàng)目。先前其房?jī)r(jià)隨行就市與以高價(jià)取得土地的項(xiàng)目的房?jī)r(jià)齊平，在受到市場(chǎng)觀望的擠壓的時(shí)候，可能調(diào)低價(jià)格，因?yàn)樗恋爻杀纠锩嬗锌臻g。
第二種是一些“藝高人膽大”的開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)在建安成本上做文章。原來(lái)準(zhǔn)備用500塊的窗子現(xiàn)在改用200塊的，省300塊錢(qián)在價(jià)格上讓給你。
但不管怎么說(shuō)，這兩種降價(jià)的開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目畢竟少之又少。臨沂房地產(chǎn)截止今日房?jī)r(jià)水平和漲幅一直偏低，真正大發(fā)展的時(shí)候還沒(méi)有來(lái)到。無(wú)論經(jīng)濟(jì)環(huán)境如何，無(wú)論宏觀輿論怎樣？臨沂房?jī)r(jià)只會(huì)漲、不會(huì)降。這不僅是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而且是當(dāng)前事實(shí)。
一種是多年前用特殊手段以極低價(jià)格取得土地的項(xiàng)目。先前其房?jī)r(jià)隨行就市與以高價(jià)取得土地的項(xiàng)目的房?jī)r(jià)齊平，在受到市場(chǎng)觀望的擠壓的時(shí)候，可能調(diào)低價(jià)格，因?yàn)樗恋爻杀纠锩嬗锌臻g。
第二種是一些“藝高人膽大”的開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)在建安成本上做文章。原來(lái)準(zhǔn)備用500塊的窗子現(xiàn)在改用200塊的，省300塊錢(qián)在價(jià)格上讓給你。
但不管怎么說(shuō)，這兩種降價(jià)的開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目畢竟少之又少。臨沂房地產(chǎn)截止今日房?jī)r(jià)水平和漲幅一直偏低，真正大發(fā)展的時(shí)候還沒(méi)有來(lái)到。無(wú)論經(jīng)濟(jì)環(huán)境如何，無(wú)論宏觀輿論怎樣？臨沂房?jī)r(jià)只會(huì)漲、不會(huì)降。這不僅是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而且是當(dāng)前事實(shí)。
厚土•紅星
