2008年，臨沂樓市的住宅市場上依舊熱鬧非凡。開元地產(chǎn)、魯商地產(chǎn)、融和置業(yè)等品牌開發(fā)商紛紛加快產(chǎn)品開發(fā)腳步。像“多米諾骨牌”效應(yīng)一樣，普通住宅市場的興旺局面也打破了高端市場的沉寂。

    今年下半年，相對平靜的臨沂別墅市場將迎來一個放量高峰。觀唐苑、聯(lián)合·世紀(jì)新筑、日月城、奧林匹克花園、濱河國際、水榭華庭、新港龍庭等一批高品質(zhì)別墅項目的紛紛亮相，似乎在集體向業(yè)界宣告，2008年下半年，臨沂樓市迎來了“別墅年”。

     業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在別墅集中放量的大趨勢下，目前臨沂別墅開發(fā)較為活躍的區(qū)域主要還是集中在濱河板塊、河?xùn)|開發(fā)區(qū)、南坊片區(qū)等熱點板塊。此外，開發(fā)形態(tài)在激烈的競爭中不斷地催生出各種新的形態(tài)，實現(xiàn)了高端產(chǎn)品的多元化。

    2004年，美澳花園在臨沂成功推出的別墅項目，結(jié)束了臨沂人有錢就買大公寓的歷史，開始激發(fā)出臨沂別墅市場的巨大潛力。直到現(xiàn)在，臨沂別墅在近五年間經(jīng)歷了別墅市場的巨大變革，當(dāng)聯(lián)排、疊拼的概念深入人心，當(dāng)山水、森林、度假、經(jīng)濟(jì)、城市等類型別墅在市場中不斷涌現(xiàn)，越來越豐富的別墅產(chǎn)品構(gòu)筑了臨沂人的別墅情結(jié)。

    在郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境的大為改觀下，各區(qū)域別墅開發(fā)正在進(jìn)行思路的轉(zhuǎn)變，開發(fā)理念的創(chuàng)新、意識加強(qiáng)，并與國內(nèi)、國際的先進(jìn)開發(fā)模式接軌。一位業(yè)內(nèi)人士表示， “未來，臨沂市別墅的建筑形態(tài)將呈現(xiàn)多樣化，也幾乎涵蓋了常見別墅建筑形態(tài)所有類型及其衍生形態(tài)。建筑形態(tài)的豐富，滿足了不同層次的購買者，拓寬了消費層面。但由于不同層次消費者的要求差異很大，別墅開發(fā)將更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的創(chuàng)新和特色，應(yīng)該規(guī)避同質(zhì)化。”

      正如業(yè)內(nèi)人士總結(jié)的那樣，目前各大板塊別墅的開發(fā)形態(tài)在激烈的競爭中也不斷地催生出各種形態(tài)，或緊跟國際國內(nèi)潮流吸收先進(jìn)經(jīng)驗，或發(fā)展中西風(fēng)格結(jié)合的別墅，或創(chuàng)新中式別墅及地方特色的別墅。一些別墅項目已經(jīng)實現(xiàn)理念上的超越：歐式森林別墅、北美風(fēng)情別墅、地中海風(fēng)情別墅、中式文化別墅等新元素、新概念成功地融入到產(chǎn)品中。

      因為競爭加強(qiáng)，別墅產(chǎn)品的“換血”升級也會越來越迅速，從產(chǎn)品前期規(guī)劃、研發(fā)到銷售到最后的物業(yè)服務(wù)都會向著良性的方向發(fā)展，“別墅年”將是產(chǎn)品多元化時代，也是品牌商的時代。

     近年來，政府一方面提倡開發(fā)大眾化住宅產(chǎn)品，一方面嚴(yán)格土地審批。在別墅用地的吃緊的情況下，開發(fā)商紛紛在有限的開發(fā)用地上“精耕細(xì)作”，發(fā)揮土地的最大價值。同時，新崛起的中高收入階層已經(jīng)不滿足電梯公寓的復(fù)雜居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)型別墅應(yīng)運而生。經(jīng)濟(jì)、適用、舒適等要素，正是經(jīng)濟(jì)型別墅的客觀寫照，目前，臨沂的經(jīng)濟(jì)型別墅的戶型面積主要在150-250平方米之間，銷售總價基本在100萬元左右，位置一般在近郊，而建筑形態(tài)多以聯(lián)排、聯(lián)體、疊拼別墅為主。

     別墅作為低密度住宅，獨立性很強(qiáng)，占地面積大，成本高，為了滿足更多不同層次消費者的需求，聯(lián)排、雙拼、疊拼、宅院式別墅將成為市場的主角，同時也將滿足不同層次的消費者。開發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅可以說更加符合市場的規(guī)律。

     目前別墅的放量并不是暫時性的，消費者對產(chǎn)品享受性、舒適性、獨特性的需求提高，對居所的要求反映了對生活品質(zhì)追求的提高。臨沂市區(qū)土地的稀缺，近郊別墅已逐漸由第二居所向第一居所轉(zhuǎn)變。同時，在城市旅游文化發(fā)展的氛圍下，旅游地產(chǎn)的趨勢也越來越大，會有更多的對高檔住宅特別是別墅的需求，因此別墅類產(chǎn)品還將不斷涌現(xiàn)。

     目前，在城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域，還有許多上千畝的綜合型別墅項目等待開發(fā)——金水河置業(yè)正在河?xùn)|運作一個整體2200畝的綜合項目，先期將有600畝包括聯(lián)排、公寓等類型的產(chǎn)品在今年亮相；此外，河?xùn)|開發(fā)區(qū)、城北新區(qū)等區(qū)域也蓄勢待發(fā)，充足的供應(yīng)將徹底改變現(xiàn)在市場上別墅產(chǎn)品稀缺狀況。

    隨著城區(qū)范圍的擴(kuò)大，近郊待開發(fā)土地隨之增大，資源優(yōu)勢也更加明顯，別墅開發(fā)的主戰(zhàn)場已逐漸向近郊和遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移，形成“區(qū)域化、板塊化”的發(fā)展態(tài)勢。從大臨沂市范圍來看，羅莊濱河片區(qū)、蘭山濱河片區(qū)、河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、南坊片區(qū)等區(qū)域的別墅項目集中程度較高。各片區(qū)的別墅開發(fā)以各具特色的自然環(huán)境和人文環(huán)境為依托，表現(xiàn)出各不相同的風(fēng)格。

   羅莊濱河板塊是開發(fā)較早，曾一度成為別墅市場的定點區(qū)域。如今羅莊濱河版塊再度發(fā)力，云集了濱河國際、水榭華庭、海納地產(chǎn)、奧林匹克花園等別墅項目，一個成熟的近郊濱河別墅群落，儼然已經(jīng)形成。

    以新港龍庭、魯商鳳凰城等為代表的蘭山濱河版塊，在“新城市別墅”的大旗下對別墅進(jìn)行著全新的注解。而開元帕提歐、威特天元廣場等項目的涌現(xiàn)也預(yù)示著這里將打破以往的平靜，一個與市區(qū)距離最近的城市高端住宅區(qū)注定將重新劃分臨沂高檔產(chǎn)品的格局。

   “濱河大道”的通車，徹底改變了河?xùn)|與河西的距離，也徹底改變了臨沂市民對城市和郊區(qū)的看法，河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也因此而走入地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，許多因交通引發(fā)的困繞將被徹底剝除。據(jù)悉，除日月城、歐洲城等別墅項目外，下半年及明年還將有很多類似產(chǎn)品亮相，該版塊的別墅將告別“養(yǎng)老”和“度假”的時代，品質(zhì)也將大大提高。

    憑借優(yōu)越的原生態(tài)環(huán)境，憑借臨沂市委市政府的大力支持，南坊板塊近年來一直是臨沂人民關(guān)注的焦點，也是房價攀升最快的區(qū)域，然而也出現(xiàn)了高層產(chǎn)品過于集中，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的問題。

2008年，聯(lián)合世紀(jì)新筑的推出，為南坊片區(qū)帶來了不一樣的感受，不一樣的產(chǎn)品，其以別墅、多層、高層等多樣化產(chǎn)品的布局，揭開了該區(qū)域別墅開發(fā)的潮流。相信，未來該板塊也將成為整個近郊別墅市場供應(yīng)的主力軍。 （文/田雪鵬）