三江長榮共享報告:2008年臨沂房地產(chǎn)市場分析（2008年4月）

一、市場綜述

    1）2007年1-5月份，全市商品房銷售面積達69.67萬平方米，同比增長84.5%，實現(xiàn)商品房銷售額13億元，其中商品住宅銷售面積為65.09萬平方米，同比增長74.13%。

    2）從供應主體看：臨沂地處魯南核心城市，商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)達城市，近幾年來，外地的一些房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛來到臨沂，尋求新的發(fā)展，比如：魯商、前田等實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量涉足臨沂市。這些外來的房地產(chǎn)開發(fā)商擁有外地成功的運作經(jīng)驗，是實力雄厚的開發(fā)商，他們在產(chǎn)品的概念和營銷的思路上都有相當獨到的見解。

    3）從需求規(guī)?？矗航陙?，臨沂市經(jīng)濟快速增長，GDP 和人均GDP 呈上升趨勢，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費正在成為產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長的主要動力。臨沂市城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進，將帶動住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升級的需要，同時，隨著近幾年外地來臨沂工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證臨沂市房地產(chǎn)業(yè)在未來的幾年中繼續(xù)保持“供求兩旺”的景氣局面。

    4）從市場價格看：這兩年，受宏觀調(diào)控的影響，臨沂商品房價格走勢相對平穩(wěn)，但是從需求來看，今年上半年臨沂市大多數(shù)樓盤銷售情況良好，前兩年積壓的購房需求在今年開始釋放，房地產(chǎn)市場需求量在不斷增加；另外，綜合臨沂市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，預計臨沂房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。當前，要進一步調(diào)整好結(jié)構(gòu)，堅持面向百姓、面向市場、面向未來的指導思想，多渠道保障和解決中低收入居民的住房問題，完善廉租房制度，規(guī)范物業(yè)管理，推廣應用節(jié)能材料，實現(xiàn)住宅建設的可持續(xù)發(fā)展。這樣，臨沂的房地產(chǎn)市場才會有更加健康、穩(wěn)定、繁榮的明天。

二、價格：

    1）2007年上半年臨沂市房屋均價為每㎡2649元，而這一均價很大程度上依靠蘭山區(qū)高房價的推動作用。蘭山區(qū)是房價最高的地區(qū)，商品房平均價格達到2770元；而河東區(qū)平均每㎡為2122元；羅莊區(qū)平均房價最低，僅為1873元。與2006年相比價格基本持平。

    2）2008年目前碧水綠洲賣的很火，價格在1800元，城中臨沂魯銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍騰華景5000多，共400套，一期200套，2期計劃5500。

    3）、羅莊主要是城市基礎配套不全，景觀優(yōu)勢不明顯，但濱臨濱河大道還是很受歡迎的。

目前濱河物業(yè)的價格，別墅4000多，多層2000多不到3000，均價約2880（觀天下）。

三、臨沂房地產(chǎn)市場目前有特點分析：

    1）以河為軸 五大板塊
     臨沂房地產(chǎn)開發(fā)以河為軸，以沂河、涑河、祊河三河交會處為中心，沿河展開形成蘭山濱河區(qū)、河東濱河區(qū)、羅莊濱河區(qū)，北城新區(qū)(南坊)及蘭山老城區(qū)五大板塊，開發(fā)重心由蘭山濱河區(qū)向北城新區(qū)(南坊)、河東濱河區(qū)轉(zhuǎn)移。據(jù)調(diào)查2008年房地產(chǎn)開發(fā)面積將突破1000萬平方米(2008年新開發(fā)面積600萬平方米加上2007年結(jié)轉(zhuǎn)存量400萬平方米)。其中，北城新區(qū)(南坊)新開發(fā)項目15個，總開發(fā)面積150萬平方米；河東區(qū)新開發(fā)項目10個，開發(fā)面積80萬平方米；羅莊區(qū)新開發(fā)項目10個，開發(fā)面積120萬平方米；蘭山濱河區(qū)約70萬平方米；蘭山老城區(qū)新開發(fā)8個項目，70萬平方米。目前，市轄三區(qū)近百個樓盤開發(fā)建設，星羅棋布，競相發(fā)展。

    2）外商帶動 高層為主
    隨著臨沂經(jīng)濟發(fā)展實力提升，投資環(huán)境改善，特別是“一河五片”的濱河城市格局的推出，吸引了一批國內(nèi)外房產(chǎn)開發(fā)商，如新加坡客商開發(fā)的聯(lián)安現(xiàn)代城，魯商集團開發(fā)的沂龍灣、鳳凰城，福建客商開發(fā)的錦繡藍山、江蘇客商開發(fā)的久隆國際、臺灣客商開發(fā)的臺北新城、北京客商開發(fā)的外灘明珠等。據(jù)統(tǒng)計，目前40多家中外開發(fā)商進駐臨沂投資興業(yè)。所建樓盤以高層為主，如錦繡藍山有11層、17層、19層、22層，外灘明珠有26層、33層，鳳凰城、久隆國際分別有25層、27層、33層，以外地開發(fā)企業(yè)建設的沂龍灣、鳳凰城、外灘明珠、臺北新城、久隆國際等一批樓盤的興建為標志、臨沂房地產(chǎn)開發(fā)水平進入一個新時期。

    3）樓型多樣 戶型多種
    目前在建的樓盤樓型多樣，有小別墅、復式、多層、小高層、高層、公寓式商住樓。戶型多種，據(jù)20個樓盤戶型調(diào)查，所有樓盤均有6個以上戶型，110-130平方米是主流戶型，其中：沂龍灣從55-300平方米有20個戶型，錦繡藍山從99-258平方米有15個戶型、齊魯園從45-220平方米有12個戶型，久隆國際從90-195平方米有14個戶型，外灘明珠、龍騰華景、冠蒙時代花園分別有10個戶型，臺北新城、陽光高第還有48-62平方米的精裝小房，聯(lián)安現(xiàn)代城有30-50平方米的酒店式公寓。

    4）規(guī)模大 定位高
    在調(diào)查的20個樓盤中，占地超過100畝超過10家，如開元上城、錦繡藍山、美多現(xiàn)代城、沂龍灣、外灘明珠、齊魯園、羅湖觀天下花園、水景明珠、清水灣、臺北新城、魯商鳳凰城。
    樓盤品質(zhì)提升，有歐式建筑，亦有江浙風格，均為智能化管理。同時，樓盤整體布局、綠化、設施配套，樓房造型及戶型設計。樓盤命名等都體現(xiàn)了先進文化理念，集中了中外樓房優(yōu)勢，具有鮮明改革開放、創(chuàng)新發(fā)展的時代特色。

四、羅莊房地產(chǎn)市場發(fā)展簡析

    作為臨沂的工業(yè)區(qū)，羅莊在房地產(chǎn)的發(fā)展上一直處于比較滯后的層面。

    1）、長期以來依賴自產(chǎn)自銷：羅莊的住宅一直嚴重依賴本區(qū)域消費，所以導致其價格一直比較低，除了2003年略上漲之外，從2005年到2007年的價格一直都在1500上下浮動。

    2）、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一：除了曾經(jīng)出現(xiàn)的雙月園別墅，羅莊的產(chǎn)品一直以多層為主，幾乎未出現(xiàn)小高層及高層住宅，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的嚴重單一化，致使一部分高端客戶分流到市區(qū)。

    3）、發(fā)揮郊區(qū)化效應：上半年天鵝湖的熱銷，說明蘭山的部分客戶在向郊區(qū)過渡，尤其是當市中心房價過高，導致人群向周圍分流，這在一定程度上推動了羅莊的房產(chǎn)市場的繁榮。

    4）因為價格低，河邊的下面九縣的人買的也不少。

五、羅莊主要代表樓盤：

    目前羅莊區(qū)有觀天下、巴龍的地、青島城建的地、日照海納、福安康、碧水綠洲，據(jù)說南邊又被香港的給買了。其中巴龍有130萬方，號稱地王。

    1）美澳花園(羅湖地產(chǎn))

    規(guī)劃建筑面積12萬平方米，建筑密度22.7%，綠化率45.2%，項目總投資1.2億元。建筑風格以歐式為主，戶型以疊拼別墅為主、聯(lián)排別墅為輔、兼有獨院別墅與五層公寓住宅。

    2）觀天下花園(羅湖地產(chǎn))

    位于美澳花園東南角，占地面積19.39公頃。規(guī)劃住宅樓57棟，其中25層以上高層住宅樓7棟。建筑面積24萬平方米，容納居民2000戶，現(xiàn)已全面開工。=

　  3）清水灣花園(羅湖地產(chǎn))

    處于美澳花園東，緊臨沂河。小區(qū)占地面積12萬平方米，建筑面積30萬平方米，由6幢疊加別墅，4幢獨棟別墅、一幢11層高的小高層，8幢26層的高層板樓住宅以及一座五星級酒店組成，是沂河首席70年產(chǎn)權(quán)濱河高檔住宅社區(qū)。

    4）怡景天鵝湖

    位于高新區(qū)科技大道(原羅八路)與雙月園路交匯處(高新區(qū)公安局對面)，占地面積：845畝，建筑面積：692000㎡，綠化率：38%，容積率：1.23，開發(fā)商臨沂隆豐行怡景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，怡景·天鵝湖擁有一個約1.3萬平方米水面面積的天然湖泊，這是市區(qū)內(nèi)罕有的一大自然生態(tài)景觀，他們力求將此項目打造成為臨沂首個大型綜合高尚水岸生態(tài)花園。小區(qū)還擁有生態(tài)圓舞泳池，引湖造泳池，也使怡景天鵝湖成為臨沂首個帶泳池的住宅小區(qū)。

    5）沂州陽光花園

    占地360畝，位于高新區(qū)羅七路與工業(yè)南路交會處，由沂州房地產(chǎn)有限公司投資興建，坐落在高新區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。一期、二期、三期工程共18萬平方米，是目前臨沂市最大的住宅小區(qū)之一。

    6）月亮城——皓明園

    位于羅莊區(qū)雙月園路中段，是雙月園集團繼月亮城——華明園、坤明園后開發(fā)的三期工程，整個園區(qū)以聯(lián)體別墅為主，總占地280畝，建筑面積8.37萬平方米，容積率為0.57，綠化率46.2%，規(guī)劃總戶數(shù)383戶。園區(qū)建筑造型分單體別墅、聯(lián)體別墅和公寓三種。

六、臨沂住住宅市場發(fā)展預測

     1）、價格將持續(xù)上漲：從去年上漲的態(tài)勢來看，2008年房價將延續(xù)中低檔住宅上漲的空間，新上市樓盤將繼續(xù)拉高整個片區(qū)的樓盤價格。

     2）、蘭山將延續(xù)領頭羊的帶頭作用：作為整個城市的中心片區(qū)，整個城市未來放量的70%將集中在蘭山區(qū)，其中以南坊、濱河為主力放量區(qū)，而臨沂人長久的生活習慣和中心生活的趨向心理，也表明下半年，蘭山將依然延續(xù)整個臨沂

     3）、河東濱河市場沖擊蘭山：河東2008年預計將出現(xiàn)濱河板塊成片上市的局面，比如冠亞星城、東華苑、新東方花園、翔宇地塊等，河東相對低廉的價格和優(yōu)美的景觀，將對蘭山片區(qū)的濱河住宅相成一定的沖擊。

     4）、濱河面臨多重威脅：短時間內(nèi)，大批量樓盤的集中上市，將在一定程度上對整個區(qū)域的樓市形成強大的供應壓力，預計在未來三年內(nèi)，整個片區(qū)的供應總量將達到近400萬平方，為臨沂近三年的總需求量。

     5）、南坊開發(fā)出現(xiàn)冰火兩重天：大量的住宅集中上市，而市場的消費力將被稀釋，從而帶來的是整個市場客戶資源不足，南坊的高價將受到?jīng)_擊。

     6）、二手房將大規(guī)模上市：2008年，隨著房價的進一步拉高，前期部分炒房客戶開始出手，臨沂的二手房交易將進入高峰期，臨沂將迎來一個二手房的黃金時期。

    7）、濱河地產(chǎn)前景樂觀：雖然面臨諸多壓力，但是濱河其特有的優(yōu)勢，將保證其在未來的一段時間內(nèi)依然是整個臨沂高端人群的首選居住板塊。

七、臨沂房地產(chǎn)目前市場特征

    1）目前市場感覺較冷，各個樓盤的成交雖然在3月回暖，但是同比銷售并不樂觀。加之四線縣城房產(chǎn)市場的崛起，縣城向市區(qū)過渡人群出現(xiàn)一定的縮減，另外，政府的大規(guī)模興建經(jīng)濟適用房和單位自建房的集中入住，會導致市場短暫性萎縮。

    2）當然，臨沂市場從整體上看還是比較好的，但是遠沒有大家想象中的那么好，原來想3年開發(fā)結(jié)束的，至少要延長1年以上的時間。

    3）目前整個臨沂的市場看漲，2008預測上漲15%，2007年臨沂整體上漲在10%以上。