銀監(jiān)會對二套房貸政策的最新表態(tài)預(yù)示著房地產(chǎn)金融政策發(fā)生轉(zhuǎn)向---從極度寬松轉(zhuǎn)為適度寬松,不僅如此,出于對上半年巨額貸款發(fā)放引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂,整體金融環(huán)境也將適度從緊

7月17日,銀監(jiān)會主席劉明康要求各家金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格遵守"二套房"首付四成的要求,嚴(yán)格審查個(gè)人房貸。

其實(shí)一個(gè)月前,銀監(jiān)會已將關(guān)于收緊二套房貸的文件下發(fā)給各家銀行。浙江最先做出反饋。7月初,杭州市銀監(jiān)局要求杭州市各家商業(yè)銀行停止二套房貸"首付兩成,利率七折"的優(yōu)惠政策。隨后,市場上關(guān)于此事的傳聞、爭議漸起,直到劉明康的講話最終定調(diào)。

此時(shí),廣深兩地房價(jià)已重返2007年最高點(diǎn),上海北京亦復(fù)如此。而這一輪房價(jià)暴漲的源頭,業(yè)界已經(jīng)形成共識,就是寬松的信貸政策和地方政府的支持。

7月份以來陸續(xù)出爐的上半年信貸數(shù)據(jù)也支撐了這個(gè)判斷。

據(jù)央行統(tǒng)計(jì),今年上半年全國個(gè)人房貸新增4662億元,是去年上半年的1.5倍,而且貸款增幅走勢與今年的樓市走勢趨同。招商、深發(fā)展等股份制銀行的增幅甚至達(dá)到四倍,四大行的增幅也超過一倍。

對于市場的劇烈變化,銀監(jiān)會一直密切關(guān)注。

今年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上,劉明康提到部分地區(qū)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)過度競爭。他舉例說二手房按揭業(yè)務(wù)中,就有銀行向房地產(chǎn)中介支付的手續(xù)費(fèi)由 1.5‰-3‰大幅上漲至1.2%,翻了近十倍,這意味著銀行貸款在最初幾年實(shí)際都是虧損的。4月份,在天津召開的一個(gè)內(nèi)部會議上,劉明康還給與會人士舉了兩個(gè)極端的例子:北京出現(xiàn)了一個(gè)人名下77套房的事情,而且全部用的銀行貸款；上海的例子更夸張,一個(gè)人買了364套。"他一天住一套,都住不過來。而且用的是銀行的錢,這怎么行?!"

整個(gè)二季度,各地媒體上關(guān)于銀行放松房貸的報(bào)道不絕于耳。央視二套報(bào)道了"成都銀行集體放松二套房貸"之后,反響巨大,以至于幾天后電視臺選擇了重播。

形勢愈演愈烈,銀監(jiān)會終于出手。一家全國股份制銀行上海分行的個(gè)人貸款部老總認(rèn)為,這意味著房地產(chǎn)金融政策發(fā)生轉(zhuǎn)向---從極度寬松轉(zhuǎn)為適度寬松。

這位老總介紹,今年以來,不管你買的是第1套、第2套,還是第5套第6套,都能想辦法按照第1套房子的貸款規(guī)定來做,也就是兩成首付,利率七折。就這樣,他所在部門的貸款量比前期翻了好幾倍。

有的銀行業(yè)務(wù)員甚至在網(wǎng)上做起了生意:"如果你的貸款余額在80萬以上,或者即將買房,并且資信良好,就可以申請轉(zhuǎn)入我行,享受3.78%的年利率。"3.78%,這等于現(xiàn)在利率5.94%的六三折,甚至低于購買第一套房的七折利率優(yōu)惠。南方周末記者在上海各家銀行咨詢時(shí)發(fā)現(xiàn),各家銀行在二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上十分混亂。

招商銀行只需要看在上海的購房記錄,外地的房子沒有貸款即可算為首次購房；中行和工行則會查全國的征信系統(tǒng),但只要一方名下沒有房產(chǎn),就算首套房；建行、農(nóng)行、廣發(fā)等則需要查詢雙方的征信系統(tǒng)。光大銀行的一位員工則提供了巧妙的辦法:在外地開一個(gè)證明,證明那套房子的人均居住面積少于該市標(biāo)準(zhǔn)即可。

利率方面,多數(shù)銀行的二套房利率依然為七折。中行個(gè)人金融部王小姐說,從5月份開始,已經(jīng)調(diào)到八五折。民生銀行表示目前已經(jīng)收緊,需要夫妻資產(chǎn)達(dá)到200萬元才能申請。

此時(shí),各家銀行尚未接到銀監(jiān)會的更具體通知,但已經(jīng)領(lǐng)會精神,略為收緊。普遍的反饋是,"即將出現(xiàn)今年貸款最嚴(yán)格的時(shí)候"。

事實(shí)上,從2007年開始,二套房貸政策就沒有變化過,但是在不同的階段,各個(gè)銀行各個(gè)地區(qū)的執(zhí)行不同,發(fā)條時(shí)緊時(shí)松。

這一波各家銀行放松二套房貸,起于去年10月,財(cái)政部和央行發(fā)文要求,"金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%"。一個(gè)定義不明確的"改善型住房",給各家銀行打開了"二套房貸"的缺口,而銀監(jiān)會并未發(fā)表任何意見。

彼時(shí),中國的房地產(chǎn)市場正處于十年來的最低谷中,而整個(gè)經(jīng)濟(jì)在全球金融危機(jī)的影響之下,同樣處于蕭條之中。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)仁不讓的"調(diào)節(jié)器"和"穩(wěn)定器",對其實(shí)施一年多的調(diào)控政策不可避免地有所松動。

此次政策收緊對于樓市的影響尚不可知。從一個(gè)月前就已經(jīng)從緊的杭州來看,效果似乎已經(jīng)顯現(xiàn)。

據(jù)長江證券統(tǒng)計(jì),7月初,杭州的商品房成交面積發(fā)生了明顯下滑,周成交量僅為成交最高點(diǎn)的一半,同樣的情況發(fā)生在廣州,周成交面積僅為最高點(diǎn)的三分之一。

北京中原地產(chǎn)預(yù)計(jì),如果嚴(yán)格執(zhí)行以前的二套房貸政策,購房者購買一套價(jià)值100萬元的第二套普通住房,將多支付14萬元的利息。因此他們認(rèn)為,收緊二套房貸,將直接迫使樓市中重新抬頭的投資性需求一定程度地降溫。

還有一些業(yè)內(nèi)人士更為悲觀,覺得有可能會跟2007年一樣導(dǎo)致市場直線下滑。

但是國金證券的房地產(chǎn)行業(yè)分析師白宏煒在報(bào)告中明確指出,政策收緊并不會改變樓市走勢,盡管他認(rèn)為短期內(nèi)會抑制部分投資需求。"我們以前系統(tǒng)分析過,影響房價(jià)的核心是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。從2006年開始國家不斷出臺調(diào)控房價(jià)政策無效,直到六次加息且在國際金融危機(jī)之下才開始調(diào)整,而下行之后,也是五次下調(diào)利率并調(diào)整政策后才開始企穩(wěn)。"目前,這還只是第一次政策微調(diào)。

更關(guān)鍵的是,樓市所處的宏觀經(jīng)濟(jì)背景尚未根本改變:市場流動性有增無減,開發(fā)商資金越來越充裕,房地產(chǎn)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)地位穩(wěn)如泰山。

金地集團(tuán)研究部的一份報(bào)告就這樣寫道:總體來看,保增長是目標(biāo),目標(biāo)達(dá)到后,政策才有可能會走向緊縮,重新重視樓市泡沫。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好之前,市場仍有向上可能。當(dāng)然,這也并不意味著不會有后續(xù)調(diào)控政策出臺。房地產(chǎn)調(diào)控政策一直是"相機(jī)抉擇"的,政府不斷地調(diào)整,公眾也在不斷地預(yù)期。國金證券就預(yù)計(jì),對于上漲幅度過快的城市,政府可能會雙向調(diào)節(jié)供需,增加土地供應(yīng),加快投資建設(shè),嚴(yán)格房貸。