房價攀升，地方政府出手微調(diào)，新一輪調(diào)控信號乍現(xiàn)

　　近期，樓市價格一路攀升，一些地方政府開始用行政手段對市場進(jìn)行調(diào)整，如打擊捂盤惜售、要求開發(fā)商及時公布銷售信息以及加大土地供應(yīng)量等。而前段時間，政府曾采用金融手段(嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策的通知)對樓市進(jìn)行了微調(diào)。

　　這些調(diào)整手段，盡管看起來力度都比較有限，但我們知道，從2006、2007年的調(diào)整軌跡來看，政府在調(diào)整剛開始時，采用的都是一些零敲細(xì)打的政策，如果沒有效果，會繼續(xù)加強(qiáng)力度。那么，這一輪地方政府的微調(diào)，是否是新一輪樓市調(diào)控的前奏呢？本期，我們將邀請部分開發(fā)商、中介等業(yè)內(nèi)人士共同探討。

　　政府需要建立完善的保障體系

　　羅雷百仕達(dá)地產(chǎn)有限公司董事副總經(jīng)理

　　現(xiàn)在的樓市運(yùn)行情況以及政府出手微調(diào)的情形，都與2006、2007年有點(diǎn)像。在具體的措施上，都是從金融和行政兩個方面對樓市進(jìn)行調(diào)控。

　　這主要是因為擔(dān)心樓市漲幅過快，要維持一個健康理性的市場，既要避免價格上漲過快，不給老百姓帶來太大壓力，同時又不要把市場一棍子打死，這是政府希望達(dá)到的。

　　實(shí)際上，每次樓價上漲，政府都面臨較大的壓力，也不得不出臺一系列的政策進(jìn)行調(diào)整。但受供求關(guān)系以及樓市自身結(jié)構(gòu)影響，房價在一定程度上又具備不可控性。如何找到一種方法，使得市場能夠進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，同時又不影響百姓置業(yè)，這是接下來政府、開發(fā)商以及消費(fèi)者都要考慮的問題。

　　個人認(rèn)為，最好的辦法就是政府繼續(xù)加大對廉租房和保障性住房的建設(shè)，建立一個完善的保障體系，就像新加坡一樣，市場可以完全放開，最終讓市場的歸市場，政府的歸政府。

　　政府或繼續(xù)出臺政策

　　鄧堅 尚模地產(chǎn)營銷總監(jiān)

　　政府微調(diào)樓市，主要有三方面的考慮。一，房價不完全屬于消費(fèi)品市場，同時還帶有民生性質(zhì)。當(dāng)房價上漲過快，對有剛性購買需求的置業(yè)者而言，壓力將大增。因此，政府不得不考慮到這個方面的因素，對樓市進(jìn)行把控。

　　二，今年上半年，房價不斷攀升，同時新增貸款大幅增加，中央擔(dān)心銀行風(fēng)險過大。由于開發(fā)商自有資金比例下調(diào)，開發(fā)商貸款增加，同時個人房貸資金也在上升，這些全靠銀行資金支撐。如果房價波動過大，對銀行而言，風(fēng)險也在不斷增加。

　　三，房地產(chǎn)目前的身份非常特殊，既是投資品、也是消費(fèi)品，同時，對上游和下游各大行業(yè)的影響也非常大。政府希望樓市能夠平穩(wěn)發(fā)展，樓價快速上升或者快速下降都會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的影響。

　　總之，政府的目的就是要保持市場平穩(wěn)發(fā)展，如果樓價波動小，政策繼續(xù)出臺的可能性也小。但如果房價居高不下，甚至是繼續(xù)大幅上揚(yáng)，不排除政府將繼續(xù)出臺相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)控。

　　不過，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)依然是拉動內(nèi)需的重要工具，即使繼續(xù)出臺政策，也可能只是專門針對房地產(chǎn)。

　　價格漲幅過大導(dǎo)致政府出手

　　鄭叔倫 中原地產(chǎn)二級市場總經(jīng)理

　　相關(guān)政策的出臺，主要是因為今年上半年樓市升幅太過驚人，樓價非正常沖高，政府就會進(jìn)行調(diào)控。如果市場健康運(yùn)行，政府是不會出手干預(yù)的。這與去年的情況類似，去年是因為樓價跌幅過大，政府迅速出臺了一系列扶持政策。

　　不過，這次的調(diào)整與2007年的情況有所不同，主要原因是2007年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行比較健康。但現(xiàn)在的實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未全面復(fù)蘇，整體情況還不是很好，因此政府即使出手調(diào)控，力度相對也會比較小。

　　政府的目的很明確，就是希望樓市能夠健康發(fā)展，價格漲幅不要過快，同時成交不要過于低迷。只要市場不會太過亢奮，政府一般不會輕易出手。有人說現(xiàn)在樓市到了拐點(diǎn)，個人認(rèn)為這種說法言過其實(shí)，接下來的樓市運(yùn)行應(yīng)該會比較平穩(wěn)。

　　政府出臺“一刀切”政策可能性小

　　程家龍 戴德梁行華南區(qū)董事總經(jīng)理兼深圳公司總經(jīng)理

　　宏觀調(diào)控的目的是令市場健康穩(wěn)定地發(fā)展下去，因此從這個角度看，下階段是否會有新一輪的樓市調(diào)控就應(yīng)該結(jié)合市場自身的發(fā)展?fàn)顩r，而不僅僅是政策信號了。

　　首先，外圍的經(jīng)濟(jì)形勢未見明顯好轉(zhuǎn)，國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也并未徹底復(fù)蘇，在這樣的環(huán)境下，穩(wěn)定商品房市場、完善住宅保障體系是調(diào)控政策的主要目的。因此當(dāng)然不會單純因為市場蓬勃發(fā)展就進(jìn)行政策打壓。

　　其次，市場自身的調(diào)節(jié)能力越來越受到重視，在供求關(guān)系的影響下價格圍繞價值的上下波動始終是商品市場自身調(diào)節(jié)的重要方式。

　　同時，可以注意到，政府一刀切的宏觀調(diào)控已經(jīng)明顯減少，借助市場自身的調(diào)節(jié)能力，輔以經(jīng)濟(jì)政策的局部微調(diào)，結(jié)合規(guī)范市場的行業(yè)法規(guī)的進(jìn)一步完善，這就是房地產(chǎn)市場以自身調(diào)節(jié)為主的現(xiàn)狀。

　　盡管如此，針對市場可能或即將出現(xiàn)的投資成分增多、信貸風(fēng)險加大的情況，規(guī)范市場和提示風(fēng)險顯然是必要的。至于“嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策的通知”，也并不像早前樓市調(diào)控中所出現(xiàn)的政策的大幅調(diào)整或轉(zhuǎn)向，旨在對金融系統(tǒng)提示風(fēng)險，而具體的措施也只是重申之前的政策。打擊捂盤惜售、要求開發(fā)商及時公布銷售信息以及加大存量土地處理力度等，這樣的舉措是市場健康發(fā)展的必然，如果說接下來對調(diào)控有什么預(yù)期的話，我想主要會集中在規(guī)范市場秩序、完善市場監(jiān)督等方面，以減少市場風(fēng)險、維護(hù)市場持續(xù)健康發(fā)展。