近年來,二手房市場經(jīng)歷著各種政策的傷痛和買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)的博弈,房價(jià)成了房產(chǎn)交易中的敏感區(qū),其影響因素復(fù)雜多樣,如政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、供需關(guān)系、發(fā)展進(jìn)程等。面對目前的房價(jià),尤其是經(jīng)歷過去年的降價(jià)之后,大家不禁會(huì)問去年的“好時(shí)光”還會(huì)不會(huì)回來?
消化集中需求至少要10年
房價(jià)降,是每個(gè)消費(fèi)者都期盼的,“但從市場發(fā)展規(guī)律來判斷,供需不甚平衡時(shí),尤其當(dāng)今年需求增大后,房價(jià)不太可能向下。”大連市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長袁國鈺分析。他認(rèn)為,樓市的增長,尤其是二手房市場主要是兩大支柱在推動(dòng),一個(gè)是城市化進(jìn)程,另外一個(gè)就是人口結(jié)構(gòu),人口結(jié)構(gòu)將直接影響資產(chǎn)價(jià)格包括房價(jià)。
中國的“嬰兒潮”出現(xiàn)在上世紀(jì)50~70年代,特別是自然增長率的高峰期從1962年一直持續(xù)到1978年,其間人口自然增長率維持在25%左右,目前其所處年齡段在30歲~45歲之間,正值人生階段中的黃金年齡,“人口紅利”因素依然存在。他們在人生黃金時(shí)期的投資和消費(fèi)為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)上漲提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。“只有進(jìn)入老齡社會(huì)后,房子才可能供過于求,房價(jià)才可能停止向上的腳步,按目前消費(fèi)群體的年齡來判斷,至少要10年的時(shí)間。”
當(dāng)然這樣的剛性需求也有更深層次的原因,城市化進(jìn)程的推進(jìn),住房需求正在遞增;居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)從消費(fèi)型轉(zhuǎn)變?yōu)橄硎苄?,住房需求也在遞增;所以不管是首次置業(yè)還是多次置業(yè)都對住房提出了更高的要求。另外,社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也從增長型向發(fā)展型轉(zhuǎn)變,這些因素都將持續(xù)拓展人們對住房的剛性需求。
經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展沒有崩盤可能
雖然經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響沒有結(jié)束,但從相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)來看,許多行業(yè)都走在上行通道中,宏觀經(jīng)濟(jì)正向好的方向發(fā)展。“如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)好轉(zhuǎn),相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資就會(huì)逐步活躍,那么房地產(chǎn)業(yè)的投資需求壓力相應(yīng)會(huì)減弱,這有利于市場價(jià)格的穩(wěn)定,避免住房價(jià)格的大起大落;與此同時(shí),市場消費(fèi)預(yù)期將繼續(xù)向好,也利于住宅成交量的穩(wěn)定。
目前房地產(chǎn)市場上存在的諸多因素,尤其是結(jié)構(gòu)性問題使得住房一級市場嚴(yán)重供需失衡,從而越來越多的人關(guān)注到了二手房市場,來滿足自己的需求。參考國際經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)市場發(fā)展越成熟,二手房交易的比重就越大。“我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展也就短短的十幾年,伴隨市場向前發(fā)展,二手房市場只能是越來越活躍,房價(jià)上行也將是趨勢,下行只是偶發(fā),不是必然。”袁國鈺表示,“再者,就目前中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看,樓市不會(huì)有崩盤的可能。”
況且,10年基本上是家庭換房的周期。從中國開始商品房經(jīng)營起,當(dāng)初購房的家庭開始有了改善型需求,與現(xiàn)在還沒有住房的自住購房需求合流,構(gòu)成了當(dāng)前樓市成交活躍的基礎(chǔ),這個(gè)基礎(chǔ)是實(shí)實(shí)在在存在的,這是推動(dòng)樓市向前發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。
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