原題：亟待推進(jìn)長(zhǎng)期制度建設(shè)

    今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了由“量?jī)r(jià)齊升”到“量缺價(jià)漲”的變化。業(yè)內(nèi)人士及專(zhuān)家認(rèn)為，這一方面表明，當(dāng)前保增長(zhǎng)的房地產(chǎn)政策效應(yīng)明顯；另一方面，在短期調(diào)控行為作用下，容易造成市場(chǎng)不穩(wěn)定。為確保房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，長(zhǎng)期制度建設(shè)應(yīng)重于短期調(diào)控。

    日前，出席在廈門(mén)舉行的2009國(guó)際房產(chǎn)投資高峰論壇的金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克表示，今年上半年，寬信貸和低利率的政策刺激，投資性需求釋放，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)、地價(jià)互推上漲。下半年，隨著二套房貸政策全面收緊以及嚴(yán)打“捂盤(pán)”、“囤地”等措施出臺(tái)，政策逐步由“寬松”轉(zhuǎn)為“中性”期。如果通脹步伐加快或銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)加大，將直接導(dǎo)致政策迅速收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨下行的壓力，持幣觀望再次出現(xiàn)。短期調(diào)控行為引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。

    中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，與上半年“量?jī)r(jià)齊升”行情相比，7、8月以來(lái)，“量跌價(jià)漲”是國(guó)內(nèi)樓市的主基調(diào)。在8月份監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，僅有8個(gè)城市商品住宅成交面積環(huán)比上升，30個(gè)城市總成交面積環(huán)比下跌約11.18%。而8月份各城市住宅成交均價(jià)仍以上漲為主，其中漲幅最為明顯的是深圳、上海，分別為15.29%與6.48%。

    參加論壇的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)前保增長(zhǎng)的房地產(chǎn)政策效應(yīng)明顯，但這些政策都屬于短期政策，可逐步加強(qiáng)房地產(chǎn)長(zhǎng)期制度建設(shè)，防止市場(chǎng)短期內(nèi)的大起大落。

    秦虹說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入穩(wěn)定勻速的增長(zhǎng)期。2008年，受2007年底出臺(tái)的金融調(diào)控政策影響，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)量比2007年下降了20%，東部大城市同比降幅更達(dá)40%左右。盡管如此，2008年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)量仍達(dá)6億平方米，比2007年之前的任何一年都要高。穩(wěn)定勻速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有長(zhǎng)期制度建設(shè)作為保障，而目前在房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期制度建設(shè)方面還比較薄弱。

    秦虹、福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠等專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期制度建設(shè)可包含內(nèi)容有：完善住房保障制度，使低收入家庭免受市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)；完善調(diào)控市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段；完善房地產(chǎn)金融制度，控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制等。

    秦虹認(rèn)為，盡快出臺(tái)《住房保障法》，對(duì)住房保障政策的制定實(shí)施提供有力的制度保證。目前，各地政府在加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)的實(shí)踐中，缺乏立法保障存在許多弊端。例如在準(zhǔn)入和退出管理上，由于缺少相關(guān)法律層面的規(guī)定，約束一些社會(huì)成員的行為遇到困難；在資金保障方面，僅靠領(lǐng)導(dǎo)重視，也存在不穩(wěn)定性。應(yīng)以立法的形式將基本住房保障制度確定下來(lái)，既有利于約束社會(huì)各方面的行為，也有利于約束政府行為。

    在完善調(diào)控市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段方面，要改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理。目前，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅收，比如土地增值稅、二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅等，都延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的做法，在實(shí)踐中，經(jīng)常遭遇執(zhí)行不下去的情況。

    完善房地產(chǎn)金融制度，須從房地產(chǎn)投資金融創(chuàng)新做起。近年來(lái)，炒房等投機(jī)行為屢屢導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快、非理性的上漲，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)投資缺少必要的投資金融品種。投資者把買(mǎi)房作為實(shí)物儲(chǔ)蓄，而房地產(chǎn)交易與股市不一樣，成本大，周期長(zhǎng)，一旦難以脫手，就會(huì)造成供給越多，空置率越高的現(xiàn)象。

    王阿忠認(rèn)為，近期，樓市重現(xiàn)2007年底“量跌價(jià)漲”行情，銷(xiāo)售量若要回升，開(kāi)發(fā)商須下調(diào)房?jī)r(jià)，而降價(jià)容易引發(fā)“退房”等社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。造成這種兩難局面的“病根”在于房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的定價(jià)積弊。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)必須要對(duì)房?jī)r(jià)成本進(jìn)行科學(xué)合理的測(cè)算，作為市場(chǎng)定價(jià)的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)定價(jià)監(jiān)督和管理?！?/p>

    （文/《瞭望》新聞周刊記者）