房地產(chǎn)界的目光正向2009年12月31日聚焦。
2008年國辦131號文件《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)中部分優(yōu)惠政策即將到期，時間節(jié)點指向2009年12月31日。
政策執(zhí)行近一年來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了巨大的變化。樓市在2008年跌入低谷，卻在2009年迎來巨大反彈。“2008年北京市場二手房交易量僅有6萬套，而2009年前10個月即超過20萬套。”21世紀不動產(chǎn)首席分析師孟奇告訴本報記者，這是近年來，中國房地產(chǎn)市場最火爆的一年。
優(yōu)惠政策令大多數(shù)購房人受惠，也讓中介公司和地產(chǎn)公司創(chuàng)造了歷史最佳業(yè)績。但孟奇和大多數(shù)業(yè)界人士一樣存在著擔心。“如果取消，明年形勢可能會很嚴峻；但如果不取消，房地產(chǎn)市場過熱也是一種傷害，不利于長期發(fā)展。”
業(yè)內(nèi)熱議優(yōu)惠政策止續(xù)之時，樓市成交量已止住前幾月的下跌，呈現(xiàn)“翹尾”態(tài)勢。最新的數(shù)據(jù)顯示，京、滬、穗一手住宅市場在國慶長假后均有集中成交。業(yè)內(nèi)認為除了與傳統(tǒng)旺季的供應較大有關(guān)外，更與近期市場關(guān)注的房貸、稅費等政策即將到期有關(guān)。
該止還是該續(xù)？
業(yè)界的擔心
2008年，各地政府和中央政府部門先后出臺了一系列鼓勵住房消費的政策，涵蓋信貸、稅收和收費等方面。
美聯(lián)物業(yè)研究顯示，一旦12月底營業(yè)稅減免政策取消，二手房交易由此增加的成本，不會恢復到政策頒布之前，而會遠遠高于此前。美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉告訴本報記者，目前得到的消息，大都認為營業(yè)稅優(yōu)惠政策不會延期的可能性非常大。舉例來說：若2008年一套5年內(nèi)住宅的成交價格為100萬元，需要繳納的稅費約為：5.5%的營業(yè)稅2.2萬元、個稅0.4萬元、契稅0.6萬元，合計為：3.2萬元。而一旦恢復優(yōu)惠以前的政策，二手房成交稅費將成倍上升：按照100萬左右的總價繳納5.5%的營業(yè)稅5.5萬元、個稅1萬元、契稅1.5萬，總計約8萬元。
被認為影響更大的是房貸政策的調(diào)整。2008年底前房貸利率實行的都是基準利率8.5折的優(yōu)惠標準，而2009年出臺了7折利率優(yōu)惠，使得商貸的利率僅比公積金利率高0.29%。業(yè)界預計，經(jīng)過一年的暴漲，這一優(yōu)惠政策很可能恢復到去年的8.5折優(yōu)惠。北京美聯(lián)物業(yè)市場研究部經(jīng)過計算，以貸款60萬20年計算，8.5折與7折房貸優(yōu)惠利率相比，月還款額將會上漲290.30元，總利息差額增加69671.23元。張大偉認為，7折利率優(yōu)惠的取消，影響明顯要大于營業(yè)稅優(yōu)惠的取消。
開發(fā)商也很關(guān)注這一政策變化。上海易居房地產(chǎn)研究員綜合研究部部長楊紅旭說，近日頻繁參加一些主管部門召開的調(diào)研會，很多開發(fā)商在會上表示，政策尚未確定方向，很難做明年的開工計劃。
有關(guān)政策的止、續(xù)之爭，已進入白熱化的階段。
止、續(xù)之爭
在支持政策應續(xù)期一派中，浙江大學公共管理學院副教授蘇振華的觀點較具有代表性。他認為，住房乃是最重要的民生產(chǎn)品之一，在福利分房的住房保障體系被取消之后，在經(jīng)濟適用房和廉租房供給遠遠不能滿足居民住房需求的事實之下，商品房市場承擔了住房保障制度的功能。這原本是政策目標的錯位，卻是不得不面對的事實。因此，房地產(chǎn)政策的制定，至少應該在兩種目標之間達成一個平衡：一方面須維護房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟引擎作用，促進房地產(chǎn)的產(chǎn)銷兩旺；一方面又要充分考慮到商品房供應的住房保障功能，在目前驚人的高房價之下，政策目的應該是盡量減輕一點居民的買房負擔，讓居民還能夠買得起房。
蘇振華認為，以往的政策，更多的是關(guān)注前者，而對住房的民生性質(zhì)關(guān)注得太少了。倘若立足于這兩種政策目標，那么至少對自住型和改善型住房信貸實行優(yōu)惠、首付比例降至20%、利率打七折的政策應該延續(xù)下去；甚至，調(diào)整二手房交易營業(yè)稅的措施也應該得以繼續(xù)，因為這一政策客觀上加速了二手房的流通，對減輕居民的購房壓力仍然是有所裨益的。
中金首席經(jīng)濟學家哈繼銘在接受本報記者專訪時也表示，營業(yè)稅優(yōu)惠政策不應取消，應制度化，長期穩(wěn)定下來。“(房屋轉(zhuǎn)讓所繳納的營業(yè)稅)很少有國家規(guī)定是以5年為期的，最長的是德國，規(guī)定是3年，一般國家都是1年。”哈繼銘認為，政策頻繁修改會給投資者帶來無所適從感。
中國人民大學財政與金融學院副院長趙錫軍支持優(yōu)惠政策取消。他在接受本報記者采訪時說，盡管房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長有巨大的貢獻，但經(jīng)濟應該均衡增長，不應過于依賴某一個產(chǎn)業(yè)。“這是從美國次貸危機中應該吸取的教訓，美國經(jīng)濟此前的發(fā)展過于依賴金融業(yè)，最終導致危機的出現(xiàn)，而中國經(jīng)濟發(fā)展也不應過于依賴房地產(chǎn)業(yè)。”趙錫軍認為應該對政策做出結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，長期優(yōu)惠不利于行業(yè)發(fā)展。
反對者還提出，地方政府救市政策令消費者的心態(tài)再度變得盲目，并助推了房價上升。地方政府救樓市，令消費者失去理智，令觀望者提前入市，令開發(fā)商提價而沽。助長了開發(fā)商的捂地、捂盤惜售、哄抬物價等不良行為，助長了消費者惡意炒房行為，延緩了房產(chǎn)市場步入健康有序的發(fā)展步伐。
哈繼銘認為，“如果宣布優(yōu)惠政策不延期，樓市交易量短期之內(nèi)肯定會大幅度上升。”
對于優(yōu)惠政策是否將延期的問題，主管部門從未公開表態(tài)。“穩(wěn)定”二字，卻多次被提及。9月11日至13日，在澳門舉行的2009中國房地產(chǎn)(澳門)論壇暨國際房地產(chǎn)融投資洽談會(下稱論壇)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠表示，下一步房地產(chǎn)政策將保持穩(wěn)定，將加大對房企的信貸融資支持，去年國務(wù)院辦公廳下發(fā)的131號文件的各項信貸、稅收優(yōu)惠政策，在一年期未到時不會提前取消。
知情人士告訴本報記者，建設(shè)部內(nèi)部近日已下令，在中央經(jīng)濟工作會議未定調(diào)之前，各官員不能在任何場合發(fā)表對優(yōu)惠政策存、續(xù)的看法，以免引發(fā)市場異動。而房地產(chǎn)的調(diào)控政策，也通常由多部委共同下達。
不必過多擔心住房需求
跳出優(yōu)惠政策的“止續(xù)”之爭，中國房地產(chǎn)將會沿著怎樣的道路發(fā)展？
哈繼銘認為，政策可做出調(diào)整，但不會給中國房地產(chǎn)市場帶來很大的沖擊。待購房者不會因為7折優(yōu)惠利率的取消而買不起房子，而相比之下利率的上升會低于通貨膨脹率的上升速度。另外，明年通貨膨脹率將會明顯高于今年。中國的消費者還是會傾向購買資產(chǎn)來抵御通貨膨脹。
不必對房地產(chǎn)需求下降抱有過多擔心。哈繼銘分析說，兩個短期因素和兩個長期因素將作用于房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟。短期因素是，2010年居民收入增長將比2009年快，預計GDP增長將超過9%。另外一個因素是，房地產(chǎn)交易量在2009年大幅提升，相應會帶來更多的衍生需求。例如家電、汽車等需求。即使因為房貸優(yōu)惠利率政策取消，2010年住房衍生需求也將為GDP增長做出巨大貢獻。
哈繼銘所指的兩個長期因素是，農(nóng)村消費的城市化以及嬰兒潮所帶來的影響。“不要小看2000萬農(nóng)民工回鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)的影響，他們將把城里的生活方式帶到農(nóng)村，刺激其它農(nóng)民的需求，加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。”哈繼銘說。而農(nóng)民收入上漲的加速度在2009年已經(jīng)超過城市居民。此外，嬰兒潮中，上世紀50至70年代出生人群，在中國人口中占比最高。這些人群的子女未來有婚配需求，買車、買房也是必然趨勢，財富將從50至70年代出生的高儲蓄人群轉(zhuǎn)移到這些低儲蓄人群中。雖然中國未來進入老齡化社會將不可避免，一個人手中可能繼承多套房產(chǎn)，但是購房者顯然已經(jīng)陷入“囚徒困境”，爭相買房。
哈繼銘認為，不能一味通過政策來打壓需求，并不只有“自住”才是真實需求，需求是多樣化的，應包括投資需求。而當前很多購房者購買房產(chǎn)是為了彌補醫(yī)療和教育體系的不足，通過購買房產(chǎn)來獲得這些資源。
