救市政策讓2009年樓市起死回生

一年時(shí)限將到期，買房利率優(yōu)惠是否延續(xù) 改善型住房貸款是否寬限 二手房免營(yíng)業(yè)稅政策是否維持———

●新聞背景●

熟悉樓市政策變化的人應(yīng)該都記得2008年11月22日這一至關(guān)重要的日子。為配合拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、央行等多個(gè)中央機(jī)構(gòu)在當(dāng)天罕見(jiàn)地同時(shí)推出刺激樓市的"一攬子政策"，被業(yè)界稱為"星夜救市行動(dòng)"。對(duì)牽涉房地產(chǎn)相關(guān)的若干政策進(jìn)行調(diào)整，對(duì)首套及改善型主張的購(gòu)買進(jìn)行優(yōu)惠，具體包括契稅、營(yíng)業(yè)稅減免；首套及改善型購(gòu)房按揭利率7折優(yōu)惠；調(diào)低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資本金等。隨后，這些政策分別由國(guó)家稅務(wù)總局、人民銀行、國(guó)家發(fā)改委能職能部門(mén)下發(fā)執(zhí)行。彼時(shí)，國(guó)務(wù)院給定優(yōu)惠政策的期限為一年。

此后，各地方政府紛紛積極跟進(jìn)，以住建部"131"號(hào)文件、"京15條"、等為代表的救市新政如雨后春筍般出現(xiàn)。以此為標(biāo)志，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由抑制向扶持全面轉(zhuǎn)型。

在全面救市政策刺激下，蕭條已久的北京乃至全國(guó)樓市在2009年的急速?gòu)?fù)蘇令市場(chǎng)咋舌，成交量屢創(chuàng)新高，市場(chǎng)庫(kù)存一掃而空。在充裕流動(dòng)性和投資熱情的帶動(dòng)下，地價(jià)、房?jī)r(jià)也一路走高，全國(guó)各城市"地王"頻出，房?jī)r(jià)亦再創(chuàng)歷史新高。

如今，轉(zhuǎn)眼間2009年也已進(jìn)入尾聲，眾多暫定為期一年的救市政策也面臨著取舍存廢的最終抉擇，在"優(yōu)惠政策退出與否"退出與否的不確定性之下，市場(chǎng)預(yù)期也呈現(xiàn)出多種可能性，房地產(chǎn)業(yè)再次站在了彷徨難決的"岔路口"，再度變得微妙起來(lái)。

同時(shí)，與住房消費(fèi)優(yōu)惠政策取消預(yù)期一起出現(xiàn)的還有對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的轉(zhuǎn)向預(yù)期。在資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高并出現(xiàn)泡沫化跡象的背景下，未來(lái)的宏觀政策將如何定調(diào)，寬松貨幣政策是否醞釀退出，都備受市場(chǎng)關(guān)注。

在此大背景之下，北京青年報(bào)《廣廈時(shí)代》對(duì)樓市各方動(dòng)態(tài)多方走訪，并集合眾多專家學(xué)者觀點(diǎn)，就救市政策一年來(lái)的效果以及利弊所在展開(kāi)討論。不可否認(rèn)，過(guò)去一年來(lái)"挽救"了大量開(kāi)發(fā)商甚至是"挽救"了中國(guó)樓市的系列優(yōu)惠政策，如今已站在了存廢去留的邊緣，而最終進(jìn)展如何，必將成為2009年末行業(yè)內(nèi)持續(xù)爭(zhēng)論不休的話題。

●各方動(dòng)向●

住建部 尚未表態(tài) 優(yōu)惠政策或到期不續(xù)

“當(dāng)時(shí)出的優(yōu)惠政策期限就是一年，對(duì)于已經(jīng)到期的優(yōu)惠政策，作為住建部，很可能不會(huì)提出續(xù)期的主張。”一位接近住建部的消息人士表示。據(jù)了解，盡管當(dāng)時(shí)這些優(yōu)惠政策由國(guó)家發(fā)改委、人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等職能部門(mén)執(zhí)行，建設(shè)部并未直接下發(fā)文件，但這些政策的方案成型，基本都是由住建部牽頭提出。正因如此，在這些優(yōu)惠政策行將到期之時(shí)，如果住建部不牽頭主張續(xù)期，那么，作為“配合者”的其他部委很難說(shuō)主動(dòng)申請(qǐng)，這無(wú)疑意味著一年期的優(yōu)惠政策，很可能將壽終正寢。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委最新公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅，亦仍保持在1.6%。顯然，這樣的數(shù)據(jù)并不足以構(gòu)成繼續(xù)延續(xù)樓市刺激政策的理由。“住建部目前的考慮在于，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖的基礎(chǔ)尚不牢靠，但房地產(chǎn)市場(chǎng)‘回暖’的基礎(chǔ)已經(jīng)相當(dāng)牢固，因此，住建部沒(méi)有足夠的理由向國(guó)務(wù)院提出‘延期’的建議，即便提出，獲批的可能性亦不是很大。正是在這樣的邏輯之下，提出優(yōu)惠政策延期的可能性微乎其微。”上述知情人透露，以此類推，如果住建部不“率先”表態(tài)，那么契稅、營(yíng)業(yè)稅減免等系列優(yōu)惠政策將在一年到期后自動(dòng)終止，而不再續(xù)期，至于更為敏感的房貸7折利率將會(huì)由央行“酌定”。

銀行 北京各大銀行未聞取消房貸優(yōu)惠

之前有媒體報(bào)道，上海多家商業(yè)銀行流傳一則消息，個(gè)人首套房貸利率7折的優(yōu)惠可能從明年1月起叫停，新政策最早有望在今年11月份公布。北京的各大商業(yè)銀行情況如何呢？就這一問(wèn)題筆者致電建設(shè)銀行、工商銀行和中信銀行等銀行北京分行的客服熱線，對(duì)方均表示還沒(méi)有接到這一通知，目前仍按照原有政策執(zhí)行。

取消個(gè)人首套房貸7折利率會(huì)有怎樣的變化呢？偉嘉安捷的市場(chǎng)研究人員給買房人算了這樣一筆賬，如果7折優(yōu)惠政策取消，則首套房貸最多能打8.5折，目前5年期以上的基準(zhǔn)利率為5.94%，打7折為4.158%，打8.5折為5.049%，相當(dāng)于加息0.891個(gè)百分點(diǎn)。如果取消7折優(yōu)惠，其“殺傷力”超過(guò)三次加息。一筆60萬(wàn)元、20年期的貸款，如果利率由7折改為8.5折，則月還款額將會(huì)上漲約290.3元，總利息額增加約6.97萬(wàn)元。對(duì)于普通買房人而言，這筆額外增加的支出也算一筆不小的費(fèi)用。

“一旦取消房貸優(yōu)惠，短時(shí)期內(nèi)還是會(huì)對(duì)首次置業(yè)購(gòu)房人群的心理造成一定的影響。”中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱表示，同時(shí)從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度分析，中國(guó)的利率還未像國(guó)外那樣市場(chǎng)化，主要由央行統(tǒng)一掌控管理，所以不論如何調(diào)整，老百姓還是能夠接受的，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至房貸金融市場(chǎng)造成太大的影響。而值得關(guān)注的是，如果房貸7折優(yōu)惠利率取消后，政策的實(shí)施點(diǎn)及實(shí)施對(duì)象如何確定是關(guān)鍵。“是新房貸按新政策執(zhí)行，老房貸按老政策執(zhí)行，還是全部實(shí)行8.5折優(yōu)惠利率，有待政策的進(jìn)一步考量。”

除了房貸利率政策外，一些和房地產(chǎn)有關(guān)的金融信號(hào)也頻現(xiàn)收緊跡象。多家中介機(jī)構(gòu)反映，二手房貸款申請(qǐng)大都處于遞交但未批復(fù)的階段。“這種狀況與銀行提前完成全年放貸指標(biāo)有關(guān)。要想享受寬松的貸款審查，除非等到明年初，但那時(shí)候政策怎么樣還不好說(shuō)。”某商業(yè)銀行客戶經(jīng)理吳小姐表示。

二手房 “5年改2年”能否延期是關(guān)鍵

“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策是去年救市政策的典型代表，也是給購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)惠最多的政策。隨著該政策一年的有效期即將在今年底到期，二手房交易成本也將恢復(fù)去年之前的高手續(xù)費(fèi)狀態(tài)，交易成本提高也就必然會(huì)導(dǎo)致成交量的萎縮。因此，“5年改2年”政策到期后的存廢問(wèn)題也成了未來(lái)樓市能否繼續(xù)走高的關(guān)鍵因素之一。

“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的廢除也將形成對(duì)二手房市場(chǎng)的重大影響。鏈家地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，營(yíng)業(yè)稅的額度占到總房款的5.5%，也就是100萬(wàn)元的房產(chǎn)成交后，其營(yíng)業(yè)稅就要占5.5萬(wàn)元，而百萬(wàn)元以上的高價(jià)值房產(chǎn)中次新房的比例更是多達(dá)70%以上，因此營(yíng)業(yè)稅的收取對(duì)象交易間隔年限從5年改到2年讓大部分購(gòu)房者都能夠享受到實(shí)惠。

專業(yè)人士指出，由于以營(yíng)業(yè)稅為主的現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截至今年年底，若明年優(yōu)惠政策不能得以延續(xù)，則將直接導(dǎo)致房齡在3-5年年限間的二手商品房交易量出現(xiàn)下滑。而且，交易稅費(fèi)稅基的恢復(fù)也將會(huì)加大業(yè)主稅費(fèi)繳納的額度?？紤]到業(yè)主交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁已成慣例，稅費(fèi)政策的調(diào)整將會(huì)直接加大購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

此外關(guān)于解禁一年的北京購(gòu)房“限外令”問(wèn)題，也有專家表示該規(guī)定在2008年臨時(shí)取消，截止日期也是今年年底。因?yàn)閷?duì)投資性購(gòu)房的限制可能會(huì)加強(qiáng)，這一外資限制令有可能重新啟動(dòng)。

●行業(yè)反應(yīng)●

肯定救市政策積極作用

做好政策收緊后市場(chǎng)變化的準(zhǔn)備

可以說(shuō)，房地產(chǎn)救市政策在特定時(shí)期發(fā)揮了其應(yīng)有的作用，這些政策直接導(dǎo)致了今年以來(lái)商品房成交量直線攀升。

“但令很多人始料未及的是，在投資熱潮和放貸沖動(dòng)的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)地價(jià)也快速重返2007年最高峰。如何在下一輪政策調(diào)整中實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)、理性地發(fā)展，是決策者需要思考的重點(diǎn)。”易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)認(rèn)為，相當(dāng)部分的救市政策是臨時(shí)性的，帶有執(zhí)行的期限規(guī)定。對(duì)于是否保留這些政策，社會(huì)上存在爭(zhēng)議。之所以有這樣的爭(zhēng)論，實(shí)際上存在有形之手和無(wú)形之手、市場(chǎng)監(jiān)管者和市場(chǎng)參與者、短期政策和長(zhǎng)期政策之間的博弈。

短期政策于政策制定者來(lái)講可以做到收縮自如，政策起效快，但缺點(diǎn)很明顯，不能給市場(chǎng)以穩(wěn)定的預(yù)期，如果把握不當(dāng)還會(huì)引起政策間的矛盾與對(duì)沖。優(yōu)惠政策減輕了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)政府的收益相對(duì)減少，隨著市場(chǎng)熱度的提高，稅收的優(yōu)惠將被高房?jī)r(jià)所抵消，這也是當(dāng)前市場(chǎng)成交量開(kāi)始下跌的原因，即制約市場(chǎng)成交的主要因素不是稅收問(wèn)題，而是價(jià)格問(wèn)題。

“明年政策調(diào)整的可能性很大，只是調(diào)整的力度有多大不好說(shuō)。事實(shí)上目前房?jī)r(jià)的高漲已經(jīng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的程度不相匹配。與股市募資補(bǔ)充企業(yè)融資的功能不同，樓市的過(guò)熱只是在純粹吸引更多資金進(jìn)入，無(wú)法補(bǔ)充到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。”中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容表示。

北京華僑城營(yíng)銷總監(jiān)宋翔華作為開(kāi)發(fā)商代表談了自己的看法，他認(rèn)為從市場(chǎng)的情況來(lái)看，上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易異常火爆，但下半年金融信貸頻繁收緊，銀行已經(jīng)著手通過(guò)二套房貸等政策進(jìn)行微調(diào)，因此，如果明年首套房貸政策出現(xiàn)變化也在情理之中，對(duì)投資、投機(jī)性需求方面的政策會(huì)繼續(xù)收緊。而放眼四季度，不但將匯聚地產(chǎn)市場(chǎng)諸多的年底收官策略，更是會(huì)集中表現(xiàn)出政府和購(gòu)房者對(duì)樓市下一步走向的判斷。從另一方面來(lái)講，市場(chǎng)預(yù)期政策拐點(diǎn)即將到來(lái)是最重要拉動(dòng)成交的原因，無(wú)論是剛性需求還是投資客都希望趕上優(yōu)惠政策的最后末班車，這樣的心態(tài)影響下有可能會(huì)形成“恐慌性”購(gòu)房現(xiàn)象，應(yīng)予以理性疏導(dǎo)。

●專家態(tài)度●

陳淮：政策變動(dòng)如看天穿衣

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)政策包含三個(gè)層面，一是公共政策，即住房保障體系政策；二是產(chǎn)業(yè)政策。產(chǎn)業(yè)政策大調(diào)整一般需要10年左右的周期，而不是單純的明年上或下；三是宏觀調(diào)控政策，它是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)承受程度，貨幣供應(yīng)量大小與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度之間調(diào)整的政策，在現(xiàn)階段毫無(wú)疑問(wèn)這一政策對(duì)信貸規(guī)模依賴程度最大的房地產(chǎn)業(yè)有比較大的影響。

朱中一：政策大動(dòng)對(duì)社會(huì)大眾沒(méi)好處

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，明年只要中國(guó)的出口沒(méi)有根本扭轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)仍肩負(fù)保增長(zhǎng)和保民生兩大重任的話，房地產(chǎn)政策不會(huì)有太大調(diào)整。但不排除微調(diào)的可能性。只有政策相對(duì)穩(wěn)定，供應(yīng)相應(yīng)增加，才能使房?jī)r(jià)相應(yīng)穩(wěn)定一點(diǎn)，政策的大變動(dòng)和市場(chǎng)的大起大落，對(duì)國(guó)家、對(duì)企業(yè)、對(duì)老百姓都沒(méi)有好處。

樊綱：政策應(yīng)隨市場(chǎng)規(guī)律而靈活制定

國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱表示，很多政策是解救危機(jī)的政策，這些政策在解救危機(jī)的那個(gè)階段是對(duì)的，但不能總是用針對(duì)危機(jī)的政策來(lái)處理日常逐步恢復(fù)正常的一個(gè)市場(chǎng)。有些制度性的政策需要穩(wěn)定。但是宏觀經(jīng)濟(jì)政策就是一個(gè)短期政策，就是一個(gè)根據(jù)情況變化而不斷變化的政策，而且是一個(gè)逆風(fēng)調(diào)節(jié)的政策。

顧云昌：政策走向應(yīng)以穩(wěn)字為先

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，促進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的最優(yōu)選擇是加大供應(yīng)量。千方百計(jì)加大供應(yīng)量既可以保增長(zhǎng)，又可以抵御房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。政策走向，應(yīng)以穩(wěn)字為先。