編者按：
樓市出乎意料迅猛上攻的2009年行將結(jié)束，2010年的房價(jià)走勢(shì)隨之成為大家最為關(guān)注的焦點(diǎn)。當(dāng)無數(shù)人都在為今年將近30%的房價(jià)漲幅高呼“泡沫”之時(shí)，也有無數(shù)的人在為房價(jià)辯解：中國的城市化道路仍在進(jìn)行，土地將越來越少，地價(jià)的不斷上漲注定了房價(jià)長期的上漲趨勢(shì)。
的確，誰都不得不承認(rèn)，每年高達(dá)30%甚至更高的房價(jià)漲幅并不健康，但樓市也在眾人的“泡沫化”擔(dān)憂中，短時(shí)調(diào)整后再度強(qiáng)烈反攻。也許，中國樓市還在“泡沫”生成的過程中。如果僅僅談及2010年的房價(jià)，至少在目前所有的房地產(chǎn)業(yè)界，筆者還沒有聽到一個(gè)人對(duì)明年的樓市表現(xiàn)出悲觀。
中國的城市化道路仍在進(jìn)行，土地將越來越少，地價(jià)的不斷上漲注定了房價(jià)長期的上漲趨勢(shì)
唐文祺
臨近年底，關(guān)于政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變的輿論突然甚囂塵上。隨之而來的，是各地樓市不約而同涌現(xiàn)出的交易熱潮。2010年的樓市走向也因此被推向輿論的風(fēng)口浪尖。
頂級(jí)地段依舊看好
許久未有動(dòng)作的天安中國（00028.HK），選擇在此時(shí)運(yùn)作大手筆。10月，天安中國發(fā)布公告稱，以近7.55億元人民幣代價(jià)，收購上海閔行區(qū)中房森林別墅57棟物業(yè)。
天安中國在公告中稱，考慮到中國內(nèi)地尤其是上海，優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)的需求將持續(xù)強(qiáng)勁，因此這一收購既提供了資本增值潛力，同時(shí)也有利于拓展集團(tuán)在上海的物業(yè)組合。
事實(shí)上，根據(jù)天安中國的計(jì)劃，此次收購的57套物業(yè)中，除公司持有22套外，其余35套別墅將在明年4月推向市場銷售，據(jù)天安中國相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司目前已將售價(jià)初步定為6萬~6.5萬元/平方米。“更為看好的，是未來幾年內(nèi)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。”
假設(shè)按照351平方米的平均面積來推算，天安中國此次購入價(jià)格大約為37750元/平方米。與當(dāng)年凱雷“團(tuán)購”物業(yè)時(shí)的價(jià)格相比，溢價(jià)不少。這意味著，在天安中國的預(yù)想中，收購?fù)瓿砂肽旰?，這些別墅的價(jià)格將上漲將近一倍。
在此之前，天安中國還將荷蘭ING在上海持有多年的上海網(wǎng)球俱樂部和公寓項(xiàng)目，以9.9億元代價(jià)收入囊中。兩個(gè)月時(shí)間，天安中國已在上海高端物業(yè)市場中投入了17.45億元。
世聯(lián)地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年1至10月，上海豪宅市場共計(jì)成交1139套，與2008年同期相比，漲幅高達(dá)143.3%。即使是與樓市“高熱”時(shí)期的2007年相比，同樣有15.9%的增幅。同時(shí)，成交均價(jià)更是屢創(chuàng)新高，當(dāng)前成交均價(jià)已高達(dá)65106元/平方米，較2008年同期增長4.5%，較2007年同期的漲幅則達(dá)44.2%。2009年的上海樓市，可謂是名副其實(shí)的豪宅時(shí)期。
對(duì)后市看好的，不僅僅是天安中國。“雖然按照進(jìn)程今年也趕得及，但最終還是決定延遲到明年，這樣對(duì)于產(chǎn)品質(zhì)量也好把握。”一位上海本地開發(fā)商表示。今年，這家房企在土地市場以公開招拍掛的形式，競拍獲得了一幅上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅用地。“預(yù)判下來市場仍是平穩(wěn)基調(diào)，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的物業(yè)價(jià)格還會(huì)上漲。”
政策收緊預(yù)期不高
對(duì)于2010年房地產(chǎn)市場的走勢(shì)，經(jīng)濟(jì)界人士的觀點(diǎn)開始與房地產(chǎn)業(yè)人士表現(xiàn)出一致。9月，央行副行長蘇寧公開表示，下半年至明年都將繼續(xù)保持適度寬松貨幣政策。“對(duì)于樓市的支持利好，影響較為顯著的便是貨幣政策，但從當(dāng)前的情況來看，適度寬松的貨幣政策執(zhí)行尚未出現(xiàn)在2010年結(jié)束的狀況。”一位證券研究專家稱。
在中國銀行總行戰(zhàn)略發(fā)展部宏觀經(jīng)濟(jì)分析課題組發(fā)布的一份報(bào)告中指出，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整時(shí)間與幅度主要取決于政策，尤其是貨幣政策和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)兩大因素。
報(bào)告中稱，從政策因素來看，隨著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策將有所收緊從而引發(fā)市場調(diào)整。然而，從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來看，明年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場起到促進(jìn)作用。“如果不出臺(tái)新的調(diào)控政策，不排除明年房價(jià)又會(huì)延續(xù)價(jià)格非理性上漲。”
在調(diào)控政策之中，市場嗅覺最為敏感的，當(dāng)數(shù)貸款政策的變化狀況。隨著優(yōu)惠措施即將中止的消息傳出，樓市相應(yīng)出現(xiàn)了短暫震蕩的局勢(shì)，其重要性便可見一斑。不過，摩根大通中國投行副主席龔方雄在接受媒體采訪時(shí)稱，從明年來看，放貸前高后低的歷史規(guī)律很難打破，因此不排除明年一、二季度每月放貸數(shù)量仍會(huì)增長的態(tài)勢(shì)。
國泰君安出臺(tái)的一份報(bào)告中同樣指出，從貸款的投放方向看，房地產(chǎn)成為新的貸款爭取對(duì)象仍將在2010年繼續(xù)延續(xù)；此外，2010年的整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是穩(wěn)定期，因此利率可能在后半期才有所提高。而從貸款規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)的話，國泰君安表示，估計(jì)明年需要新增貸款在8.7萬億左右。
市場供求仍將主導(dǎo)
然而，明年的樓市走勢(shì)并不能僅從政策角度進(jìn)行預(yù)測(cè)。中國銀行總行在上述報(bào)告中，對(duì)于中國樓市房價(jià)已明顯偏高的態(tài)勢(shì)，顯示出對(duì)未來發(fā)展空間產(chǎn)生調(diào)整可能性，及調(diào)整幅度較大的憂慮。
市場層面，世聯(lián)地產(chǎn)分析師認(rèn)為，由于2008年受到金融危機(jī)影響導(dǎo)致的開工低迷是目前供給不能顯著回升的主要原因。從中長期來看，供給會(huì)呈現(xiàn)加速回升態(tài)勢(shì)，但短期供不應(yīng)求的局面無法改變，從而導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)上升。龔方雄同樣認(rèn)為，中國城市化進(jìn)程剛剛起步，但在中國可耕地表現(xiàn)稀缺的情況之下，地價(jià)上漲將是難以避免的。
當(dāng)CBN記者詢問一家開發(fā)商明年的推盤計(jì)劃時(shí)，該開發(fā)商謹(jǐn)慎回答，“明年的推盤價(jià)格仍然會(huì)延續(xù)今年形勢(shì)，不過，下半年會(huì)是值得注意的時(shí)間段。”
中國房地產(chǎn)未來四十年
中國國際金融有限公司房地產(chǎn)研究部
自1997年以來，中國商品住宅市場進(jìn)入了快速發(fā)展階段，雖然期間伴隨著行業(yè)政策的變化，新屋成交量和價(jià)格時(shí)漲時(shí)落，但仍處于向上大趨勢(shì)當(dāng)中，而伴隨著成交量和價(jià)格不斷創(chuàng)新高，關(guān)于成交量和價(jià)格泡沫的質(zhì)疑不斷增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)的關(guān)注度也在持續(xù)的提升；本文嘗試從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與住宅市場發(fā)展的國際比較以及自身發(fā)展的歷史規(guī)律中尋求未來40年我國住宅市場發(fā)展的軌跡，從而有助于更好的理解地產(chǎn)行業(yè)的短期波動(dòng)和長期趨勢(shì)。
未來40年之新房交易量。2010~2050年全國商品新房市場將經(jīng)歷先升后降的一輪大周期：全國新建商品住房交易量2020年達(dá)到高峰（全年12億平方米），2040年后回落至當(dāng)前水平（年均6億平方米）；全國平均住房價(jià)格（剔除通貨膨脹）2040年達(dá)到高點(diǎn)（約為當(dāng)前住房價(jià)格的2.5倍），然后逐步回落。2045年之后全國各城市住房市場均步入成熟期，量價(jià)穩(wěn)定。就各級(jí)城市而言，一線城市市場高峰已過，二、三、四線城市市場高峰將分別出現(xiàn)在2015年、2020年和2035年。
未來40年之新房房價(jià)。2010~2050年新建商品住房平均價(jià)格將穩(wěn)步上升，預(yù)計(jì)2040年之后增速放緩，達(dá)到每平方米2萬元。若以2010年不變價(jià)格計(jì)算，住房價(jià)格在2040年達(dá)到每平方米1萬元的高峰，約為2010年的2.5倍，此后實(shí)際價(jià)格呈向下調(diào)整的趨勢(shì)。
各級(jí)城市看，若剔除通貨膨脹因素，一至四線城市住房價(jià)格分別于2025年、2030年和2040年增長至本輪大周期的高點(diǎn)；若不剔除通貨膨脹，則各級(jí)城市住房價(jià)格高點(diǎn)順延約5年?？傮w而言，一至四線城市住房價(jià)格的加速上漲期自2005~2010年起依次滯后10年。
未來40年之新屋銷售額。2010~2050年新建商品房交易額將持續(xù)增長，其中2010~2020年間增速較快，以2010年交易額3萬億元計(jì)算，2020年和2040年交易額將分別達(dá)到8萬億和11萬億。若以2010年不變價(jià)格計(jì)算，交易額在2020年后將穩(wěn)定在年均6萬億元。
各級(jí)城市看，若不考慮通貨膨脹因素，各級(jí)城市交易額均持續(xù)增長，其中三、四線城市增速較快。若以2010年不變價(jià)格計(jì)算，一、二線城市交易額將分別穩(wěn)定在2500億和10000億元。
全國新建商品住房市場預(yù)測(cè)結(jié)果（2010~2050）
交易量預(yù)測(cè)結(jié)果：
全國層面看，交易量在2010~2020年間增速較快，2010年預(yù)計(jì)約7億平方米，高峰出現(xiàn)在2020年，接近12億平方米，此后交易量穩(wěn)步回落，2040年后將穩(wěn)定維持在每年6億平方米的水平。
各級(jí)城市看，一線城市交易量高峰已過，2015年后降至年均1500萬平方米，2030年后因舊房升級(jí)，交易量將有小漲；二線城市交易量目前已處于高位，未來5年有小幅增長空間，2015年達(dá)到年均1.8億平方米高峰，此后市場逐步回落，2030年之后穩(wěn)定在8000萬平方米。
交易額預(yù)測(cè)結(jié)果:
全國層面看，交易額未來將持續(xù)增長，其中2010~2020年間增速較快，以2010年交易額3萬億元計(jì)算，2020年和2040年交易額將分別接近8萬億和超過11萬億。若以2010年不變價(jià)格計(jì)算，交易額在2020年后將穩(wěn)定在年均6萬億元。
各級(jí)城市看，若不考慮通貨膨脹因素，各級(jí)城市交易額均持續(xù)增長，其中三、四線城市增速較快。若以2010年不變價(jià)格計(jì)算，一、二線城市交易額將分別穩(wěn)定在3000億和8000億元。
交易價(jià)格預(yù)測(cè)結(jié)果:
全國層面看，新建商品住房平均價(jià)格穩(wěn)步上升，2040年之后增速放緩，達(dá)到每平方米2萬元。若以2010年不變價(jià)格計(jì)算，住房價(jià)格在2040年達(dá)到每平方米10000元的高峰（實(shí)際住房價(jià)格約20000元/平方米），約為2010年的2.5倍，此后價(jià)格漸趨平穩(wěn)。
各級(jí)城市看，一線城市實(shí)際住房價(jià)格在2035年之前均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，但上漲速度逐年下降，峰值年份實(shí)際住房價(jià)格約3.5萬元/平方米，此后趨于穩(wěn)定；二線城市住房價(jià)格自2015年起呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，2035年達(dá)到每平方米25000元的高峰，此后小幅回落。
全國住房存量及居民住房水平預(yù)測(cè)結(jié)果:
2010年全國住房存量約170億平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積28平方米。這兩項(xiàng)指標(biāo)在未來10年中將快速提高至269億平方米和35平方米。2030年之后城鎮(zhèn)人均住房面積將穩(wěn)定在40~42平方米，未來增長速度很慢。
未來住房價(jià)格變化與人均GDP增長的關(guān)系
若不考慮通貨膨脹因素，住房價(jià)格軌跡與人均GDP軌跡基本相近，但相對(duì)增長速度時(shí)有差別。就全國而言，2035年之前，全國住房價(jià)格增速將略高于人均GDP增速，2035年起這種趨勢(shì)逐漸弱化，至2040年前后，住房價(jià)格增長速度將慢于人均GDP，甚至出現(xiàn)相反的趨勢(shì)。
各級(jí)城市也表現(xiàn)出類似特征。仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，總有一段時(shí)期，城市住房價(jià)格增速明顯快于人均GDP增速，這段時(shí)間往往出現(xiàn)在住房市場發(fā)展初期、家庭住房需求及實(shí)物資產(chǎn)投資需求強(qiáng)勁的時(shí)候，一般持續(xù)10~15年，這是一個(gè)住房價(jià)格泡沫積累期；而后住房價(jià)格增速放緩，甚至出現(xiàn)下降，這又是一個(gè)去泡沫過程。
上述現(xiàn)象在很多發(fā)達(dá)國家都曾經(jīng)發(fā)生過，例如美國、英國和日本。從中可以得到一個(gè)顯著規(guī)律：長時(shí)間維度來看，不考慮通貨膨脹的住房價(jià)格變化軌跡與人均GDP變化速度接近；短期維度上二者可能發(fā)生偏離，泡沫積累階段所積攢的泡沫成分越高（表現(xiàn)為相對(duì)人均GDP軌跡的偏離越大），去泡沫階段住房價(jià)格的上漲空間相對(duì)越小、下降空間相對(duì)越大。
風(fēng)險(xiǎn)提示：以上預(yù)測(cè)基礎(chǔ)在于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長以及通脹的平穩(wěn)，短期的政策變化會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)銷售數(shù)據(jù)的變化，經(jīng)濟(jì)抑或通脹的超預(yù)期變化也會(huì)導(dǎo)致成交量價(jià)格的超幅度波動(dòng)，但大的趨勢(shì)不會(huì)有較大變化。
2010年房價(jià)向下調(diào)整很困難
回建強(qiáng)
國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，10月份國房景氣指數(shù)為102.03，比9月份提高0.95點(diǎn)，這是繼今年4月確立上升態(tài)勢(shì)以來，連續(xù)第7個(gè)月上漲，并且連續(xù)3個(gè)月運(yùn)行于景氣區(qū)間內(nèi)。同時(shí)，1~10月份開發(fā)投資、商品房銷售面積都實(shí)現(xiàn)了較快的同比增長。最引人關(guān)注是商品房價(jià)格，10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.9%，環(huán)比上漲0.7%。
從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)毫無疑問正處在一個(gè)比較興奮的階段，價(jià)格同比環(huán)比同時(shí)上升。價(jià)格是衡量樓市發(fā)展的一個(gè)核心指標(biāo)，這涉及到樓市的健康程度，以及消費(fèi)者購房能力。從目前市場走勢(shì)看，今年年底樓市出現(xiàn)調(diào)整的可能性不大。市場的慣性將維持樓市高位運(yùn)行。
對(duì)于明年的市場走勢(shì)，主要影響因素有供求關(guān)系、政策變化和宏觀經(jīng)濟(jì)增長情況等幾個(gè)因素。
從供求關(guān)系角度看，今年下半年樓市價(jià)格的上漲在很大程度上是由于樓市的有效供應(yīng)不足造成的。今年7月份新開工面積環(huán)比下跌41%，10月份環(huán)比下跌18.8%。土地購置面積也處于較低水平。
之所以房地產(chǎn)新開工面積和土地購置面積處于較低水平，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于未來市場的走勢(shì)較為謹(jǐn)慎，這是經(jīng)歷去年市場大調(diào)整后的一種過激反應(yīng)。按照今年新開工數(shù)據(jù)推算，如果明年銷售量依然旺盛的話，樓市供求關(guān)系依然是緊張的。
從政策變化看，影響住宅成交的最大因素是信貸政策和稅收政策。從最近銀監(jiān)會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的表態(tài)看，明年樓市的信貸政策將是有緊有松。松的方面是繼續(xù)鼓勵(lì)首套住房的消費(fèi)，利率將繼續(xù)打七折，這一政策不應(yīng)輕易改變。
緊的方面是對(duì)于二套房的貸款利率和首付條件都會(huì)提高，提高投資需求的進(jìn)入門檻和持有成本。另外，營業(yè)稅的優(yōu)惠政策也會(huì)按照國家有關(guān)文件的規(guī)定在年底取消。
從政策導(dǎo)向看，明年樓市的成交結(jié)構(gòu)相對(duì)目前將發(fā)生變化，即自住需求的比例將顯著上升，投資性需求比例下降。雖然當(dāng)前樓市成交量因?yàn)檎叩牟淮_定性引發(fā)了購房恐慌，形成短期的上翹，但當(dāng)政策逐步明晰后，這種恐慌性的購房就會(huì)消失，取而代之的理性購房。
從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，今年我國經(jīng)濟(jì)增長“保八”基本實(shí)現(xiàn)，明年經(jīng)濟(jì)增長將進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的軌道。更多體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在發(fā)展內(nèi)涵，而非政策投資推動(dòng)型增長。
隨著美國奧巴馬總統(tǒng)對(duì)我國的成功訪問，以及明年初胡錦濤主席對(duì)美國的回訪，中美兩國之間未來的關(guān)系將更多的是合作和共贏。世界經(jīng)濟(jì)也將走出金融危機(jī)的陰霾。國內(nèi)外大環(huán)境的好轉(zhuǎn)將有利于我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。進(jìn)而，國內(nèi)外資金對(duì)我國樓市的需求也會(huì)大大上升。
綜合來看，從需求量上講，明年樓市將維持一個(gè)平穩(wěn)的水平，房地產(chǎn)業(yè)將恢復(fù)到平穩(wěn)的發(fā)展期。從價(jià)格走勢(shì)看，明年樓市進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整在所難免。具體表現(xiàn)在今年樓市價(jià)格跟風(fēng)快速增長的地區(qū)，明年會(huì)適當(dāng)回落，重新尋找合理價(jià)格的支撐。對(duì)于有增長概念的一線城市，不排除價(jià)格繼續(xù)上漲的可能，但同時(shí)，價(jià)格單邊增長也會(huì)引發(fā)區(qū)域市場泡沫的嫌疑。
資金是影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵，雖然目前的家庭結(jié)構(gòu)和購房模式還能夠勉強(qiáng)支撐高房價(jià)的存在，但這種房地產(chǎn)市場的支撐模式并不牢固，也不是正常的市場狀態(tài)。
所謂6個(gè)人一起買房的問題，與其說是推高房價(jià)的動(dòng)力，不如說是高房價(jià)透支社會(huì)消費(fèi)力的實(shí)證。明年房價(jià)有調(diào)整的空間，但總體價(jià)格水平依然處于高位，這是現(xiàn)實(shí)情況所決定的，但政府管理部門應(yīng)認(rèn)識(shí)到，高房價(jià)有提升所謂城市競爭力的作用，同時(shí)也要注意這樣的房價(jià)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展的潛在危害性。
