臨近年底，房貸利率7折優(yōu)惠政策面臨“存廢”大限。盡管權(quán)威部門(mén)出面澄清“政策未變”，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些銀行出于自身盈利及風(fēng)險(xiǎn)控制考慮，已經(jīng)開(kāi)始有針對(duì)性地調(diào)整房貸政策，利率優(yōu)惠不再一刀切。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利率市場(chǎng)化或是銀行業(yè)大勢(shì)所趨，今年各家銀行在房貸業(yè)務(wù)上的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，也暴露出銀行盈利模式單一的缺陷。
首套房利率：優(yōu)惠不再“一刀切”
關(guān)于房貸利率優(yōu)惠取消的傳聞近來(lái)不絕于耳，銀行收緊信貸政策的報(bào)道也屢見(jiàn)報(bào)端。對(duì)此，銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之日前表示，房貸政策目前沒(méi)有改變。
但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些銀行已率先對(duì)房貸政策進(jìn)行了細(xì)化和差別化調(diào)整，根據(jù)不同客戶、不同的信用等級(jí)，確定貸款者是否享受7折利率優(yōu)惠，包括首套住房。
記者致電建設(shè)銀行客服部門(mén)，了解到該行最新的商業(yè)性個(gè)人房貸政策是，對(duì)于首套房貸款，根據(jù)首付比率不同而實(shí)行彈性的利率優(yōu)惠：如果客戶的首付在40％及以上，房貸利率為7折；首付在30％到40％，房貸利率為7．5折；首付在25％到30％，房貸利率為8折；首付在20％到25％，房貸利率為8．5折。
工商銀行上海分行的客服人員表示，工行對(duì)于首套房貸款的優(yōu)惠政策“從去年底就沒(méi)有調(diào)整過(guò)”，依然是享受貸款利率7折優(yōu)惠。不過(guò)工行對(duì)于首付有一定的要求：住房面積在90平方米以下的，首付可低至20％；而住房面積在90平方米以上的，首付不得低于30％。
此外，中國(guó)銀行和招商銀行均表示政策基本按照銀監(jiān)會(huì)此前的指導(dǎo)政策執(zhí)行，首套房仍然可以享受首付兩成、利率7折的優(yōu)惠。
上海楊浦區(qū)一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，除了建行，目前開(kāi)始調(diào)整房貸利率優(yōu)惠的銀行不多。“不過(guò)，近期銀行開(kāi)始收緊貸款倒是真的，在貸款審核方面也嚴(yán)格了很多。”
門(mén)檻提高，房貸業(yè)務(wù)成“雞肋”？
與此同時(shí)，二手房貸門(mén)檻自然也有所提高。對(duì)于非改善型二套房，招商銀行與中國(guó)銀行均嚴(yán)格執(zhí)行首付40％、利率上浮10％的政策。即使是改善型二套住房，中國(guó)銀行也要求首付30％才能享受7折的利率優(yōu)惠。
盡管多數(shù)銀行首套房貸政策未變，對(duì)二套房也仍有一定的利率優(yōu)惠，但審批條件趨于嚴(yán)格、審批周期延長(zhǎng)則是普遍現(xiàn)象。建行上海分行徐匯區(qū)支行房貸部門(mén)業(yè)務(wù)人員輕松地說(shuō)：“年底貸款收緊是正?，F(xiàn)象，（信貸）任務(wù)完成了嘛！”
一位股份制商業(yè)銀行個(gè)貸部門(mén)負(fù)責(zé)人則告訴記者，除了信貸指標(biāo)提前完成，銀行“剎車”房貸還有更深層次的原因。銀行向掌握客戶資源的中介返點(diǎn)是業(yè)內(nèi)“公開(kāi)的秘密”，今年滬上銀行向中介“返點(diǎn)”最高時(shí)達(dá)到1．5％。在房貸利率普遍打7折的情況下，即便按一年期存款的成本2．25％和5年以上的優(yōu)惠貸款利率4．158％來(lái)計(jì)算，銀行從房貸上獲得的毛利已不足2個(gè)百分點(diǎn)。如果再去除人工費(fèi)用、房租、管理費(fèi)用等不可回避的成本，實(shí)際獲利肯定低于1個(gè)百分點(diǎn)。因此，歷來(lái)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房貸業(yè)務(wù)，幾乎淪為“賠本買賣”，銀行食之無(wú)味、棄之可惜。
央行上?？偛孔钚聰?shù)據(jù)顯示，10月份上海個(gè)人住房貸款新增91．6億元，較上月少增51．8億元，下滑逾三成。除了樓市成交量沖高回落，銀行放貸指標(biāo)提前完成、利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)力不足，也是導(dǎo)致個(gè)人房貸增量趨緩的原因。
利率市場(chǎng)化是方向？
某上市銀行上海分行一位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，管理層“政策未變”的表 態(tài)與部分銀行率先微調(diào)的舉動(dòng)，看起來(lái)不一致，實(shí)際上并無(wú)矛盾。相關(guān)政策只是規(guī)定利率執(zhí)行的上下限，在此基礎(chǔ)上，銀行有權(quán)根據(jù)自身盈利和風(fēng)險(xiǎn)控制的需要上下浮動(dòng)。
“建行等國(guó)有大行率先提高房貸門(mén)檻無(wú)可厚非，可以視作利率市場(chǎng)化的一個(gè)表現(xiàn)。”他說(shuō)。
另一方面，臨近年底交成績(jī)單之際，各家銀行也開(kāi)始反思在房貸業(yè)務(wù)上不惜成本的激烈爭(zhēng)奪。“如果按照7折利率，加上中介返點(diǎn)等成本計(jì)算，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在5年內(nèi)幾乎沒(méi)有盈利。而我們的統(tǒng)計(jì)顯示，個(gè)人房貸的平均存續(xù)期也是5年。”民生銀行一位基層業(yè)務(wù)員說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的過(guò)度倚重，從一個(gè)側(cè)面暴露出我國(guó)銀行業(yè)盈利模式單一的缺陷。銀行應(yīng)跳出單純“吃利差”的經(jīng)營(yíng)模式，提高中間業(yè)務(wù)比重，開(kāi)發(fā)出更多個(gè)性化的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。
