房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人牛刀說(shuō)，熱錢(qián)是只為追求最高報(bào)酬以最低風(fēng)險(xiǎn)而在國(guó)際金融市場(chǎng)上迅速流動(dòng)的短期投機(jī)性資金，而不是以長(zhǎng)期投資為目的，所以短期內(nèi)房?jī)r(jià)被炒高了以后，他們有了盈利以后，肯定是要走的，這是熱錢(qián)的特點(diǎn)。“而中國(guó)的熱錢(qián)，是近十年來(lái)外匯增長(zhǎng)和人民幣的升值所吸引的，既有短期的，也有長(zhǎng)期的。”牛刀說(shuō)，“長(zhǎng)期的熱錢(qián)早就在樓市和股市上都有投機(jī)，當(dāng)然短期的更多。迪拜的熱錢(qián)才幾百億美元，這幾年以來(lái)，現(xiàn)在滯留在中國(guó)的熱錢(qián)至少有6000多億美元。”“如果這些長(zhǎng)期、短期熱錢(qián)全部集中在一個(gè)時(shí)間出逃，產(chǎn)生的泡沫破滅效應(yīng)會(huì)比迪拜嚴(yán)重得多。”現(xiàn)在，美元開(kāi)始反轉(zhuǎn)，熱錢(qián)乘勢(shì)逃離中國(guó)。另外，牛刀認(rèn)為，從市場(chǎng)層面分析，聚集在北京等城市樓市的熱錢(qián)不是“一旦撤出”，而是“已經(jīng)在撤出”。“現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是人民幣升值的預(yù)期沒(méi)有了，因此前幾天B股大跌。那么在這種情況下，熱錢(qián)找不準(zhǔn)人民幣的升值預(yù)期，就會(huì)流出中國(guó)。”牛刀認(rèn)為，熱錢(qián)撤出的主要表現(xiàn)就是拋售在中國(guó)的房產(chǎn)?，F(xiàn)在二手樓銷售很旺，很多超出正常情況下的好幾倍，這個(gè)都是炒家在出逃。目前是還沒(méi)有撤出多少的時(shí)候，就有很多不明真相的中國(guó)老百姓來(lái)高位接盤(pán)。

迪拜是阿聯(lián)酋第二大酋長(zhǎng)國(guó)，2008年政府大力擴(kuò)充銀行、房產(chǎn)和運(yùn)輸業(yè)，“在沙子上”建起龐大項(xiàng)目。迪拜政府債臺(tái)高筑達(dá)800億美元，包括國(guó)有公司迪拜世界590億美元，及迪拜世界旗下棕櫚島集團(tuán)35億美元，其他175億美元。迪拜政府宣布延期償還債務(wù)因此引發(fā)新興市場(chǎng)違約浪潮迪拜信用評(píng)級(jí)遭下調(diào)，信用已不及冰島全球股市期市大跌打市場(chǎng)信心。

迪拜北京相似二——地產(chǎn)炒得熱 房?jī)r(jià)飆高

海外媒體還提到，除了熱錢(qián)，迪拜和北京還有 “通病”，就是地產(chǎn)炒得熱，造成資產(chǎn)泡沫。迪拜危機(jī)的成因是房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，資金鏈斷裂，大量工程停工。北京在今年房地產(chǎn)價(jià)格大漲，房地產(chǎn)炒得火熱，價(jià)格一旦下滑，迪拜風(fēng)潮式的危機(jī)就會(huì)在北京重演。房?jī)r(jià)讓人們望而生畏似乎和北京、上海的樓市有著共通之處，但騰先生特別提到，不同的是，迪拜已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的情況。據(jù)介紹，2001年，當(dāng)?shù)匾淮豹?dú)立別墅每平方米只要8000元人民幣，到金融危機(jī)之前，房?jī)r(jià)漲至最高峰，每平方米漲到4萬(wàn)多元。普通公寓的價(jià)格在最高時(shí)也達(dá)到了每平方米兩三萬(wàn)元人民幣。但在北京，現(xiàn)在四環(huán)以內(nèi)的公寓價(jià)格都在每平方米3萬(wàn)元左右。

 牛刀說(shuō)，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高，在短短幾年時(shí)間里翻了好幾倍。但是，北京與迪拜地產(chǎn)炒作的方法不一樣。牛刀說(shuō)：“由于中國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、貨幣政策全部都放開(kāi)了，就給了炒高房?jī)r(jià)的機(jī)會(huì)。在迪拜那邊完全是市場(chǎng)化運(yùn)作，所有的產(chǎn)權(quán)都是私人的，但債務(wù)是政府擔(dān)保的，一旦換不了錢(qián)，泡沫就徹底破裂，所以它的風(fēng)險(xiǎn)是最大的。”牛刀認(rèn)為，中國(guó)是銀行擔(dān)保、商業(yè)信貸，風(fēng)險(xiǎn)還要經(jīng)過(guò)銀行，如果銀行這道‘壁壘’被沖破，就沒(méi)的擋了，遍地半拉子工程的景象也會(huì)出現(xiàn)在中國(guó)。關(guān)于北京如何避免危機(jī)發(fā)生，牛刀認(rèn)為：“我們從2006年到2007年，一直在做房地產(chǎn)的調(diào)控，上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率、加息、制定很多的產(chǎn)業(yè)政策，包括二手房首付四成，包括90/70政策、規(guī)范二手房交易契稅和一手樓交易契稅等等。”

     牛刀最后說(shuō)，但是到了2009年，這些全部放開(kāi)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)就等于是山洪暴發(fā)。原來(lái)開(kāi)發(fā)商是35%的投資自有準(zhǔn)備金，就是你要開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，你自己必須有占全額35%的資金，那么你在銀行可以貸差不多70%的款，但后來(lái)被中央下調(diào)到15%，“就意味著銀行要貸出更多的錢(qián)，這對(duì)銀行的危害和風(fēng)險(xiǎn)多大！”牛刀說(shuō)。