房價在今年三四季度漲勢驚人，其背后是否有海外熱錢加速流入的因素？在明年人民幣對美元升值壓力將進一步加大的情況之下，應(yīng)該如何防范投機性外資對國內(nèi)房價的影響？
獨立經(jīng)濟學家謝國忠對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，今年熱錢主要流入了香港股市和內(nèi)地銀行，目前暫時看不出來是否直接流入了房地產(chǎn)市場。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認為，今年實際流入房地產(chǎn)市場的熱錢很少，這跟2007年的情況有明顯的區(qū)別，因此今年即便熱錢大規(guī)模撤離，也不會造成國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫破裂。
但對于明年的房地產(chǎn)走勢，專家一致認為，明年人民幣升值的壓力還將繼續(xù)存在，熱錢大規(guī)模流入的可能性仍然較大，防范投機性外資影響國內(nèi)房價任重而道遠。
三季度海外熱錢來襲
央行數(shù)據(jù)顯示，今年9月末外匯儲備余額攀升至22726億美元，同比增長19.26%；三季度外匯儲備增加1410億美元，僅9月份就增加618億美元，對比今年一季度外匯儲備增加只有77億美元來看，三季度新增外匯數(shù)量明顯增多。
中金報告顯示，三季度我國貿(mào)易順差為393億美元，外商直接投資為208億美元，兩項數(shù)據(jù)之和與三季度1410億美元的外匯儲備新增余額相差了810億美元。剔除投資收益和匯兌損益，同時考慮到對外投資引起的資金流出，三季度不可被解釋的資本流入或超過500億美元。
楊紅旭指出，這500億美元大部分是熱錢，其涌入內(nèi)地的目標很明確：通過投資資產(chǎn)和股權(quán)獲益，而且多是短線操作。其中股市和樓市是熱錢投入的主要領(lǐng)域。
某股份制商業(yè)銀行外匯專家表示，從今年三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，熱錢確實有大量涌入境內(nèi)的可能。
不過近期熱錢流入已有放緩之勢。上海一位熱錢研究專家對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“三季度熱錢流入較多，但四季度流入速度有所放緩。主要原因是美元正在較大幅度升值，市場對美聯(lián)儲升息時間點的預計也有所提前。”
上述銀行外匯專家表示，由于美元走強，人民幣升值未達到預期，未來熱錢流入速度會有所減緩，預計明年有可能會出現(xiàn)熱錢大規(guī)模流出的情況。
不過他也指出，由于中國內(nèi)地資本市場尚未完全開放，國家對短期資本的監(jiān)控較嚴，實際上中國內(nèi)地受到熱錢的沖擊比較小，反倒是中國香港地區(qū)面臨的風險更大。
“近期，中國內(nèi)地和中國香港地區(qū)都對熱錢高度重視，內(nèi)地采取多項措施遏制高房價，同時也借機打壓熱錢流入的積極性。此外，近期香港金管局的強勢表態(tài)，對于熱錢炒作具有明顯的威懾作用。”該外匯專家說。
銀行流動性寬裕助長樓市火爆
今年樓市火爆，其中一個重要原因是銀行寬裕的流動性。
“流動性過剩，有可能造成資產(chǎn)價格膨脹，其中就包括房價上漲。”楊紅旭說。
楊紅旭分析說，熱錢流入會制造流動性，而我國流動性過剩，主要有兩大源頭：一是信貸量過大，比如今年前三季度人民幣貸款新增量達8.67萬億元；二是外匯儲備增加過快，三季度外匯儲備增加1410億美元，對應(yīng)新增9630億元人民幣。
但謝國忠認為，熱錢對于樓市的影響屬于間接影響，熱錢流入導致外匯儲備增加，銀行流動性寬裕致使大量信貸資金進入房地產(chǎn)市場。他表示，今年熱錢主要流入了香港股市和內(nèi)地銀行，至于熱錢直接流入房地產(chǎn)，暫時還看不出來。
“今年房地產(chǎn)資金主要來自于銀行貸款，而企業(yè)貸款也有部分進入了房地產(chǎn)市場，這成為支撐今年房價上漲的重要因素。”謝國忠稱。
上述熱錢專家也表示，香港地區(qū)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，熱錢主要是流入銀行，“熱錢有流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的跡象，但看上去規(guī)模還不是很大。”
前述股份制銀行外匯專家認為，只要是追逐短期利益的資金都可認定為熱錢，因此熱錢可分為境外熱錢和內(nèi)生性熱錢。今年炒高房價的應(yīng)該屬于內(nèi)生性熱錢。
楊紅旭也表示，今年外資機構(gòu)投資整棟房產(chǎn)的案例較少，大部分都是散戶在進行投資。另外，與境內(nèi)的投資熱情相比，境外資金投資的比例還是比較小。
明年樓市或“上上下下”
對于明年房價走勢，謝國忠的預測是“上上下下”。
“只要銀行有錢，政府就會想辦法不讓房價大跌”，謝國忠說，房地產(chǎn)市場是中央財政的主要收入來源，現(xiàn)在的情況是，銀行信貸支撐房地產(chǎn)，房地產(chǎn)支撐財政，國家通過銀行信貸投放間接將資金轉(zhuǎn)化成為了財政收入。
楊紅旭認為，為防止境外投機性資金流入房地產(chǎn)市場，明年政府有可能再次重申“171號”文件。
所謂“171號”文件，即建設(shè)部等六部委于2006年7月份聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。
在“171號”文件中，一個最為關(guān)鍵的要點是要求符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。對于出臺實名制的初衷，六部委相關(guān)負責人曾公開表示，主要為了防止境外熱錢炒作房地產(chǎn)。
“該文件出臺之后，對于外資炒房產(chǎn)生了很大的抑制作用，但是2008年文件的執(zhí)行有所放松，預計明年政府會再次嚴格執(zhí)行該文件的各項條例。”楊紅旭說。
此外，上述熱錢專家還指出，當前中國內(nèi)地和香港地區(qū)均已出臺房地產(chǎn)降溫政策，可以預期還會有后續(xù)政策出臺。這些政策將起到抑制房價過快上漲的作用。另外，國家應(yīng)該密切監(jiān)控熱錢流入房地產(chǎn)動向，以便出臺對熱錢更有針對性的調(diào)控措施。
“總體上還是應(yīng)該限制熱錢跨境流動，這些流動通常不符合現(xiàn)有政策規(guī)定”，上述股份制商業(yè)銀行外匯專家表示，國家已經(jīng)出臺一系列政策遏制部分城市房價過快上漲，這對房地產(chǎn)市場的影響是顯而易見的。預計明年二季度之后，政策的作用會逐步顯現(xiàn)出來。
