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  • 楊紅旭:地產(chǎn)股與樓市是對“親兄弟”

    2009年12月26日 11:15
    來源:互聯(lián)網(wǎng)

        股市和樓市像一對表兄弟,而地產(chǎn)股和樓市,更像一對親兄弟。對于普通國民而言,股市和樓市是最主要的兩個投資市場,差異點在于,股市門檻很低,有點小錢就可以丟進去,所以證券交易所永遠是以老頭老太最集中的地方(除了養(yǎng)老院),而房市則已成為“富人的游戲”——通過啃老買房的另當別論。

        今年以來樓市持續(xù)回暖、繁榮,房價可謂是飆升,很多投資者都賺的盆滿缽滿,尤其是提前在南匯、虹橋、崇明等區(qū)域布局的投資者,南匯并入浦東、大虹商開發(fā)、崇明隧橋通車等重大利好驅(qū)動房價狂奔。其它區(qū)域的投資回報率亦不錯,比如位于大寧板塊的慧芝湖花園,單價已由年初的17000元/每平米飆升至目前的3000元/平方米。

        可地產(chǎn)股的走勢,好像坐了過山車。今年以來,股市從年初就開始啟動上漲行情,而樓市直到三月才開始復蘇。上證指數(shù)由年初的1866點,一路上漲至八月初的3478點,漲幅為88%,而地產(chǎn)股票指數(shù)卻大漲145%;其后股市向下調(diào)整,跌到八月底的2648點,跌幅為24%,而地產(chǎn)股則下跌25%;國慶過后,股市出現(xiàn)一輪反彈,直到11月下旬的3338點,地產(chǎn)股亦有表現(xiàn)。但在其后一輪下跌中,尤其是十二月九日國務院會議明確營業(yè)稅優(yōu)惠政策年底終止之后,地產(chǎn)股成為領跌板塊,重新回到八月底的上波調(diào)整后的低點區(qū)域。

        顯而易見,今年八月之前,買地產(chǎn)股的投資者,要比買房子回報率高。但其后至今,則正好相反,八月后能在地產(chǎn)股中獲利的朋友,估計不多,而八月以來的上海很多樓盤的價格,至少又上漲了兩成。近期看到一個券商老總的觀點:今年的股市有點泡沫,而樓市則是有很大泡沫。

        對于今年的樓市,尤其是八月之后,各界的分岐越來越嚴重。不妨勾勒一下三個典型群體的眾生相。普通民眾嚴重分化,多數(shù)人都覺得房價偏高,但只要有能力還是會繼續(xù)入市,因為他們堅信房價只漲不跌。業(yè)界人士多以認為房漲得不正常,不敢繼續(xù)投資了,甚至連開發(fā)商都覺得不可思議。地產(chǎn)投票的投資者,對于樓市走向,尤其是政策變化,明顯是“用腳投票”——選擇離場。

        事實證明,風險意識最強的要屬股票投資者,尤其是基金、保險公司等機構投資者,結果證明政策確實出現(xiàn)明顯變化。而那些從十月下旬下開始,因憂慮年底諸多優(yōu)惠政策將取消的購房人,則極有可能成為高位入市者。雖然三五年后,當前買房和買地產(chǎn)股的人,不一定到底誰更賺錢。但既然講投資,選擇一個相對較好的時機,永遠是最重要的。如果明年房價果真下跌,則此時購房,無論是投機、投資,還是自?。ǔ鞘羌敝Y婚,沒房就娶不到老婆的特殊剛需),都難說是上策。

        平時一直關注宏觀面和研究房地產(chǎn),所以我也會關注和購買地產(chǎn)股。今年九月初時,曾買過萬科,當時已跌至近10元,后來一直小幅波動,國慶后地產(chǎn)股出現(xiàn)一小波行情,但彼時我已對第四季度樓市持謹慎悲觀態(tài)度,所以10.70元拋出。孰料十月下旬開始樓市重新成交火爆,萬科曾一度重回12元上方。但我依然懷疑這波樓市和地產(chǎn)股行情的可持續(xù)性,不過還是在十一月八日買入新湖中寶,兩天后即撤離;因為每月十日左右國家統(tǒng)計局都會公布上月全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù),而我已提前知道數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯,果不其然,地產(chǎn)股漲了兩天,但重新下跌,借此小賺一把。

        但也有失手的時候。十一月七日,中央經(jīng)濟工作會議結束,公報中涉及房地產(chǎn)的政策取向?qū)儆谥行月云?,尤其當天下午二點,“放寬中小城鎮(zhèn)戶口”的公報摘要出來后,地產(chǎn)股大漲,比如保利地產(chǎn)上漲超2%;見此利好后,我于十一月八日購入保利地產(chǎn),心想十日公布十一月數(shù)據(jù)后,還會上漲一些。孰料九日國務院公議終止了營業(yè)稅優(yōu)惠政策,地產(chǎn)股小幅下挫;十日全國數(shù)據(jù)出來后,確實不錯,商品房銷售量環(huán)比增長近11%,價格漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高,可地產(chǎn)股依然沒有表現(xiàn)。我警覺到形勢不妙,于是十日和十一日分兩批割肉賣掉保利地產(chǎn)。接下來的事情大家都清楚的,14日“國四條”出臺,地產(chǎn)開始連續(xù)的下跌,而且成為大盤下調(diào)的“領頭羊”。萬科已跌破10.70,重回“解放前”。 

        資本市場明顯比其它市場敏感,地產(chǎn)股的走勢,提前反映了樓市變化。明年樓市的“收成”將遠遜于今年,這將直接影響到上市公司的營利情況。在經(jīng)歷2009年的狂熱表演后,地產(chǎn)股和樓市明年都會歇歇腳。

        我曾做過一個測算,30年來,美國道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)年均收益率大致為12.6%,略低于澳大利亞近22年12.5%、英國近26年13%的房產(chǎn)投資回報率。由此證明,長期而言,投資股市和投資樓市的回報率差別不大,房產(chǎn)保值、增值的穩(wěn)定性優(yōu)于股票,而股票的流動性更佳、交易成本低于樓市,僅從投資角度分析,二者并無本質(zhì)的區(qū)別。

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