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  • 牛刀:從租金看一線城市房價要跌80%

    2009年12月28日 15:30
    來源:互聯(lián)網(wǎng)

    看一個城市房價的高低,除了房價收入比、住房空置率以外,還有一個很重要的指標,那就是租金收益率。在美國,利率為1.5%,正常經濟狀態(tài)下CPI1%,住房的租金率一般為7%,投資回報率一般可以達到4.5%,除掉契稅大約有3%以上的凈收益。也就是說,在正常的經濟發(fā)展狀態(tài)下,只有達到7%的租金收益率,這個房價才是比較合理的,否則,就沒有投資的價值,房價就存在泡沫。對中國一線城市來說,100萬的房子,一年的正常租金應該達到7萬。

     

    但是,中國一線城市的住房租金率能夠達到7%的,幾乎沒有。開發(fā)商說的投資型購房完全的是一種欺詐行為,因為沒有誰買房出租是為了虧損。中國的利率是5.7%,假定正常經濟發(fā)展狀態(tài)下CPI2%,也就是說,如果用住房是作為投資,正常的租金收益率應該達到9.7%,否則就是虧損和處在長期貶值狀態(tài),是毫無價值的。所以,現(xiàn)在的買房投資只是一個幌子,大家都是為了投機,博短期差價。

     

    最近,《福布斯》公布了亞洲最貴房租榜,該榜單是依據(jù)各地生活成本數(shù)據(jù)計算的租用高端兩居室的價格排名,東京以月租3.2萬元位居榜首,香港以2.6萬元位居第二,北京則以平均月租金2.5萬元名列“探花”。福布斯的這種以純粹單月租金作為考量指標是不合適的,這種平均月租金的概念比較模糊,沒有面積的大小,沒有總價的高低,籠統(tǒng)的冠以月租金不太科學,也沒有價值。

     

    住房租金是衡量一個城市經濟發(fā)展水平和居民收入狀況的主要指標。2007年,美國金融海嘯爆發(fā)前,上海金茂大廈的寫字樓是98美元每平方米,2008年跌至38美元每平方米,現(xiàn)在略有回升,大約為48美元每平方米。從標志性寫字樓的租金變化可以發(fā)現(xiàn)經濟的變化情況,是租金比較真實的價值反應。2004年之前,在北京上海深圳廣州四個一線城市,同等地區(qū)同等品質寫字樓的售價是住宅的一倍;2006年,一線城市同等地區(qū)同等品質的住宅和寫字樓價格相等;2009年,一線城市同等地段同等品質住宅和寫字樓的價格已經倒掛,住宅的價格變成了寫字樓的一倍。

     

    同時位于陸家嘴的湯臣一品,均價早已高達12萬每平方米,是金茂大廈均價的整整一倍,但是,湯臣一品的租金是多少呢?現(xiàn)在才36美元每平方米,比金茂大廈現(xiàn)在的租金低30%左右。這種現(xiàn)象說穿了,是經濟沒有發(fā)展,而住宅價格出現(xiàn)大量泡沫。從本質上看,整體住宅價格的非理性上揚,既沒有經濟增長作支撐,更沒有居民收入增加來保證,無論是社會財富還是個人收入都沒有增加,那么,房價為什么飆升呢?這就是我們常說的流動性泛濫,貨幣狂賭中國的老百姓是無論如何一定要買房子,價格再高也必須買。

     

    老百姓買不起房子怎么辦呢?空置。北京上海深圳廣州空置率已經高達40%,繼續(xù)造房子繼續(xù)有人買繼續(xù)空置。再請看一組北京公寓的實際數(shù)據(jù):

    高檔公寓
    項目            位置               面積           租金(元/月)
    銀泰中心柏悅居  朝陽區(qū)建外大街2  22132平米  18000
    金地國際花園    建國路郎家園15   22140平米  15000
    棕櫚泉花園      朝陽公園南門       22140平米  13000

    CBD公寓
    項目             位置               面積           租金(元/月)
    觀湖國際         朝陽公園橋東北角   22118平米   7000
    遠洋天地         慈云寺橋東南角     22120平米   5000
    蘋果社區(qū)         百子灣南2        22110平米   5500 

     

    舉一個例子,銀泰中心現(xiàn)在售價10萬一平方米,132平米是1320萬元,年租金合理狀況應該為90萬,平均每月不低于7.5萬,但實際的租金僅為1.8萬。換一個角度來說,如果以租金為正常估值標準,銀泰中心的房價只能賣260萬,也就是說,房價泡沫如果破滅,銀泰中心的房價要跌去80%。其他一線城市住宅價格基本類似,只要房價回歸理性,都要跌去80%。這一天會很快到來。

     

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