2009歲末的北京土地市場(chǎng)上，地王競(jìng)逐的游戲幾近癲狂，與幾近沸騰的房地產(chǎn)價(jià)格遙相呼應(yīng)。
12月4日下午，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司(下稱遠(yuǎn)洋地產(chǎn))經(jīng)過1個(gè)多小時(shí)、169輪的競(jìng)拍，以48.3億元競(jìng)得北京亦莊新城III-1街區(qū)F地塊居住及配套項(xiàng)目用地，溢價(jià)率創(chuàng)下北京今年土地競(jìng)拍之最的467%。
一天之前，中建國(guó)際建設(shè)有限公司 (下稱中建國(guó)際)同樣經(jīng)歷1個(gè)多小時(shí)、177次的舉牌，“通吃”北京市奧林匹克公園南區(qū)奧體文化商務(wù)園區(qū)(一期)3號(hào)、4號(hào)和5號(hào)商業(yè)金融地塊。
北京市國(guó)土局為避免出現(xiàn)地王，曾對(duì)這三塊原本一體的地塊化整為零、分割出讓。結(jié)果，還是誕生了總價(jià)48億元的“連體”地王。
時(shí)間再向前追溯兩周。北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)的天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)住宅用地的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。12家企業(yè)經(jīng)過190輪激烈搶奪后，創(chuàng)下了北京市2009年首個(gè)成交總價(jià)超過50億元的新地王(成交價(jià)50.5億元)。地塊競(jìng)得者——大龍地產(chǎn)因其母公司的“順義區(qū)屬國(guó)有企業(yè)”身份而備受矚目。
天價(jià)地王頻現(xiàn)的背后，究竟隱藏著怎樣的秘密？
在《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》歷時(shí)一個(gè)多月的調(diào)查中，一些隱匿著的“行規(guī)”，或是博弈各方的心照不宣，逐漸合攏為一條清晰的利益鏈。
地王們就趴在上面。
雙重壓力
2009年12月4日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)超出底價(jià)467%拿下亦莊新城新地王當(dāng)天，一街之隔的在售樓盤“金色。漫香林”再次將房?jī)r(jià)上調(diào)2000元/平方米至19500元/平方米。這個(gè)位于北京市東南五環(huán)路外的郊區(qū)樓盤，在不到兩個(gè)月的時(shí)間里房?jī)r(jià)漲幅超過50%。
北京東南五環(huán)路方向大羊坊出口，向南至京津唐高速路，一條與之垂直交錯(cuò)的無名施工路段自西向東延伸。路北，即是2007年的亦莊老地王(“金色。漫香林”項(xiàng)目及其預(yù)留用地)，當(dāng)年由北京金融街奕興置業(yè)有限公司以15.8億元競(jìng)得，規(guī)劃建筑面積約48萬平方米。路南偏東，便是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)最近以48.3億元拿下的亦莊新地王，規(guī)劃建筑面積約27萬平方米。
前后不到三年時(shí)間，兩塊同一區(qū)位的地王樓面地價(jià)相差超過了5倍。
“金色。漫香林”銷售中心內(nèi)的一位售樓經(jīng)理稱，遠(yuǎn)洋地王的樓面地價(jià)達(dá)18000元/平米左右，如果一年半以后上市，“不賣到30000元/平方米，都會(huì)賠錢。”
“拿這塊地很不明智，對(duì)周邊沒有定價(jià)權(quán)，只能是給別的項(xiàng)目‘抬轎子’”，一位參與12月4日當(dāng)天土地競(jìng)拍的開發(fā)商對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表達(dá)了看法。
這位開發(fā)商還提供了當(dāng)天競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的一個(gè)小細(xì)節(jié)：“當(dāng)競(jìng)價(jià)超過40億元時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這邊就有工作人員回頭狠瞪著保利地產(chǎn)的代表不放，舉牌手的動(dòng)作則越來越快，保利方面則開始頻繁向場(chǎng)外打電話請(qǐng)示。顯然，遠(yuǎn)洋獲得上級(jí)的授權(quán)更大，拍地的底氣更足。”
他告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》，按慣例，像遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這樣國(guó)企兼上市公司背景的公司，拿地任務(wù)會(huì)面臨國(guó)資委和資本市場(chǎng)的雙重考核壓力。
“國(guó)資委會(huì)根據(jù)各公司年初計(jì)劃的完成情況對(duì)其進(jìn)行考核，具體指標(biāo)則依照各公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的不同而不同。但從今年保增長(zhǎng)的大局出發(fā)，總的考核原則離不開保值增值。”一位不愿具名的某央企背景房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，“一個(gè)地王吃進(jìn)，就意味著企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的迅速放大。”
至于資本市場(chǎng)的壓力，則表現(xiàn)為對(duì)土地儲(chǔ)備可持續(xù)性的要求。
據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理張?jiān)糯饲巴嘎叮航刂?009年10月底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合約銷售額已超過人民幣110億元，年增幅達(dá)175%，為歷史最高。而公司年中業(yè)績(jī)報(bào)告則顯示，北京對(duì)其營(yíng)業(yè)額一直貢獻(xiàn)最大，高達(dá)60%。但截至10月底，該公司僅在北京市場(chǎng)拿了兩塊地。
“遠(yuǎn)洋今年在北京市場(chǎng)所獲土地甚少，伴隨近兩年的激進(jìn)銷售，土地儲(chǔ)備下降極快。這也就不難理解其不惜以5-6倍的超額代價(jià)購(gòu)地的動(dòng)機(jī)。”上述那位參與當(dāng)天競(jìng)拍的開發(fā)商說，拿下地王，就意味著向上市公司裝入48.3億元的資產(chǎn)。
“在某些國(guó)企的上市公司，如果年初規(guī)定的用于拿地的錢花不完，相關(guān)責(zé)任人是要受到處罰的。”一位具有國(guó)企兼上市公司背景的北京城建集團(tuán)某經(jīng)理直白地解釋道。
對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高價(jià)拿地只為年終“沖業(yè)績(jī)”的質(zhì)疑，記者曾發(fā)短信并致電約訪其公司總裁李明。但對(duì)方手機(jī)處于停機(jī)狀態(tài)，辦公室電話亦無人接聽。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁趙澤輝稱“不負(fù)責(zé)此事，不知情”。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開發(fā)部經(jīng)理傅淼則表示，“不在職權(quán)范圍內(nèi)，不方便說”。
而據(jù)媒體報(bào)道，李明對(duì)于高價(jià)拿地的公開表態(tài)是：“北京低密度住宅用地的供應(yīng)一直、且將會(huì)持續(xù)短缺。此次購(gòu)地將把公司旗下的產(chǎn)品線由中端擴(kuò)展至高端、同時(shí)進(jìn)一步鞏固北京市場(chǎng)領(lǐng)先地位的策略。”
“連體”地王
12月3日，當(dāng)中建國(guó)際以總價(jià)48億元“通吃”北京市奧體南區(qū)3號(hào)、4號(hào)和5號(hào)三塊地時(shí)，媒體大都將鎂光燈對(duì)準(zhǔn)了敏感的“48億”和“央企”，很少有人細(xì)究這三塊地性質(zhì)和用途背后的玄機(jī)。
從北京地鐵10號(hào)線安貞門站出來，西側(cè)和北側(cè)便是奧體南區(qū)三地塊的所在位置。在北京的城市地圖上，這三塊地可謂區(qū)位優(yōu)勢(shì)絕佳：奧林匹克國(guó)家公園、元大都城垣遺址、運(yùn)河以及北京三、四環(huán)路等生態(tài)、交通資源盡在囊括。
然而，根據(jù)標(biāo)書上表述，奧體南區(qū)的三塊地性質(zhì)為“商業(yè)金融”，且產(chǎn)權(quán)不可以分割。這表明，三塊地將來形成項(xiàng)目后只能整售或持有，對(duì)開發(fā)商的資金占用大且成本回收緩慢。
有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，按照中建國(guó)際目前拿地的價(jià)格，如果三塊地用來建寫字樓，則8元/平方米/天的租金堪稱天價(jià)，已超過周邊的最高租金水平，市場(chǎng)承受力是個(gè)問題。
此外，目前奧林匹克公園周邊商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目林立，未來產(chǎn)品的差異化競(jìng)爭(zhēng)也將面臨極大壓力。
看似無利可圖，中建國(guó)際為何執(zhí)意高價(jià)購(gòu)進(jìn)？
一家原本打算參與地塊競(jìng)標(biāo)但中途放棄的知情人道出了秘密：奧體南區(qū)這三塊地后面還連著五塊地，其中規(guī)劃了大量的住宅項(xiàng)目。八塊地原本是一個(gè)整體，為避免總價(jià)地王的出現(xiàn)，北京市土地整理儲(chǔ)備中心特意將其化整為零、“大卸八塊”。
雖是分割出讓，事實(shí)上這八塊地還是一個(gè)規(guī)劃整體，地上的道路市政，地下的管網(wǎng)設(shè)施全都連在一起，牽一發(fā)動(dòng)全身。因此，“這八塊地只能由一家開發(fā)商來做，換成是兩家，非打架不可。”
知情人告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：這一秘密，“當(dāng)天參加競(jìng)拍的企業(yè)都知道，全是沖著這個(gè)來的。”而中建國(guó)際48億通吃三塊地，顯然也是“醉翁之意不在酒”。
實(shí)際上，當(dāng)天拍賣現(xiàn)場(chǎng)的一個(gè)細(xì)節(jié)確也印證了這一點(diǎn)：當(dāng)3號(hào)和4號(hào)地被中建國(guó)際“豪奪”之后，5號(hào)地的拍賣出現(xiàn)了讓人始料未及的一幕：一開始現(xiàn)場(chǎng)竟無人應(yīng)價(jià)，迫使拍賣師連降三次起價(jià)，才將拍賣進(jìn)行下去。最終，已勝券在握的中建國(guó)際再次將5號(hào)地收入囊中。
對(duì)于“連體”地王的說法，中建國(guó)際一位相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》問詢時(shí)表示，“這個(gè)問題我實(shí)在是不好說。一是我代表不了公司，二是實(shí)際到這個(gè)層面，我也不方便說。”
大龍是誰
11月20日，北京新地王的頭銜，使母公司為“順義土地一級(jí)開發(fā)商”的大龍地產(chǎn)曝露在同行的審視中。
在拿到標(biāo)書準(zhǔn)備去競(jìng)拍北京天竺開發(fā)區(qū)22號(hào)地塊的前一天，融僑集團(tuán)北京公司總經(jīng)理助理葉興嶸根本沒聽說過大龍地產(chǎn)。吸引他注意的是標(biāo)書上保利、龍湖和中建這些乍眼的名字。
而在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，大龍地產(chǎn)頻繁舉牌的動(dòng)作令他印象深刻，“尤其是最后報(bào)出50.5億元的天價(jià)，那一瞬間可能在場(chǎng)的所有人都在想同一個(gè)問題：大龍是誰？”葉興嶸說?！?/p>
大龍地產(chǎn)新聞發(fā)言人馬志方曾在競(jìng)地成功后對(duì)媒體表示：大龍是順義區(qū)最大的地產(chǎn)公司，公司業(yè)務(wù)約有60%分布在順義，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)非常了解。
公開資料顯示，北京順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司隸屬順義區(qū)國(guó)資委，公司成立于1987年，旗下子公司北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司于2006年通過借殼在滬上市。此次豪擲50.5億拍下北京“中央別墅區(qū)最后一塊低密度用地” 的北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正是歸屬大龍偉業(yè)的一家子公司。
一位熟悉順義情況的開發(fā)商向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，大龍地產(chǎn)的母公司一向以順義區(qū)土地一級(jí)開發(fā)商的形象對(duì)外，“凡是到順義區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，都得通過這家公司拿地”。
大龍地產(chǎn)的“特殊”身份，旋即成為其成功獲地的質(zhì)疑點(diǎn)。
有證券分析人士調(diào)出大龍地產(chǎn)近三年的盈利數(shù)據(jù)分析后認(rèn)為：按照公司目前最佳的盈利效果測(cè)算，大龍地產(chǎn)要付清全部地價(jià)款至少需要17年。
而地產(chǎn)同行則普遍懷疑“大龍是否真的會(huì)全額支付50.5億元”。因?yàn)榘凑?ldquo;慣例”，“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”開發(fā)模式背后，通過一系列資金騰挪，拿地公司通常最后只需支付很少的地款。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在采訪中了解到，單就此次競(jìng)拍的天竺22號(hào)地塊而言，其一級(jí)開發(fā)商為北京英才房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司開發(fā)的龍灣別墅項(xiàng)目緊鄰22號(hào)地。因此，坊間對(duì)于大龍地產(chǎn)與英才地產(chǎn)可能進(jìn)行“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”開發(fā)的議論極盛。
從事土地項(xiàng)目咨詢工作多年的成先生在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)，對(duì)土地“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”背后的“門道”做了詳細(xì)披露。
據(jù)他介紹，土地最終成交價(jià)(也稱地價(jià)款)由三大部分構(gòu)成：一是土地純出讓金，相當(dāng)于70年土地使用權(quán)的地租；二是開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用，主要是土地一級(jí)開發(fā)平整過程中產(chǎn)生的費(fèi)用，如拆遷安置、市政管網(wǎng)鋪設(shè)和管理費(fèi)用等。這部分錢要待土地出讓完成之后由政府返還給一級(jí)土地開發(fā)商，作為其成本和利潤(rùn)回報(bào)；第三部分是城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，這部分錢待土地出讓完成之后由地方政府提走。
“如果由政府來主導(dǎo)土地的‘一二級(jí)聯(lián)動(dòng)’開發(fā)，就完全有可能把地價(jià)款中的一級(jí)土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用返還給拿地企業(yè)”，成先生說，“相當(dāng)于把錢從左口袋放到右口袋，地價(jià)往往是可控的”。
他還表示，類似的“合作”也可在非政府主導(dǎo)的一二級(jí)開發(fā)商之間進(jìn)行，“很多動(dòng)輒幾十個(gè)億的地王，最終僅需實(shí)際支付很少的錢”。
對(duì)于上述分析，融僑集團(tuán)北京公司總裁助理葉興嶸表示認(rèn)同：“這是很多人都會(huì)想到的一種利益模式。”
“敢于花50億拿下地王，要么企業(yè)的資金實(shí)力超強(qiáng)，要么就是有特別的現(xiàn)金流分擔(dān)方案”。葉興嶸說。
對(duì)于上述質(zhì)疑，大龍地產(chǎn)未作公開回應(yīng)?！敦?cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者數(shù)次撥打該公司辦公電話，或無人接聽，或有工作人員稱“不負(fù)責(zé)此事”。
截至發(fā)稿時(shí)，北京英才房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理藍(lán)春也未接聽《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者的電話。
“我是來抬轎的”
有關(guān)“地王幕后有人策劃”的江湖傳說，普遍被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“并非空穴來風(fēng)”。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在調(diào)研了近年來大量地王的背景后發(fā)現(xiàn)，并非所有的地王都是拍賣現(xiàn)場(chǎng)的“沖動(dòng)”。
以2009年6月30日誕生的北京廣渠路15號(hào)地王為例。這塊被譽(yù)為“北京CBD最后一塊黃金地塊”的地王在2008年市場(chǎng)低迷時(shí)，曾因競(jìng)賣人數(shù)不足3家而流拍，只得在一年后拆分上市。
在當(dāng)時(shí)的拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，最終出價(jià)40.6億元的國(guó)企中化方興成為焦點(diǎn)，卻很少有人注意同場(chǎng)競(jìng)技的萬科。
在整個(gè)競(jìng)價(jià)過程中，萬科僅在33.1億元的價(jià)位上舉了一次牌。聯(lián)想到廣渠路15號(hào)地塊對(duì)面就是的萬科2007年拿下的地王——西大望路27號(hào)地，有分析人士指出，“萬科出手的價(jià)格是早就預(yù)定好的，并不準(zhǔn)備深度介入，不過是抬抬價(jià)，為自家的地王解套”。
粗算之下，萬科西大望路27號(hào)地的樓面地價(jià)為11409元/平方米，按萬科對(duì)廣渠路15號(hào)地的報(bào)價(jià)33.1億元計(jì)算，樓面地價(jià)約為12490元/平方米，恰好略高于前者。
另一細(xì)節(jié)也頗具戲劇性。知情人稱，廣渠路15號(hào)的拍出的當(dāng)天，隔路相望的合生創(chuàng)展旗下樓盤珠江帝景銷售人員“全體慶功”，“所有人都喝醉了”。因?yàn)?年前公司老板花6000元/平方米拿下該地段時(shí)，所有人都認(rèn)為他“做了一個(gè)錯(cuò)誤的決定”。廣渠路15號(hào)地王的出現(xiàn)，使這種認(rèn)知有了180度的轉(zhuǎn)折。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者在搜房網(wǎng)“樓盤詳情”中查證，廣渠路15號(hào)地王產(chǎn)生不久，珠江帝景的新一期樓盤(帝景·博悅)從22000元/平方米上調(diào)至29800元/平方米，比2002年7000元/平方米的開盤價(jià)翻了4倍還多。
地價(jià)評(píng)估師劉勍告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，像廣渠路15號(hào)地王與萬科、合生創(chuàng)展老地王的關(guān)系，行話叫“抬轎子”。
劉勍說，通常情況下，開發(fā)商在打算競(jìng)拍一塊地時(shí)，最主要的功課是了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。那些早就在擬出讓地塊周邊建有項(xiàng)目的開發(fā)商，往往會(huì)在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)充當(dāng)“轎夫”，蓄意抬出一個(gè)新地王，讓自己的在建項(xiàng)目受益。
“其實(shí)就是一種策略”，在劉勍看來，“即使抬轎子不小心抬到自己手里，也沒關(guān)系，和此前的地塊聯(lián)動(dòng)漲價(jià)，總會(huì)在某個(gè)環(huán)節(jié)將成本補(bǔ)回來”。
兩年前，記者在大連采訪時(shí)，大連當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，某開發(fā)商第二天打算去拍一塊地，當(dāng)天晚上便把幾輛嶄新的寶馬送到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的家門口，意思很明顯，“別和我爭(zhēng)了，我是來抬轎的”。
而一位深諳土地交易內(nèi)幕的估價(jià)師向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，地方政府與開發(fā)商私下協(xié)商，聯(lián)手“抬轎”的現(xiàn)象皆并不鮮見。
他本人也曾多次經(jīng)歷開發(fā)商與地方官員的“貴賓室談話”，內(nèi)容無非是“你來拿地，我給你什么樣的優(yōu)惠”。“但政府的這種承諾一般措辭都很謹(jǐn)慎，更不會(huì)落實(shí)到紙面上。”他說。
在這位估價(jià)師的一次親身經(jīng)歷中，某南方三線城市請(qǐng)來某知名開發(fā)商到當(dāng)?shù)兀p方“貴賓室長(zhǎng)談”一番之后，便放出風(fēng)來，說該開發(fā)商要來當(dāng)?shù)貋砟玫亍?ldquo;實(shí)際上，外來開發(fā)商根本不會(huì)拿地，只不過是來替政府托市，讓真正想拿地的本地開發(fā)商開出更高的價(jià)格”。該估價(jià)師告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者。
賭局悖論
在與業(yè)內(nèi)人士的深入交流中，《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者發(fā)現(xiàn)，違約成本低，是地王泛濫的一個(gè)重要原因。
2009年10月底，廣州市兩幅昔日地王“改嫁”的消息引發(fā)輿論關(guān)注。
兩個(gè)地王分別是廣州科學(xué)城地塊和珠江新城地塊，由于逾期未繳清土地出讓金，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門將其收回并重新入市。
雖然公告中顯示兩塊地王再上市將分別折價(jià)1.75億元和2.6億元，但當(dāng)?shù)匾恍I(yè)內(nèi)人士在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)認(rèn)為，地王的前“東家”并不會(huì)損失多少。
按照廣州此前的慣例，地塊在出讓過程中所支付的首付款比例非常低，一些地塊的意向金甚至僅為幾百萬元。
正因?yàn)槿绱?，在高策地產(chǎn)董事長(zhǎng)李國(guó)平看來，地王退地的情況“今后會(huì)頻繁出現(xiàn)”。“實(shí)在沒有辦法的時(shí)候，地方政府和開發(fā)商總會(huì)共同協(xié)商一種解決方案。”
與直接退地相比，另一類地王退出路徑則更為隱秘，如篡改容積率。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹：假如某開發(fā)商拿下一塊地王后無力開發(fā)，就可以找政府談條件，要求更改容積率。
按常規(guī)測(cè)算，如果1萬平方米的土地規(guī)劃容積率是2，則可以建造2萬平方米住宅；如果將容積率提高到2.5，則無形中多出5000平方米住宅，相當(dāng)于攤薄了拿地的成本。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解到，這種給地王贈(zèng)送容積率的利益輸送方式曾一度在2008年盛行，許多2007年高價(jià)拿地而陷身困境的地王均欲求此計(jì)脫困。但作為一種違規(guī)操作的伎倆，這項(xiàng)“技術(shù)”始終未逃脫建設(shè)部門的監(jiān)管。
對(duì)于開發(fā)商眼中地王“怎么賭都是贏”的感覺，思源經(jīng)紀(jì)顧問公司研發(fā)中心總監(jiān)龍程認(rèn)為“并不能持久”。在他看來，地王的未來還是在賭政策。
