――與國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣的對話

提要：“房地產(chǎn)業(yè)的中期調整被人為中斷，風險也因此后移；保增長不等于保房價；新的更大的泡沫正在形成”

《財經(jīng)國家周刊》記者 唐敏

王小廣對房地產(chǎn)市場的言論，一直不太受房地產(chǎn)商的歡迎。

他擔當國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任時，就于2003年初提出了房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的觀點，在當時激起了極大反響。2007年前后，又因他發(fā)表了有關“房地產(chǎn)不是中國的支柱產(chǎn)業(yè)”以及相關的系列評論，再次被推至有關樓市激辯的風口浪尖，包括任志強在內(nèi)的一些重量級房地產(chǎn)開發(fā)商，紛紛加入論戰(zhàn)。

調入國家行政學院任研究員之后，王小廣對房地產(chǎn)市場的關注并沒有減弱，基本立場也沒有改變。大約2009年中期起，房價再度回升，并形成了逐月上漲曲線，近日，王小廣又直言不諱地與《財經(jīng)國家周刊》記者談起了他對房地產(chǎn)市場的看法。

調控房地產(chǎn)泡沫還來得及

《財經(jīng)國家周刊》：我們看到，近期國家對房地產(chǎn)市場的調控力度大了起來。12月14日，國務院常務會議提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措，并明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”。你覺得這是不是意味著房地產(chǎn)又面臨泡沫化的風險？

王小廣：房地產(chǎn)業(yè)肯定存在泡沫，關鍵是要防止目前的房地產(chǎn)泡沫轉為泡沫經(jīng)濟。應當說，國務院采取的行動是十分正確的。因為，現(xiàn)在調控房地產(chǎn)泡沫還來得及。我認為，還要加緊研究和出臺相應政策，抑制房地產(chǎn)市場的過度投機行為。至少要抓住三條：

一要下決心控制信貸增長，將貨幣政策由“名義上的適度寬松、實際上的極度寬松”，調整為“實際的適度寬松”。

二要抑制投資性購房需求。要嚴格執(zhí)行二套住房政策，要采取征收物業(yè)稅的辦法，對一套住房免稅，而對兩套以上住房，征收2%以上的年稅，或按面積累進制征稅。

三要取消08年底為保增長而出臺的臨時性住房貸款特別優(yōu)惠政策，7折優(yōu)惠貸款利率的政策宜盡快取消。

房地產(chǎn)中期調整被人為中斷

《財經(jīng)國家周刊》：今年的房價出乎許多人的意料，一些人本以為在全球金融危機的打壓下，會出現(xiàn)深度回調，結果卻重現(xiàn)了2007年前后的大漲，不少人說搞不懂出現(xiàn)這一情況的原因到底是什么？

王小廣：今年以來房價的變化確實很戲劇性。年初，房地產(chǎn)低迷、悲觀，到三四月份轉化為“小陽春”，而后再由“小陽春”轉化為“大炎夏”。之所以形成這樣的陡升曲線，原因很簡單，只有一個，各級政府強大的保增長政策。

《財經(jīng)國家周刊》：你一直力主對房地產(chǎn)進行調控?？墒?，社會上有一種議論，說越是調控，房價就越漲。那么，對房地產(chǎn)的調控為什么總是達不到各方都能接受的預期效果呢？

王小廣：我認為，整個房地產(chǎn)業(yè)的中期調整，被人為地中斷了，風險也因此后移。這也是我對今年房地產(chǎn)市場第一個判斷。

與許多人的看法不同，我認為，我國房地產(chǎn)業(yè)的調整不是發(fā)生在北京奧運會之后或全球金融危機發(fā)生之后，而是遠在這之前。

我國的房地產(chǎn)在經(jīng)過10年的超強繁榮后，2007年底開始進入中期調整，北京奧運會后及全球金融危機只是加深了這一調整過程。2007年我國房地產(chǎn)的需求增長(銷售額增長)開始回落，2008年一季度基本是零增長，二季度下降10%，三季度下降30%。在房地產(chǎn)銷售量明顯萎縮之后，房價和房地產(chǎn)投資隨之也出現(xiàn)了明顯的調整。

本來2009年房地產(chǎn)中期調整將全面展開，也正好是解決我國多年房價頑癥的好機會。遺撼的是，這一過程被人為強制中斷，房地產(chǎn)沒有形成合理時間、合理空間的調整，就再次步入新的繁榮，房市頑癥就更難解決，風險明顯地后移。

謹防新的更大泡沫

《財經(jīng)國家周刊》：2003年你就提出房地產(chǎn)“泡沫論”。按你的判斷，本該進行的中期調整又中斷了，結果或是你講的風險，會是怎樣呢？泡沫是不是會厲害？

王小廣：新的更大的泡沫正在形成，是我從今年的房地產(chǎn)市場情勢中得出的第二個判斷。

這次房地產(chǎn)的回升，超出了大多數(shù)人的意料，連一些激進的房地產(chǎn)商也驚呼看不懂。像北京、深圳等一線城市的房價，與調整的最低點比，至少漲了50%，一些二三線城市的漲幅接近1倍。過去的房價已有不小泡沫，現(xiàn)在，泡沫正在以一個更高的指數(shù)增長推進，我不知道接下去是不是就是日本的1990、1991年，或香港的1996年、1997年。我的感覺是，如果這次中央沒有發(fā)出明確的調整信號，因房地產(chǎn)的泡沫引發(fā)的泡沫經(jīng)濟，就已經(jīng)離我們不遠了。

房價已進入純虛漲階段

《財經(jīng)國家周刊》：媒體幾乎天天都在討論、分析、預測房地產(chǎn)市場，但一些普通消費者還是弄不明白，有的甚至說，房價憑什么這么“生生的漲得那么快”？

王小廣：支持房價繼續(xù)增長的因素只有一個，那就是貨幣。

可以說，現(xiàn)在的房價大漲已經(jīng)進入純虛漲或純泡沫階段。一方面缺乏經(jīng)濟增長的基本面支撐，另一方面也缺乏購買力的支持。

支撐房價不斷攀升的只有一個，那就是國家信貸的大量增加或貨幣供應量的超常供給。2009年我國新增信貸規(guī)模將達到近10萬億元，相當于過去三四年的新增量，其中只有較少部分轉化為GDP增量(我們預計，今年新增GDP僅1.6萬億，而過去8年新增信貸20萬億，并帶來同期GDP新增20萬億)，相當一部分變成了投機性資金流入房價，推升房價高漲。

《財經(jīng)國家周刊》：明年還是繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，房價會怎樣呢？

王小廣：明年的房價走勢并不難預測，那就是看國家信貸投放或貨幣政策的“眼色”。如果繼續(xù)新增信貸在7—8萬億元以上，那么，房價將繼續(xù)明顯上漲；如果在6—7萬億元的規(guī)模，那么房價不僅漲幅將明顯放慢，而且有望步入第二波良性調整，這是我期望的結果。

保增長不等于保房價

《財經(jīng)國家周刊》：前面你說今年房價瘋漲的原因之一是各級政府的保增長政策，保增長等于保房價嗎？

王小廣：今年房市的戲劇性變化，顯示了中國政府信貸和投資政策的強大威力。有人說保增長實質就是保房地產(chǎn)、保房價，好像房價上漲和房地產(chǎn)不能調整已是我國的一個基本國策。這種觀點明顯有違市場規(guī)律。房價有漲有跌，經(jīng)濟繁榮總是與經(jīng)濟調整或衰退直接相關的，調整甚至包括衰退是為了更好的發(fā)展，沒有調整或衰退的增長，意味著一個過大過強的正反饋機制存在，總有一天會出現(xiàn)誰也不愿看到的大調整。

《財經(jīng)國家周刊》：但是，今年的保增長政策，確實有效地遏制了經(jīng)濟明顯下滑趨勢，率先實現(xiàn)了經(jīng)濟總體回升向好。

王小廣：應當說，保增長的一攬子計劃是相當全面的，絕不單單只是房地產(chǎn)。如果只想通過保房地產(chǎn)來保增長，當然可以起到較迅速地取得短期保增長的效果。但它的代價肯定是很大的，也并不利于整個經(jīng)濟的長期穩(wěn)定增長。

一味保房地產(chǎn)會加劇內(nèi)需失衡

《財經(jīng)國家周刊》：記得過去你一直在講，房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度高、帶動力強，可你有一直不認為它具有支柱產(chǎn)業(yè)的地位，并且阻礙經(jīng)濟結構調整。你為什么這樣說呢？

王小廣：我現(xiàn)在還是認為，一味地保房地產(chǎn)，只會延緩整個經(jīng)濟的結構調整過程，會錯失結構調整的良機。

我首先要說的是，房地產(chǎn)并不是一個技術領先或對技術進步有明顯推動的行業(yè)，它的過快過猛的發(fā)展，只會增加更多的高耗能產(chǎn)品需求(對低檔鋼鐵、水泥等)，使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。同時，它會在需求和價格上，對技術含量高的產(chǎn)品形成逆激勵，不利于產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結構升級，如在今年的鋼材(4525,65.00,1.46%)市場上，技術含量低、高耗能的長材產(chǎn)品價格，明顯高于技術含量高的板材，產(chǎn)生了“反結構調整效應”。

其次，房地產(chǎn)泡沫將明顯地抑制自主創(chuàng)新能力的提高。我國的企業(yè)進行技術創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的收益是不低的，有人估算可能達15%。但是為什么企業(yè)還是不愿意進行技術創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級呢？一個重要的原因就是炒房等投機性行為，收益會更高，而且風險會更低。只要房地產(chǎn)暴利的持續(xù)存在，社會資金、人才及其他資源，都會很自然地偏好于房地產(chǎn)，也不必辛苦地搞自主創(chuàng)新。

《財經(jīng)國家周刊》：有人肯定會問，房地產(chǎn)業(yè)大繁榮與汽車產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，與中國消費結構性升級互為表里，并以此帶動消費增長，這難道不是轉變發(fā)展方式所需要的嗎？

王小廣：我認為，一味地保房地產(chǎn)會進一步加劇我國內(nèi)需之間的失衡。

全球金融危機的爆發(fā)，正好是我國加快擺脫過去過度依賴于出口、過度依賴于投資增長的好機會，但一味地保房地產(chǎn)，不僅沒有減弱經(jīng)濟發(fā)展對投資的依賴，相反，卻明顯增強了這一依賴。結果投資率進一步上升、消費率進一步下降，投資與消費之間的嚴重失衡，實際就是供求失衡，投資快，供給就增長快，在需求約束增大時(外需今年是大幅萎縮，明年及以后幾年外需的復蘇都不會很強，將會呈現(xiàn)中長期保持偏低增長的局面，同時，國內(nèi)居民消費需求增長仍存在較大的內(nèi)在性障礙)，產(chǎn)能過剩危機可能集中爆發(fā)。

如果，一味地依賴于保房地產(chǎn)來保增長，將進一步加大居民的收入差距，惡化未來的消費增長環(huán)境。當前中國房地產(chǎn)市場具有富人市場的明顯特征，而且是以投資收益為主要目標的市場。房價高增長，增加了富人的收益，財富進一步向富人集中。我國過去的居民收入差距已經(jīng)拉大，如此下去，收入差距會進一步擴大，這會對擴大消費構成長期性障礙。

還有，保房地產(chǎn)也是額外地支付金融危機的部分成本。著力于保房地產(chǎn)來保增長的成果越顯著，對緩解日本、韓國及周邊國家的衰退作用越大，同時，使全球生產(chǎn)資料價格大漲，結果使許多機構在金融危機中受到的損失大大減輕。香港的房價也由此創(chuàng)歷史新高，美國也由此獲得更多的額外收益。

《財經(jīng)國家周刊》：你是不是認為，房地產(chǎn)市場調控的好壞，直接關系到我國經(jīng)濟結構調整的成敗？

王小廣：是這樣。我始終認為，只要房地產(chǎn)市場不進行充分、有效、合理的調整，中國經(jīng)濟就會難以擺脫增長失衡的局面，經(jīng)濟結構性矛盾便難以真正解決。房地產(chǎn)的合理調整，利民又利國。調控房地產(chǎn)才是促進我國經(jīng)濟結構調整的關鍵，房地產(chǎn)不調整，企業(yè)和市場便不會有結構調整的動力，國家調結構促增長的政策也就不會有多大效果。

“實縮虛脹”局面會相當麻煩

《財經(jīng)國家周刊》：從宏觀經(jīng)濟層面看，目前許多人比較擔憂通脹預期的問題，認為一旦這種預期蔓延開來，殺傷力可能較大。你一直堅持對房地產(chǎn)泡沫發(fā)出警告，以你的分析，房地產(chǎn)泡沫如失控對中國經(jīng)濟的危害性會有多大？

王小廣：與許多人擔心通貨膨脹不同，我更加擔心資產(chǎn)泡沫、特別是房地產(chǎn)泡沫，可能對我國經(jīng)濟長期穩(wěn)定性的負面影響。

現(xiàn)在的信貸大量投放及貨幣供應量的持續(xù)快速增長，在實體經(jīng)濟難以出現(xiàn)持續(xù)高增長的情況下，只會有一個“出口”，那就是沖擊虛擬經(jīng)濟領域，如大量資金會選擇流入“房市”，形成房地產(chǎn)泡沫，同時，投資快、消費慢又使實體經(jīng)濟出現(xiàn)“通貨緊縮”。

我認為，如果真的形成這種“實縮虛脹”局面，那會相當麻煩，即可能導致持續(xù)化的貨幣“不經(jīng)意的”大量供應，使資產(chǎn)泡沫越滾越大，這同樣會引起經(jīng)濟的大起大落，甚至發(fā)生嚴重的金融或經(jīng)濟危機。由美國次貸危機爆發(fā)引起的全球金融危機就是例證。

《財經(jīng)國家周刊》：美國的次貸危機確實與房地產(chǎn)泡沫連在一起。在適度寬松的貨幣政策、激勵擴大內(nèi)需、房價明顯上升等的大環(huán)境之下，你的意思是不是說，越是在這種情況下，越要注意對房地產(chǎn)市場的調控，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫膨脹？

王小廣：我只是想談談美國次貸危機的教訓。美國的教訓是：在低通脹條件下，容易犯兩個錯誤：

一是由于實體經(jīng)濟的通貨膨脹較低，使得判斷經(jīng)濟是否過熱或出現(xiàn)嚴重失衡失去一個重要尺度，因而容易出現(xiàn)經(jīng)濟已經(jīng)過熱、但“溫度計”(通貨膨脹水平)卻沒有顯示出來的現(xiàn)象，從而導致宏觀調控決策明顯滯后。

二是資產(chǎn)泡沫不同于常規(guī)的通貨膨脹，它對政策的壓力小。通貨膨脹對絕大多數(shù)人的生活，都會產(chǎn)生即時性的負面影響，因而對其擔心的信息，會很快傳導到政策制定者面前，使其感到巨大壓力。但是，資產(chǎn)泡沫不同，對絕大多數(shù)人來講，特別是投資者來講，資產(chǎn)價格膨脹是獲得“暴利性收入”的好機會，同時，它通過財富效應對經(jīng)濟產(chǎn)生很強的短期促進效應，因而受到許多人乃至地方政府的歡迎，時常會對資產(chǎn)泡沫采取不到萬不得已不去主動干預的態(tài)度。

在90年代后，美聯(lián)儲和美國政府正是持續(xù)地犯了這兩種錯誤，最后釀成了世界金融大危機。這一點，任何時候都不能忘記。