2010年1月，中國房地產(chǎn)懵懂間仿佛又走到了十字路口。
近日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)， 該文件從土地到信貸，再到地方政府責(zé)任，詳細(xì)列出了11條措施。這被國人稱為“國十一條”。
“國十一條”文件為2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)定下了基調(diào)。中央明確了2010年房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)：遏制房?jī)r(jià)過快上漲。
但這一場(chǎng) “雷暴”，效力幾何，是否能上通下達(dá)，各方都暗含期待。
地方政府“打擂”
“我現(xiàn)在反而踏實(shí)了。”這是“國十一條”出臺(tái)后第二天，一位開發(fā)商的私下表態(tài)。因?yàn)榫C觀全文，這次高規(guī)格出臺(tái)的調(diào)控措施并無太多新意?；臼窃谥厣暌槐閹啄陙硪恢睂?shí)行的方法。
“如果說有什么新鮮的，就是所有措施都在收緊。”上述開發(fā)商表示，“與以往不同，這次措施出臺(tái)沒有提及改善性需求，而是直接以家庭為單位認(rèn)定第二套房。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也有類似觀點(diǎn)，楊認(rèn)為這一轉(zhuǎn)變意味著所有二套及以上住房都嚴(yán)格化，借款人、配偶及未成年子女購房都納入二套房的統(tǒng)計(jì)范疇。在高房?jī)r(jià)不能有效緩解之前，包括改善需求在內(nèi)的二套及以上購房需求，也許都將不再享受貸款優(yōu)惠。
“但這些措施都需要地方執(zhí)行，這就有了很多的輾轉(zhuǎn)空間。”有開發(fā)商曾表示。其實(shí)就在中央大刀闊斧調(diào)控的同時(shí)，地方政府的態(tài)度就是表情各異。
就在“國十一條”公布的同一天，杭州市也推出了29條房地產(chǎn)新政，其中規(guī)定“不論是否杭州戶籍，手中無房者在杭州市區(qū)購買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財(cái)政補(bǔ)貼”。如果說這條措施只是態(tài)度問題，那其另一條，規(guī)定“一戶家庭年滿18周歲子女購買第二套住房，享受首套住房貸款的相關(guān)優(yōu)惠政策”，這就有與“國十一條”有關(guān)“二套房以家庭為單位認(rèn)定”打?qū)ε_(tái)之嫌。其實(shí)不僅僅杭州，南京、舟山、長(zhǎng)沙都出臺(tái)了購房補(bǔ)貼的措施。浙江舟山對(duì)以家庭為單位在當(dāng)?shù)貎H有一套住房的改善型購房者，個(gè)人所得稅全額或差額退還。
阻截投資性住房
而1月13日的六部委齊聚的新聞發(fā)布會(huì)，就是要再次向各方說明“執(zhí)行”的決心。有國土部門的官員向記者表示，“此次的高調(diào)新聞發(fā)布會(huì)，就是要遏制一下地方出臺(tái)‘補(bǔ)貼細(xì)則’的苗頭。”就如SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹所說的，“國十一條”最重要的其實(shí)是最后一條，要落實(shí)地方各級(jí)人民政府的責(zé)任。
在此次新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥詳解了政策出臺(tái)的背景：“2009年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，市場(chǎng)供需矛盾加劇，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，部分城市投資投機(jī)性購房大幅上升，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)過快上漲，普通居民住房支付問題更加突出，社會(huì)反響強(qiáng)烈。”
投資型購房其實(shí)是讓政府最為頭疼的一個(gè)因素，由于受金融危機(jī)的影響，大量的實(shí)業(yè)資金開始退出原來的投資領(lǐng)域，而2009年房?jī)r(jià)的上漲讓這些資金看到了利潤(rùn)率更高的投資機(jī)會(huì)，于是乎大量的投資性購房涌現(xiàn)。
就以外向型經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的珠三角為例，由于出口受阻，這些原本投資實(shí)業(yè)的“生意人”紛紛把資金放入廣州、深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2009年廣州購房者中有70%的比例是“生意人”，其購房目的并不是迫切性購房需求，當(dāng)中極大部分都是投資性需求。DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)源于在售一手樓盤的“項(xiàng)目登記冊(cè)”。
“更讓國家頭疼的是房地產(chǎn)行業(yè)超高的投資利潤(rùn)，讓進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的實(shí)業(yè)資金樂此不疲，如果這些資金繼續(xù)在此行業(yè)中活動(dòng)，對(duì)于實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)絕對(duì)是一場(chǎng)災(zāi)難。”亞銀投資的首席分析師李大偉認(rèn)為。
本報(bào)在2009年5月曾報(bào)道過一位投資房地產(chǎn)的生意人，這位名為陳森的原家具廠老板，2009年3月將銀行貸予擴(kuò)展生產(chǎn)線的資金投入廣州樓市，僅僅兩個(gè)月后他就賺了20%。當(dāng)時(shí)陳森還一直向記者表示，他并不打算專職炒樓。但到了2009年年底，記者回訪后發(fā)現(xiàn)，他前前后后在廣州、深圳已經(jīng)買了十幾套房子。對(duì)于已經(jīng)有所恢復(fù)的家具業(yè)似乎也已經(jīng)興趣不大。
收銀根 放地根
“趁市場(chǎng)好，先套現(xiàn)吧。”1月13日，記者在采訪一些廣東深發(fā)展銀行的職業(yè)投資客時(shí)，看到了一群驚弓之鳥。1月12日晚，央行發(fā)布通知，將人民幣存款準(zhǔn)備金率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，至16%。他們認(rèn)為這對(duì)于市場(chǎng)而言是個(gè)信號(hào)，因?yàn)槭袌?chǎng)人士預(yù)測(cè)，在不久后央行將會(huì)加息。
“并不是說加息會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商造成怎樣的影響，而是市場(chǎng)流動(dòng)性過剩的情況可能會(huì)受抑制。”李大偉表示，收銀根的大背景下，首當(dāng)其沖就是受政策重點(diǎn)關(guān)注的“二套房貸”。
“對(duì)于大部分自住型買家來說，房貸的影響至關(guān)重要。”李大偉表示，在香港，利率的變動(dòng)對(duì)于樓市的影響非常直接，現(xiàn)在內(nèi)地一線城市的市場(chǎng)狀況已經(jīng)接近香港市場(chǎng)，大部分用家對(duì)于房貸的情況非常敏感。“現(xiàn)在市場(chǎng)的確有不少投資型買房者是一次性付款的，但他們考慮的問題是：轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的難度有多大，購入后收益有多少。”DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在購房投資的租金收益率絕大部分都在5%以下，大部分房地產(chǎn)投資者看中的都是房?jī)r(jià)增值收益。如果房?jī)r(jià)進(jìn)入平穩(wěn)或者下跌期，對(duì)于保值為目標(biāo)的行業(yè)外購房者，首要考慮的問題就是套現(xiàn)的難易。
有分析認(rèn)為“國十一條”并非如2007年那般的嚴(yán)苛調(diào)控。中央還是延續(xù)了鼓勵(lì)自住型購房的目標(biāo)。潘石屹說：“提出了增加普通住宅用地供應(yīng)，在我的印象中這是第一次。”的確，國家在收緊銀根的同時(shí)，也在鼓勵(lì)放開地根。
國土部副部長(zhǎng)贠小蘇表示，按照“國十一條”的要求：“國土部要做好兩方面的工作；一方面是按照住房為主的房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)用地的實(shí)際需求，確保土地供應(yīng)；另一方面是在已供應(yīng)的土地上，要促進(jìn)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定要求及時(shí)能夠開發(fā)建設(shè)，形成有效的房屋供應(yīng)。”他表示，全國各級(jí)土地儲(chǔ)備中心截止到2009年底，儲(chǔ)備土地22萬公頃以上，增加房地產(chǎn)供地和實(shí)施房地產(chǎn)用地調(diào)控是有保障的。
有銀行分析人士認(rèn)為，收緊銀根后，開發(fā)商資金將受到嚴(yán)重影響。其后再放松的地根對(duì)他們而言也可能是有心無力。
而“國十一條”，能否成功阻截行業(yè)外資金流入，遏制投資需求，同時(shí)增加房屋的市場(chǎng)供應(yīng)，以達(dá)到平抑樓價(jià)的后果，還有待觀察。
“國十一條”揭露樓市五宗最
最引人矚目：二套房首付不低于40%
最注意區(qū)分：對(duì)“剛需”
最需要整頓：捂盤惜售、囤積房源、囤地炒地和炒房
最小心提防：防止境外“熱錢”沖擊國內(nèi)樓市
最民生計(jì)劃：三年解決1540萬戶低收入家庭住房問題
