如果說(shuō)2009年房地產(chǎn)價(jià)格暴漲是由于供不應(yīng)求失衡成立的話，那么2010年房地產(chǎn)將出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求自然也會(huì)成立。

       按照常理推斷，2009年全國(guó)樓市去庫(kù)存化快速完成，原本兩三年可以消化的量一年都基本完成了，而且導(dǎo)致了很多城市出現(xiàn)了“庫(kù)存警戒線”，如北京09年初的14.4萬(wàn)套到年底僅為9.12萬(wàn)套，而全年新房成交17.67萬(wàn)套，而新增供應(yīng)房屋僅為10.48萬(wàn)套，這叫做嚴(yán)重供不應(yīng)求，此其一；其二，2009年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積31906萬(wàn)平方米，比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積23006萬(wàn)平方米，下降19.9%，這又直接導(dǎo)致2010年的市場(chǎng)供給量嚴(yán)重不足。以上兩方面似乎已經(jīng)向人們宣告：2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是供不應(yīng)求的局面，既然是供不應(yīng)求，價(jià)格自然也就會(huì)繼續(xù)攀升了！

    如果大家都這樣想，我們就陷入了一個(gè)誤區(qū)或者假象，我們考慮問(wèn)題的基礎(chǔ)都是站在2009年的火爆行情來(lái)考慮問(wèn)題的，如果還是2009年那么多的客戶和需求，那么2010年的供給量顯然是嚴(yán)重不足的。但是，我們有沒(méi)有考慮過(guò)，需求在2010年已經(jīng)開始發(fā)生重大變化了呢？

    稍微留心就會(huì)發(fā)現(xiàn)，2010年的需求量正在政府的調(diào)控下急劇變少，占2009年70%左右的投資和投機(jī)者已經(jīng)被抑制（其中也有一大部分的改善型需求客戶），所謂的首次置業(yè)者也在銀行首付和利率優(yōu)惠提高的影響下也會(huì)變少。這樣來(lái)看，2010年的真正買房客戶在哪里呢？他們有多少呢？恐怕還不足去年的50%吧！

    這樣來(lái)計(jì)算，庫(kù)存量的減少和土地購(gòu)置和土地開發(fā)面積的降低不足20%又有什么可以擔(dān)心的呢？倒是在客戶量急劇變少的情況下，如何消化現(xiàn)有的庫(kù)存量和來(lái)年的增加投放量倒是個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題了！

    不要給我提什么剛性需求，那都是騙人的把戲，真正的剛性需求你是瞅不見摸不著的，房?jī)r(jià)預(yù)期上漲，剛性需求立馬爆發(fā)式出現(xiàn)，房?jī)r(jià)預(yù)期下降，剛性需求也立馬減少直至銷聲匿跡。

    說(shuō)到底，中國(guó)的樓市已經(jīng)是一個(gè)十足的金融政策市了！大家都是投資和投機(jī)者，包括哪些所謂剛性需求住房的客戶。政府人為的改變著供求關(guān)系，當(dāng)供大于求的時(shí)候，政府出臺(tái)利好政策刺激消費(fèi)，讓大量的客戶刺激出來(lái)以此來(lái)達(dá)到供求平衡或者供不應(yīng)求，如去年；而一旦供不應(yīng)求的時(shí)候，政府就會(huì)收緊信貸、加大稅收等政策來(lái)抑制一部分客戶需求來(lái)達(dá)到供求平衡，如今年！就好比，2009年有10個(gè)蘋果，政府通過(guò)鼓勵(lì)讓15個(gè)人來(lái)?yè)?，?010年減少到8個(gè)蘋果，政府通過(guò)限制只讓5個(gè)人來(lái)?yè)專?/span>

    嚴(yán)重供大于求的2010年，潘石屹先生的2008年“百日劇變預(yù)言”會(huì)否在2010年應(yīng)驗(yàn)?zāi)兀?/font>