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  • 葉檀:維持土地招拍掛制度有前提

    2010年03月26日 09:29

           全國兩會之后,央企連拿三地王,導致對土地招拍掛制度的反思。有人認為,招拍掛導致價高者得,高地價助漲高房價,必須改變招拍掛的土地制度。

             迫于壓力,處于風暴中心的兩個部門先后表態(tài)。3月18日下午,國資委召開新聞發(fā)布會,公布了一系列具體數據。國資委確認和公布的以“房地產開發(fā)與經營”為主業(yè)的央企共16家,同時表示,除上述16家外,還有78家不以地產為主業(yè)的央企也開展了地產業(yè)務

           第二天上午,北京市國土資源局今天上午發(fā)布土地供應新措施,宣布暫停熱點地區(qū)高價土地的交易,以穩(wěn)定土地市場,改進土地交易方式,控制非理性土地競價,設立地價合理區(qū)間。在土地競買條例當中,將增加配建保障性房和承擔公益性設施建設等要求。今后北京土地拍賣將不再只是價高者得。

             也就是說,以后北京的土地不再價高者得。即使是高價拿地的企業(yè),必須同時承諾建設保障型住房和公益性設施。相信北京的做法不是孤例,事實上,在其他城市也在醞釀相似的舉措。

             3月22日,國資委副主任邵寧表示,不能因“地王”而否認土地交易的招拍掛制度。邵寧認為,“不能因‘地王’而否認土地交易的招拍掛制度”,因為它是透明的,是陽光的,是競爭性的,它可以防止暗箱操作,可以防止腐敗。

             商品房用地的招拍掛制度不應該發(fā)生動搖。之所以大多使用招拍掛制度,除了獲得更多的土地溢價外,還因為劃撥、協(xié)議出讓容易尋租,產生內幕交易。在某些城市,即便采用招拍掛制度都有尋租現象發(fā)生,如泄露標底、如為某開發(fā)企業(yè)量身定制招標條件等。一旦重新回到土地協(xié)議出讓,后果不堪設想。

             但是,招拍掛制度有前提,在保障型住房用地滿足之后,對于商品房用地采取招拍掛制度。保障用地不能以招拍掛方法解決,招拍掛是為了獲取土地溢價,以獲得高地價為最終目的,而保障用地則是為了滿足低收入階層的基本住房需要,屬于政府必須提供的公共產品,能夠彌補七通一平的成本即可,絕對不能以獲得土地溢價為前提。
            
    市場的歸市場,保障的歸保障,才能形成土地市場的秩序。

            至于通過供求關系來解決高地價、高房價,則是錯誤理念。2008年,由于商品房成交量下降,庫存房可供未來四到五年所需,但2009年成交量處于歷史高位,供需不足矛盾時時見諸報端。2008、2009年的剛性需求并未發(fā)生本質變化,而庫存水平截然不同,可見住房市場不能以消費剛性需求作為衡量指標。

             正確的衡量指標是將房地產作為投資品。央企搶地王,是為了獲取今后的土地投資溢價,央企判斷其中收益大于投資到實體經濟的收益。而2009年,隨著9.59萬億信貸投入經濟,投資者產生貨幣貶值預期,房地產作為投資品的作用突顯。提供的房地產滿足不了投資者所需。

            只要信貸下降,只要房地產升值預期改變,市場就將發(fā)生逆轉,供求矛盾也就不會成為主要矛盾。

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