房地稅一直是熱門話題，日前，在國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)批發(fā)改委的《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中，明確指出“要逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。而上海地方版樓市新政中，房地稅被視為調(diào)控房?jī)r(jià)的“殺手锏”。物業(yè)稅空轉(zhuǎn)、房產(chǎn)稅擴(kuò)征等概念都是房地產(chǎn)稅制改革的組成部分，其中，除物業(yè)稅是新稅種以外，其他的房產(chǎn)稅等稱謂都是已有稅種。
|
|
現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收“五花八門”
當(dāng)前與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)紛繁復(fù)雜，直接相關(guān)的稅種多達(dá)14種，目前實(shí)際征收的有12種，而收取的費(fèi)用更是五花八門。少的地方幾十種，多的城市上百種，涉及規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、園林綠化等多個(gè)政府部門。
據(jù)稅務(wù)專家介紹，14個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種包括：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城建稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅、資源稅、契稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加等。其中固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅自2000年開始暫停征收，面向外企征收的城市房地產(chǎn)稅于2009年1月1日起廢除，內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。
在這14個(gè)稅種中，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、印花稅以及契稅等。
對(duì)于“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，張斌認(rèn)為，最終用什么樣的名稱還沒有確定，但由統(tǒng)一的稅種來(lái)歸并相關(guān)稅費(fèi)的思路不會(huì)發(fā)生改變。
但是張斌指出，將房地產(chǎn)相關(guān)的所有稅種合而為一，不太現(xiàn)實(shí)，可能還是要區(qū)分不同環(huán)節(jié)征稅，比如土地占用環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)等。同樣涉及土地的，例如耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅等可以考慮歸并，但其中有的采用比例稅率，有的采用定額稅率，有的采用累進(jìn)稅率，最終怎么整合還要取決于決策層的標(biāo)準(zhǔn)和思路。
保有稅面臨制度瓶頸
討論近7年的物業(yè)稅是新稅種，開征需要經(jīng)過(guò)全國(guó)人大通過(guò)。同時(shí)，物業(yè)稅作為西方的“舶來(lái)品”，其制度基礎(chǔ)存在很大差異。
國(guó)外，對(duì)房地產(chǎn)持有人征收物業(yè)稅，主要基于土地產(chǎn)權(quán)私有制。而國(guó)內(nèi)城市商品房建設(shè)用地屬于國(guó)有，因此，如何征收物業(yè)稅一直處于“研究階段”。
在已有的房地產(chǎn)稅收中，與物業(yè)稅最相近的無(wú)疑是房產(chǎn)稅。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，按房屋余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)。目前，這一稅種主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房的收入部分征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)于開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房則征收房產(chǎn)稅。稅基為房屋賬面余值或經(jīng)營(yíng)性收益。
香港物業(yè)稅啟示
香港的不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，不僅有物業(yè)稅，還有差餉。差餉又稱房地捐，是政府對(duì)擁有土地及樓宇的業(yè)主征收的直接稅。與物業(yè)稅相比，兩者都是對(duì)土地、房屋等物業(yè)征稅，但物業(yè)稅的課稅范圍僅限于用于出租經(jīng)營(yíng)并獲得租金收益的物業(yè)，而差餉稅是對(duì)納稅人擁有的所有土地房屋，包括自用和非自用的都征稅。
香港物業(yè)稅收政策堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。所謂“寬稅基”是指除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅。“少稅種”，即設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對(duì)較少，在香港，與房地產(chǎn)相關(guān)的主要稅收也就是物業(yè)稅和差餉。
