今年以來(lái)，住宅價(jià)格大幅度上揚(yáng)。相比起住宅市場(chǎng)的瘋漲，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)顯得理性很多。隨著住宅價(jià)格不斷創(chuàng)新高，動(dòng)輒總額過(guò)百萬(wàn)元的樓價(jià)已令普通消費(fèi)者卻步，部分投資者也逐漸意識(shí)到投資的風(fēng)險(xiǎn)，從而將目光轉(zhuǎn)向價(jià)格穩(wěn)步上漲的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。受國(guó)家調(diào)控政策影響，最近一段時(shí)間，越來(lái)越多的投資客將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，打起“養(yǎng)魚”的主意來(lái)。

　　商鋪投資客明顯增多

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)相當(dāng)可觀，而住宅市場(chǎng)經(jīng)歷大幅升值后市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，風(fēng)險(xiǎn)較高。據(jù)悉，不少商鋪的投資回報(bào)率可達(dá)15%，相比之下，一般住宅的投資回報(bào)率僅5%?；貓?bào)率就是投資風(fēng)向標(biāo)。記者了解到，近期社區(qū)商鋪與專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資客明顯增多。

　　近日，市民姜女士賣掉了前幾年在高新區(qū)黃金時(shí)代購(gòu)買的一套大戶型住房，用這筆資金一口氣從濟(jì)南海鮮大市場(chǎng)購(gòu)買了5個(gè)鋪位，加上此前已在該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買的8個(gè)鋪位，姜女士手握13個(gè)掙錢的“金飯碗”，做起了長(zhǎng)線投資。據(jù)知情人士介紹，姜女士購(gòu)買的鋪位平均價(jià)格為8至9萬(wàn)元，總投資不到120萬(wàn)元，用這些錢在市中心僅能買一套面積較大的住宅，將這些鋪位出租給經(jīng)營(yíng)業(yè)戶，每個(gè)鋪位每月可獲800余元的租金，一年時(shí)間就能收回租金12萬(wàn)余元，“隨著鋪位增值和租金上漲，用不了幾年就能收回投資。”姜女士說(shuō)。

　　將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的并不只姜女士一個(gè)。市民張先生日前就把手中的兩套房產(chǎn)拋出，購(gòu)買了三間社區(qū)商鋪進(jìn)行長(zhǎng)線投資。“現(xiàn)在樓價(jià)已經(jīng)很高，再進(jìn)行短期操作，獲利很有風(fēng)險(xiǎn)，投資商鋪則是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，相對(duì)更有保障。”張先生說(shuō)。

　　調(diào)控政策促使投資轉(zhuǎn)向

　　采訪中，多名業(yè)內(nèi)人士表示，目前商業(yè)地產(chǎn)不受國(guó)家政策調(diào)控，這是導(dǎo)致不少個(gè)體投資者將目光由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資的主要原因。“商業(yè)地產(chǎn)與住宅一樣可以保值增值，其收益相比更穩(wěn)定、更長(zhǎng)久，回報(bào)率更高，這也是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)趨熱的一個(gè)原因。”山房網(wǎng)總經(jīng)理、房產(chǎn)評(píng)論人趙魯梁介紹，目前商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率一般在10%至15%，其長(zhǎng)期回報(bào)遠(yuǎn)高于住宅，對(duì)有志于進(jìn)行長(zhǎng)期投資的個(gè)體投資者的吸引力不言而喻。

　　“在當(dāng)前國(guó)家加大住宅調(diào)控的大形勢(shì)下，從短線炒作轉(zhuǎn)向長(zhǎng)線投資，變‘殺豬’為‘養(yǎng)魚’，這應(yīng)該是有一定投資實(shí)力的個(gè)體投資者的明智之舉。”趙魯梁表示。

　　資源稀缺加劇商鋪投資熱

　　記者了解到，目前全市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及建筑面積總量到底有多少，并沒有相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)。

　　不過(guò)業(yè)內(nèi)人士表示，隨著舊城改造大面積展開，舊城區(qū)相當(dāng)一部分原有的一些純商業(yè)項(xiàng)目、底商和社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目被拆除，大部分業(yè)戶急需新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；城市發(fā)展空間不斷擴(kuò)張過(guò)程中，以往處于郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)的區(qū)域，如今已建起大片居住小區(qū)，需要進(jìn)行相應(yīng)的商業(yè)配套，“這已經(jīng)造成商業(yè)地產(chǎn)需求不斷增長(zhǎng)、供應(yīng)明顯不足的矛盾。”

　　另?yè)?jù)了解，在2008至2009年金融危機(jī)中，我市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅一樣存在開工減少、供應(yīng)趨緩的現(xiàn)象。據(jù)我市一家房地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，2009年我市推出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目23萬(wàn)平方米，其中新增9.5萬(wàn)平方米，全年成交15萬(wàn)平方米，“近6萬(wàn)平方米是吃老本。”該調(diào)研機(jī)構(gòu)原本預(yù)計(jì)今年全市將新增商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目20至30萬(wàn)平方米，但受各方面因素影響，不少本來(lái)應(yīng)該上半年推出的項(xiàng)目未能推出，至4月底，全市可售的存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不足3萬(wàn)平方米。

　　分析人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目稀缺，從另一方面加劇了投資熱。記者了解到，堤口路附近一樓盤前不久推出2萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)月就成交了1.5萬(wàn)平方米。

　　在價(jià)格方面，統(tǒng)計(jì)顯示，盡管因炒作空間不如住宅大，去年我市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格仍平均上漲了19%，今年1至4月上漲了10%左右。

　　投資商鋪潛力和風(fēng)險(xiǎn)并存

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值日益受到關(guān)注，現(xiàn)在推出的商鋪已不像過(guò)去那樣價(jià)格低廉，未來(lái)投資回報(bào)率可能不如當(dāng)前，相對(duì)投資住宅產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，投資商業(yè)地產(chǎn)有較高的收益，也有不小的風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者了解到，目前投資商鋪通常有三種投資回報(bào)分析方法。一種是租金回報(bào)率分析法，以投資房產(chǎn)的稅后月租金扣除每月物業(yè)管理費(fèi)后，乘以12個(gè)月，除以購(gòu)房總價(jià)，得出的比值越高表明越值得投資；利用貸款購(gòu)買的，需以稅后月租金扣除按揭月供款，乘以12個(gè)月，除以首期房款與期房時(shí)間內(nèi)的按揭款之和；第三種為內(nèi)部收益率法，以稅后月租金乘以投資期內(nèi)的累積出租月數(shù)，除以按揭首期房款、其他投入(保險(xiǎn)、契稅、大修基金、家具等)、累積按揭款、累積物業(yè)管理費(fèi)等之和。除此之外，最簡(jiǎn)單的辦法為該房產(chǎn)年收益乘以15，所得結(jié)果等于購(gòu)買價(jià)，說(shuō)明物有所值，大于購(gòu)買價(jià)說(shuō)明有升值空間，小于購(gòu)買價(jià)則屬于投資失誤。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，除了考慮投資回報(bào)，投資商鋪還需注意以下6個(gè)問(wèn)題：首先要選擇好入市時(shí)機(jī)；其次要考慮好投資的房產(chǎn)類型，在商鋪、別墅、寫字樓、公寓等幾類房產(chǎn)中，根據(jù)自己的資金實(shí)力和期望的投資回報(bào)，合理選擇；其三要對(duì)投資區(qū)域進(jìn)行考察比較；其四要選擇合適的樓盤；其五在付款方式方面要依據(jù)自己的資金情況，全面考慮投資方案，避免因現(xiàn)金流的斷流而不得不退房，造成重大損失；其六要調(diào)整好投資心態(tài)。