最近一段時間以來，樓市調控政策層出不窮，讓貸款購房人目不暇接，記者近日了解到，近期借款人非常想了解當下北京的各家銀行如何認定首套、二套、三套房以及如何房貸，為此記者采訪了相關專業(yè)人士，請他們根據銀行實際操作情況進行講解。

　　首套房

　　家庭成員名下無住房又無住房貸款紀錄

　　典型案例：鄭先生是一名軟件工程師，工作已滿三年，名下無住房也無貸款紀錄，計劃與相戀多年的女友今年結婚，可是在目前高房價的市場下，鄭先生的積蓄加上父母的資助款加起來也不足以支付購房款，只能通過銀行貸款來實現購房愿望。

專家分析：“國十一條”中規(guī)定像鄭先生這種情況現在購房屬于首套房。鄭先生名下既沒有住房，也未曾有過貸款購房紀錄，所以鄭先生現在貸款購房可以享受首套房的優(yōu)惠政策，即首付比例最低20%，利率最低可享受下浮30%。

　　二套房

　　家庭成員名下現有唯一全款住房　或有唯一一次貸款紀錄

　　典型案例：林先生是一家國有企業(yè)員工，已結婚多年，有一個正在上小學的兒子。林先生及妻子名下只有現在居住的唯一一套住房，為結婚前貸款購買，并于2009年結清貸款。他想知道如果將這套結清貸款的房產出售后再購買一套面積大點的房子是不是可以算作首套房。

　　專家分析：如果林先生將這套房產出售再貸款購房的話，是會被認定為二套房的。因為目前央行及住建部對二套房的認定標準是“認房又認貸”，也就是說雖然林先生將名下房產出售后，名下無住房，但因為其名下曾有過貸款紀錄，能夠在央行的征信系統(tǒng)中查詢出來，所以再次貸款購房時還是會被劃為二套房的范疇，需執(zhí)行首付比例最低50%，利率上浮1.1倍。

　　三套房

　　家庭成員名下已有兩次貸款紀錄

　　典型案例：遲先生在一家外企公司做部門經理，與妻子田小姐已結婚多年，現在有個上幼兒園的小女兒。遲先生家庭現住房情況如下：遲先生名下有一套一居室的房產，父母資助貸款購買的準備結婚用，田小姐婚前名下有一套公積金貸款購買的房產。兩人結婚后一直居住遲先生的房子，田小姐的那套房產一直用于出租，但因為那套房產離家較遠，兩人商量后將田小姐名下的房產于去年結清貸款并已出售。眼下，孩子要上小學，遲先生想在附近再貸款購買一套大點的房子。可在遲先生向銀行咨詢時，卻被告之再購房的話屬于第三套房，目前銀行是暫停對第三套房發(fā)放貸款的。

　　專家分析：遲先生家庭如果再購房的話屬于第三套房，因為4月底下發(fā)的“京十二條”中也明確了對購買第三套及以上住房的家庭暫停發(fā)放貸款。而遲先生和其配偶田小姐名下各有過一次貸款紀錄，雖然有一套已結清出售，但央行的征信系統(tǒng)還是可以查到田小姐的貸款紀錄，根據目前銀行“認房又認貸”的認定標準，遲先生再購房的話屬于第三套房，銀行拒絕為其發(fā)放貸款也是有根據的。

　　從目前北京房貸市場的實際操作情況來看，以上三類人群是比較典型的首套房、二套房、三套房案例，現階段宏觀調控房貸收緊的環(huán)境下，購房人在貸款買房前最好先將房貸政策咨詢好，然后根據個人實際情況選擇合適的貸款方案較為穩(wěn)妥。