在經(jīng)歷了中央政府“新國十條”的暴風(fēng)驟雨洗禮之后,6月份的調(diào)控政策又一次襲來,博覽資訊研報認(rèn)為,樓市調(diào)控已經(jīng)轉(zhuǎn)入政策“落實期”,屬于“新國十條”的后續(xù)完善,算是錦上添花,而并非一個更高“量級”上的調(diào)控。
信貸為主的調(diào)控告一段落
住建部4日晚間發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,對“新國十條”中一直懸而未決的二套房認(rèn)定問題,給出了相對細(xì)化的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其中有三大基本原則。
一是以包括借款人、配偶及未成年子女在內(nèi)的家庭作為認(rèn)定單位;
二是“既認(rèn)房又認(rèn)貸”。即,當(dāng)發(fā)生以下任何一種情況——購房家庭成員之一在購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中有住房記錄,或者曾有銀行貸款購房記錄,或者銀行通過盡責(zé)調(diào)查,確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的,都按照二套房進行認(rèn)定。
三是考慮到了外地戶口的真實異地購房需求,能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,依然有可能享受政策優(yōu)惠。
博覽研究員認(rèn)為,二套房認(rèn)定以這種“有節(jié)制的嚴(yán)格”形式塵埃落定,意味著只要7月中旬之前不出現(xiàn)房價“逆市上揚”的情況,則以信貸政策為主要手段的調(diào)控已暫告一段落。
樓市調(diào)控轉(zhuǎn)入政策“落實期”
?。对鲁酰瑖@房產(chǎn)稅、土地增值稅,以及二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等調(diào)控政策的風(fēng)云再起,是否意味著樓市調(diào)控進一步加力,是資本市場關(guān)注的焦點。
第一,二套房“認(rèn)定”標(biāo)準(zhǔn)塵埃落定,博覽研究員認(rèn)為,只要7月中旬之前不出現(xiàn)房價“逆市上揚”的情況,則差別信貸抑制需求這一最有效而又最審慎的調(diào)控手段已經(jīng)足夠,暫時不會再有新動向。
第二,決策層下一步的調(diào)控策略明顯指向了稅收政策,但稅收調(diào)控的力度以及效果短期內(nèi)難有定論,土地增值稅和房產(chǎn)稅主要是作為后備政策,短期內(nèi)對樓市的實際負(fù)面作用需要觀察后才會有定論。
換言之,樓市調(diào)控轉(zhuǎn)入政策“落實期”。在經(jīng)歷了中央政府“新國十條”的暴風(fēng)驟雨洗禮之后,6月份的調(diào)控政策應(yīng)屬于“新國十條”的后續(xù)完善,算是錦上添花,而并非一個更高“量級”上的調(diào)控。
?。对氯苑欠慨a(chǎn)稅出臺好時機
從以往的經(jīng)驗來看,通過信貸壓制需求都是最有效的調(diào)控手段,“新國十條”之所以被視作本輪調(diào)控的旗幟,就是因為這是決策層十年以來首次將二套房首付提高到了5成。
稅收是后備措施,負(fù)面作用偏于中長期,在短期內(nèi)信貸調(diào)控再次“推陳出新”的可能性不大的同時,房產(chǎn)稅和土地增值稅成為新的政策熱點。房產(chǎn)稅在5月份已經(jīng)讓資本市場動蕩不安,這一政策步入6月份仍沒有定論。5月26日和6月3日國稅總局在土地增值稅上的兩度發(fā)文,等于是在稅收政策方面又引爆了新的調(diào)控遐想。
博覽財經(jīng)研究員認(rèn)為,土地增值稅和房產(chǎn)稅主要是作為后備政策,在短期內(nèi)對樓市的實際負(fù)面作用很小,6月份顯然仍不是房產(chǎn)稅塵埃落定的好時機。“國務(wù)院批準(zhǔn)推進房產(chǎn)稅改革并未平息有關(guān)房產(chǎn)稅的爭議,雖然目前房產(chǎn)稅的合法性和執(zhí)行力都已沒有阻礙,但政策之所以一直‘引而不發(fā)’,關(guān)鍵是,房產(chǎn)稅是否出臺已經(jīng)拔高到宏觀層面,而宏觀走勢在6月份仍將處于糾結(jié)的情況下,決策層對是否會出臺房產(chǎn)稅將更為審慎。”博覽研究員認(rèn)為。
博覽研究員還認(rèn)為,土地增值稅的負(fù)面影響中短期內(nèi)都不會很大。“國稅總局的兩份文件的核心是指,至少在今年內(nèi),土地增值稅的重點只在于提高預(yù)征率,并非全面加強清算。而僅僅提高預(yù)征率,對開發(fā)商的資金擠壓作用其實很小。”