未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)一直狂奔向上嗎？為什么房?jī)r(jià)在2009年大幅攀升，部分樓盤翻倍？為什么房?jī)r(jià)在2008年出現(xiàn)大幅攀升，然后又掉頭向下？為什么是從2004年開始，全國(guó)的房?jī)r(jià)開始進(jìn)入飆升，而不是房屋福利改革的1998年？
       這是一組一度困擾所有研究中國(guó)房地產(chǎn)問題人士的問題。說“供給不足”的有之，說“投機(jī)炒作”的也有之，但經(jīng)過兩年來(lái)，專家、媒體、乃至普通消費(fèi)者的反復(fù)辯論，現(xiàn)在終于可以找出各地房?jī)r(jià)快速飆升的真正原因——地方政府的“土地財(cái)政”。
       細(xì)心地博友應(yīng)該注意到，“土地財(cái)政”已經(jīng)成為一個(gè)專有名詞，是指一些地方政府（恐怕是多數(shù)地方政府）依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出。
       但“土地財(cái)政”產(chǎn)生的根源是什么？這要從1998年說起。談到1998年，各位博友還記得什么？在我的印象中，1998年南方發(fā)了大水，學(xué)校還組織我們初中生捐款，當(dāng)年我們班一位女同學(xué)一次性捐款100元，還被學(xué)校老師當(dāng)眾表?yè)P(yáng)。
       但更為重要的事件是，1998年，東南亞金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)社會(huì)動(dòng)蕩開始加劇。我印象比較深刻的事情是，天津第四棉紡廠的一些職工，因?yàn)橄聧弳栴}，常常在大沽南路棉四宿舍附近攔街靜坐，我常常坐在95路公共汽車上無(wú)法準(zhǔn)時(shí)到家。
       經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)停滯的原因很簡(jiǎn)單，“出口受阻”，于是，政府提出的口號(hào)是“提振內(nèi)需”，但內(nèi)需的動(dòng)力是金錢，錢從哪里來(lái)？政府想到了居民儲(chǔ)蓄。
       1998年，“全國(guó)居民儲(chǔ)蓄已經(jīng)高達(dá)5萬(wàn)億元人民幣”是各省市報(bào)紙的頭條。天津市工商銀行也在當(dāng)年（呵呵，如果沒記錯(cuò)的話）打出了“慶祝我行存款額超過1000億元”的橫幅。但問題是，如何能讓老百姓將儲(chǔ)蓄拿出來(lái)消費(fèi)呢？房子成為了一個(gè)可行的選擇。下面是政府的幾項(xiàng)政策，我們今天看來(lái)依然眼熟：
       1998年4月28日，中國(guó)人民銀行以“特急件”的方式將《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》發(fā)往各商業(yè)銀行，宣布：“貸款期限最長(zhǎng)20年，貸款額度最高可達(dá)房?jī)r(jià)的70%。”換句通俗的話“購(gòu)房貸款，首付三成，基本利率，貸款年限20年。”
       1998年7月，國(guó)務(wù)院指出，“黨政機(jī)關(guān)一律停止實(shí)物分配福利房，推行住房分配貨幣化”。也就如任志強(qiáng)說的，將所有人都趕到了買房大軍中。
       1998年7月底，國(guó)務(wù)院再發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。特別地，由于擔(dān)心各地執(zhí)行不力，中國(guó)人民銀行甚至安排了一筆1000億元的住房貸款指導(dǎo)性計(jì)劃。
       上述一系列政策出臺(tái)，打開了城鎮(zhèn)住房需求的水龍頭，直接促成了中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的“黃金十年”。
       但如果再仔細(xì)挖掘地方政府“土地財(cái)政”的根源，則還可以上溯至1993年的“分稅制”改革。原國(guó)家總理李鵬在其《李鵬經(jīng)濟(jì)日記》中，對(duì)于“分稅制”有過這樣一段描述。
      “十一月十四日（1993年）　星期日　晴轉(zhuǎn)小雨
       下午，召開三中全會(huì)全體會(huì)議，順利通過《關(guān)於建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》。我認(rèn)為，《決定》把社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制加以具體化和規(guī)范化，功不可沒。其中最突出的功績(jī)?cè)陟锻ㄟ^分稅制，理順了中央和地方的關(guān)系，有現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的意義。
     分稅制，簡(jiǎn)單理解，就是“中央找地方要錢”。
     1993年之前，我國(guó)實(shí)行的是“包干制”財(cái)政，比如說天津，假如計(jì)劃在1993年完成產(chǎn)值100億元，這一部分上交國(guó)庫(kù)，如果超額完成，則自己留下。但進(jìn)入20世紀(jì)90年代，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速起飛，導(dǎo)致中央財(cái)政收入占整個(gè)財(cái)政收入的比重迅速下降，中央財(cái)政開始陷入十分困難的境地。隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐漸過渡，公共品供求缺口不斷拉大，財(cái)政收入相對(duì)量下降，政府面臨前所未有的“弱中央”狀態(tài)，因此才有了“分稅制”改革。

       經(jīng)過“分稅制”改革，我國(guó)將現(xiàn)行的24個(gè)稅種按照實(shí)際情況劃分為中央稅、中央與地方共享稅、地方稅三種。其中，中央稅歸中央所有，地方稅歸地方所有，中央與地方共享稅分配后分別歸中央與地方所有。
       我們簡(jiǎn)單羅列一下稅種：
       國(guó)稅局系統(tǒng)：增值稅，消費(fèi)稅，車輛購(gòu)置稅，鐵道部門、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中繳納的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、城市建設(shè)維護(hù)稅，中央企業(yè)繳納的所得稅，中央與地方所屬企業(yè)、事業(yè)單位組成的聯(lián)營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)繳納的所得稅，地方銀行、非銀行金融企業(yè)繳納的所得稅，海洋石油企業(yè)繳納的所得稅、資源稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅，證券交易稅（開征之前為對(duì)證券交易征收的印花稅），個(gè)人所得稅中對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得征收的部分，中央稅的滯納金、補(bǔ)稅、罰款。 
          地稅局系統(tǒng)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（不包括上述由國(guó)家稅務(wù)局系統(tǒng)負(fù)責(zé)征收管理的部分），地方國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)繳納的所得稅、個(gè)人所得稅（不包括對(duì)銀行儲(chǔ)蓄存款利息所得征收的部分），資源稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅，車船使用稅，車船使用牌照稅，印花稅，契稅，屠宰稅，筵席稅，農(nóng)業(yè)稅、牧業(yè)稅及其地方附加，地方稅的滯納金、補(bǔ)稅、罰款。 
         “分稅制”改革作為一種政策，并無(wú)對(duì)錯(cuò)之分。但是“分稅制”產(chǎn)生的負(fù)面影響卻不容忽視。天津市一位政府領(lǐng)導(dǎo)在開會(huì)時(shí)也倒過苦水：“我到天津，第一件事就是找管財(cái)政的副市長(zhǎng)問‘咱還有多少錢？’。”當(dāng)時(shí)大概是不到2000億，但由于分稅制，天津本地只有不到600億。“沒錢什么也干不了”。
          雖然中央財(cái)政通過“分稅制”改革拿走了地方財(cái)政收入的“大頭”，但一段時(shí)間內(nèi)，還經(jīng)常出現(xiàn)“中央請(qǐng)客、地方買單”的事情。
比如說，中央或者省內(nèi)常出臺(tái)一些免稅、減稅的政策。例如“下崗再就業(yè)的稅費(fèi)減免”；“一些重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的減免稅政策”，但這些政策減的、免的，都只是縣級(jí)財(cái)政的稅收，上面的稅收是毫發(fā)不損。有人形容這樣的政策是“上面出政策，下面出票子”；或者通俗地說說“中央請(qǐng)客，地方買單”，也間接加大了地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。因此，當(dāng)?shù)胤秸l(fā)現(xiàn)“買地真的可以掙錢后”，才緊緊抓住了“土地財(cái)政”這一救命的稻草。
          有了上面我們論述的大前提，我們?cè)賮?lái)按照時(shí)間順序回答文章開頭提出的四個(gè)問題。
       房?jī)r(jià)為什么在2004年才開始上漲，而不是在房地產(chǎn)改革的1998年？
       中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了1998年至2004年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，以較低的貨幣價(jià)值，完成了財(cái)富積累。在2004年，出現(xiàn)了“財(cái)富爆炸”。說白了，就是有錢了。因此，開始拿出資金買房，并且伴隨著城市化進(jìn)程，北京、上海、廣州、深圳等主要城市房屋供需矛盾開始體現(xiàn)，并直接作用于房?jī)r(jià)上漲。
          房?jī)r(jià)為什么在2008年開始快速攀升？
       中國(guó)房?jī)r(jià)在2004年至2007年還算是溫和上漲，當(dāng)然除了北京、上海等少數(shù)大城市。北京為例，2004年，北京商品發(fā)均價(jià)5000元/平方米，而到了2007年，已經(jīng)達(dá)到了14411元/平方米。但到了2009年11月份，北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)迅速突破3萬(wàn)元/平方米。上海、深圳、廣州的情況差不多。但是其他二三線城市，其每平方米上漲幅度并不大。但2008年，許多地方政府看到了一線城市“賣地”的收益，開始動(dòng)心，多數(shù)城市開始了以“平房改造”為旗幟的大拆遷運(yùn)動(dòng)。因此房地產(chǎn)地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。
          為什么房?jī)r(jià)在2008年底快速掉頭向下？
       國(guó)際金融危機(jī)？有一定關(guān)系，但絕不是直接原因。直接原因是，房?jī)r(jià)過度、過快上漲后，許多房地產(chǎn)商加大投資，導(dǎo)致房屋供給超過需求。加上后來(lái)“國(guó)十條”調(diào)控，導(dǎo)致全民拒絕買房，并進(jìn)而導(dǎo)致了，二手房主與開放商互博降價(jià)的事情。
          那么到了2009年，房?jī)r(jià)為何再度攀升？
       世界各國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，狂印貨幣。必然導(dǎo)致“通脹預(yù)期”，因此房地產(chǎn)、股票、黃金作為三種中國(guó)本土資金唯一可以自由進(jìn)出的避險(xiǎn)渠道，再次被激活。

       那么以后的房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣？
       如果政府向百姓讓利，降低地價(jià)，房?jī)r(jià)必然下來(lái)。但如果政府依然將房?jī)r(jià)作為“第二財(cái)政”，房?jī)r(jià)必然無(wú)法下降。