房地產(chǎn)稅不可能根本上抑制房價(jià)，但是，政治家應(yīng)充分利用當(dāng)前有利的輿情和民意，果斷推行房地產(chǎn)稅，為長久解決地方政府的財(cái)政危機(jī)和住房保障的資金困境奠定制度基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)稅，是財(cái)產(chǎn)稅的一種。財(cái)產(chǎn)稅是最古老的稅種。在幼發(fā)拉底河域Lagash城出土的一塊公元6000年前的陶盤是迄今發(fā)現(xiàn)的最早的財(cái)產(chǎn)稅記錄。那時(shí)，被征稅的財(cái)產(chǎn)主要是食物，此后是土地。

　　1620年，歐洲第一批移民到達(dá)美洲，一束蛇皮箭使他們意識(shí)到印第安人的威脅，102位移民開始修筑工事，并簽訂協(xié)議，約定等額擁有土地，并按土地的肥瘠程度納稅。這是美國歷史上最早的稅——財(cái)產(chǎn)稅。

　　目前，全世界多數(shù)國家征收財(cái)產(chǎn)稅，特別是房地產(chǎn)稅，它成為政府的重要財(cái)政來源。中國也有財(cái)產(chǎn)稅，國務(wù)院于1986年9月15日頒布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，但征收主要針對營利性機(jī)構(gòu)，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)不在此列，并且不包括土地，適用范圍狹小，與其他國家普遍征收的房地產(chǎn)稅有明顯差異。

　　在房價(jià)飆升、民怨沸騰的背景下，政府的壓力日益加大，房地產(chǎn)稅作為政府調(diào)控房市的另一個(gè)手段呼之欲出。但是，房地產(chǎn)稅是什么？它與土地出讓金是什么關(guān)系？在中國的房地產(chǎn)迷局中，如何理解房地產(chǎn)稅？

　　房地產(chǎn)稅與土地出讓金

　　在法律形式上，房地產(chǎn)稅與土地出讓金是兩種截然不同的制度，但在具體內(nèi)容與實(shí)際功能層面上，現(xiàn)行的土地出讓金已經(jīng)包含著一定程度的房地產(chǎn)稅的性質(zhì)。

　　首先，從收取主體看，在中國，土地出讓金是地方政府收取的，在其他國家，房地產(chǎn)稅也是地方政府收取的。中國的地方政府在收取土地出讓金的過程中，身份可以是雙重的，一方面是地主，收取地租；另一方面是政府，征收稅金。租、稅合于土地出讓金之中。

　　其次，從土地出讓金的用途看，土地出讓金用于政府的公共服務(wù)，與其他國家房地產(chǎn)稅的用途一致。特別是在城市改造中，中國的地方政府主要依賴土地出讓金，而在其他國家，如美國，各州則主要依賴財(cái)產(chǎn)稅，特別是房地產(chǎn)稅。在美國流行的財(cái)產(chǎn)稅增值融資計(jì)劃，就是利用房地產(chǎn)稅支持城市改造的典型模式。該模式于1952年由加利福尼亞州發(fā)明，具體操作如下：政府發(fā)行免稅債券，募集資金，用于城市改造。城市改造帶來不動(dòng)產(chǎn)增值，房地產(chǎn)稅隨之增加，納稅人以此沖抵免稅債券的本金與利息。

　　如果將中國地方政府收取的土地出讓金，一部分視為地租，另一部分視為提前預(yù)交的房地產(chǎn)稅，那么，中國地方政府基于土地出讓金的城市改造的融資流程與美國的財(cái)產(chǎn)稅增值融資計(jì)劃就十分相似。

　　中國土地出讓金不斷上漲，2009年全國土地出讓總額高達(dá)1.59萬億元。如僅以地租的性質(zhì)來解釋它，顯然勉強(qiáng)。其溢價(jià)部分應(yīng)當(dāng)解釋為隱形的房地產(chǎn)稅。如果上述分析成立，那么，再討論：中國政府是否應(yīng)當(dāng)開征房地產(chǎn)稅？問題的實(shí)質(zhì)上就轉(zhuǎn)化為：房地產(chǎn)稅是否應(yīng)當(dāng)從土地出讓金分離出來，分年收?。糠康禺a(chǎn)稅是否應(yīng)視納稅人的貧富，區(qū)別征收？房地產(chǎn)稅是否應(yīng)增加征收金額？

　　人們所期待的房地產(chǎn)稅顯然是：分離獨(dú)立，分年收取，區(qū)別征收，加重稅額。總體上，這樣的房地產(chǎn)稅是理性的，因?yàn)椋含F(xiàn)行土地出讓金制度一次性預(yù)收未來若干年限的土地收益總和，必然鼓勵(lì)地方政府濫用土地出讓金等短期行為，扭曲代際公平；土地出讓金制度不區(qū)分貧富，無法發(fā)揮調(diào)節(jié)貧富差距的功能；土地出讓金制度掩蓋房地產(chǎn)稅，土地增值部分不在其中，無法清晰計(jì)算未來若干年的房地產(chǎn)稅的實(shí)際數(shù)額，必然存在巨大損失。

　　正如世界銀行的一份研究報(bào)告表明：“在長期租賃體系框架下，未征收財(cái)產(chǎn)稅，中國政府也沒有能獲得價(jià)值增值。因此，潛在的收入損失是巨大的。”所以，從純粹的稅費(fèi)制度理性化的角度看，開征房地產(chǎn)稅也是重要的方向。

　　房地產(chǎn)稅宜用于住房保障

　　結(jié)合當(dāng)前國情，我們需要房地產(chǎn)稅解決什么現(xiàn)實(shí)問題？答案無非有三個(gè)選項(xiàng)：一是抑制房價(jià)，房地產(chǎn)稅可以增加投機(jī)人持房的成本，促其拋房，增加市場的房屋的供應(yīng)量；二是為地方政府確立一個(gè)細(xì)水長流的財(cái)政源泉；三是房地產(chǎn)稅加重對富人的征稅，可以調(diào)節(jié)貧富差距。其中，抑制房價(jià)是目前呼喚房地產(chǎn)稅出臺(tái)的主要意圖。

　　但是，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到：在當(dāng)前中國，抑制房價(jià)是可能的，但是，通過抑制房價(jià)，根本解決百姓居住的民生問題，卻是不可能的。因?yàn)橹袊呢毟蝗后w格局已經(jīng)形成，房價(jià)在2009年第二次飆升時(shí)，中低收入群體已基本從商品房市場上出局。目前，商品房市場的游戲者主要是高收入群體，中高收入群體勉強(qiáng)能在其中一搏。除非房價(jià)大幅度下跌，否則，有限的下跌不可能改變這一格局。

　　房地產(chǎn)稅只能在一定限度內(nèi)抑制房價(jià)，不可能根本上抑制房價(jià)。中國的高房價(jià)是因?yàn)橥恋毓?yīng)的壟斷、流動(dòng)性泛濫、城市人口激增的剛性需求等結(jié)構(gòu)性因素所致，非房地產(chǎn)稅這樣的外用藥所能解決。況且，房地產(chǎn)稅的稅額不可能很大。在歷史上，低估是財(cái)產(chǎn)稅征收的慣例，例如殖民時(shí)期的波士頓，財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值是評(píng)估價(jià)的五倍。參照美國、加拿大等國現(xiàn)行的征收稅基和稅率，平均水平是：在房屋市場價(jià)值20%-40%折扣基礎(chǔ)上，征收1%-3%，一棟市場價(jià)值200萬元的房屋，每年的房地產(chǎn)稅不到一萬元。

　　這樣有限的稅額，如何抑制投機(jī)者的投機(jī)野心？如果加大房地產(chǎn)稅的稅基和稅率，使其“猛于虎”，在正當(dāng)性和可行性上，又存在問題，也不現(xiàn)實(shí)。歷史上，房地產(chǎn)稅從來沒有有效地抑制過房地產(chǎn)泡沫，在日本上世紀(jì)90年代和美國本世紀(jì)初的房地產(chǎn)泡沫中，房地產(chǎn)稅的作用猶如螳臂當(dāng)車。 筆者曾就此請教日本原大藏省次長神原英資，他說，在日本，房地產(chǎn)稅從來沒有起到抑制房價(jià)的作用。

　　房價(jià)調(diào)控已與民生無關(guān)，政府任何關(guān)于房價(jià)的調(diào)控只是回應(yīng)民怨，但于事無補(bǔ)。所以，政府應(yīng)當(dāng)果斷拋棄通過房地產(chǎn)稅抑制房價(jià)的思路，而應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)向住房保障，大規(guī)模地建設(shè)或購買廉租房和公共租賃住房，這才是根本之策。在這一現(xiàn)實(shí)背景下，征收房地產(chǎn)稅的真正意義已不在于第一項(xiàng)抑制房價(jià)，而在于后兩項(xiàng)：解決地方財(cái)政危機(jī)和調(diào)節(jié)貧富差距，支持住房保障建設(shè)。

　　雖然，在“二戰(zhàn)”之后，在許多國家，財(cái)產(chǎn)稅在政府財(cái)政收入中的比例在下降，為交易稅和所得稅取代，但在地方財(cái)政中，財(cái)產(chǎn)稅仍然是大頭。1927年財(cái)產(chǎn)稅在美國地方財(cái)政收入中占97.3%，現(xiàn)在所占比例也仍然接近75%。目前，中國地方政府的缺乏穩(wěn)定的收入來源。自1993年分稅制改革后，中央政府取得稅收的大頭，地方財(cái)政陷入危機(jī)。而隨著上世紀(jì)90年代中期房地產(chǎn)市場的興起，巨額的土地出讓金拯救了地方政府。但是，好景不長，土地出讓金時(shí)代也將臨近尾聲。

　　當(dāng)前，中國地方財(cái)政狀況是十分困難的，在建設(shè)廉租房和公共租賃住房上，資金缺口巨大。根據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在全國城市人均住房面積在10平方米以下的低收入家庭約1000萬戶，如果按照最低標(biāo)準(zhǔn)——每戶40平方米的標(biāo)準(zhǔn)要求，需4億平方米的住房。如果再以每平方米1800元的建筑成本計(jì)算，廉租房建設(shè)最低的所需資金為7200億元。此外，每年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口1000萬，每年大學(xué)畢業(yè)生超600萬，即所謂的“夾心層”，需要大量的公共租賃住房，資金的缺口比廉租房更大。

　　目前，地方政府沒有穩(wěn)定的資金來源建設(shè)廉租房和公共租賃住房。在過去幾年中，地方政府所動(dòng)用的資金竟然是屬于私人財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的住房公積金的增值與沉淀部分，在正當(dāng)性上飽受非議。建設(shè)廉租房和公共租賃住房作為一項(xiàng)長久的制度建設(shè)，需要長久的穩(wěn)定的資金來源，而這必須通過稅制改革予以強(qiáng)制與穩(wěn)固。

　　房地產(chǎn)稅技術(shù)難題

　　在西方國家，早已形成了深厚的財(cái)產(chǎn)稅文化，但仍存在諸多嚴(yán)重問題，中國才剛剛起步，問題將更棘手。在技術(shù)上，房地產(chǎn)稅的評(píng)估、征收、爭議等各個(gè)環(huán)節(jié)，都存在種種陷阱，需要浩繁的制度建設(shè)。

　　首先，房地產(chǎn)稅的評(píng)估：房地產(chǎn)稅與所得稅不同。所得稅是確定的、可控制的、客觀的，但是，財(cái)產(chǎn)稅卻是專斷的、主觀的，也是納稅人不可控制的。正如一位紐約律師所言：繳納多少財(cái)產(chǎn)稅取決于你的地段與環(huán)境，感覺就如同繳納多少所得稅取決于你鄰居的收入一樣，很不自在。所以，財(cái)產(chǎn)稅的征收極易引發(fā)糾紛，特別是大額的財(cái)產(chǎn)稅的征收在美國通常會(huì)訴諸法院，這是一種很高的社會(huì)成本。為減少評(píng)估成本和矛盾，美國蒙塔那州甚至每六年才評(píng)估一次稅基。日本則是三年評(píng)估一次，每年收取。

　　在美國歷史上，財(cái)產(chǎn)稅的征收曾多次引發(fā)暴動(dòng)，粗糙的評(píng)估方式是原因之一。例如1797年，為支持針對法國的戰(zhàn)爭，美國總統(tǒng)約翰·亞當(dāng)斯開始征收全國性的財(cái)產(chǎn)稅——窗戶稅（window tax）,因?yàn)槎悇?wù)官僅依據(jù)房產(chǎn)的窗戶的數(shù)量和大小評(píng)估財(cái)產(chǎn)價(jià)值與納稅金額，因而得名。窗戶稅引發(fā)了賓夕法尼亞州德國移民的暴力反抗。

　　在西方國家，財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估師地位非常重要，評(píng)估師決定財(cái)產(chǎn)價(jià)值和財(cái)產(chǎn)稅額，評(píng)估師的選舉甚至是在神圣的儀式中進(jìn)行。在古希臘的雅典衛(wèi)城附近有一尊紀(jì)念碑，紀(jì)念阿里斯提得斯（Aristides the Just）─一位稅務(wù)官和財(cái)產(chǎn)評(píng)估師。在中國的歷史和文化中，卻很少有這樣的英雄。中國需要培育自己的財(cái)產(chǎn)稅制度與文化，但任重而道遠(yuǎn)。中國實(shí)行房地產(chǎn)稅后，房地產(chǎn)稅的評(píng)估糾紛可能潮水般地出現(xiàn)，我們需要做好準(zhǔn)備。

　　其次，房地產(chǎn)稅的征收：在征收環(huán)節(jié)上，財(cái)產(chǎn)稅也不同于所得稅，所得稅通常是在納稅人取得收入前，就被自動(dòng)扣除相應(yīng)的稅款，悄無痕跡。但是，財(cái)產(chǎn)稅的征收缺乏這樣的杠桿，只能“裸收”和“強(qiáng)收”。依賴強(qiáng)制措施，這將又是一筆巨大的成本。

　　美國征收財(cái)產(chǎn)稅，是基于其完善的法治和民眾良好的納稅意識(shí)，征收成本相對較小，即使如此，依然矛盾重重。而在中國，法律制度和納稅意識(shí)均不健全，目前物業(yè)費(fèi)收繳尚且困難，如果在征收技術(shù)上缺乏精巧的設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)稅征管可能面臨大面積僵持乃至癱瘓態(tài)勢。

　　其實(shí)，采取土地出讓金的形式一次性收取隱形的房地產(chǎn)稅，是一種節(jié)省征收成本的很好的方式，但是，其弊端在于可征收金額有限，并且容易使一屆政府寅吃卯糧，提前預(yù)支后代的稅金，弊大于利。

　　第三，房地產(chǎn)稅征收對象：房地產(chǎn)稅目的在于調(diào)節(jié)貧富差距，卻可能傷害弱勢群體。

　　在美國，受財(cái)產(chǎn)稅傷害的不是富人，反而是老人和低收入群體，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)稅與納稅人的支付能力沒有直接關(guān)聯(lián)。在美國，63.8%的低于聯(lián)邦政府貧困線的老人是有房戶，財(cái)產(chǎn)稅無情地奪走了他們的收入。在過去的二十年中，美國的政府關(guān)系咨詢委員會(huì)所做的八次調(diào)查表明：老年人認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅是最不公平的稅種。這是否可能會(huì)在中國重演？

　　從目前中國各地幾個(gè)房地產(chǎn)稅方案看，征收起點(diǎn)是人均70平方米或30平方米以上的不動(dòng)產(chǎn)，這是否能避免誤傷老年人和低收入群體呢？應(yīng)該說，這種可能性依然存在，所以，房地產(chǎn)稅立法需要在財(cái)產(chǎn)稅豁免的范圍與對象上精心設(shè)計(jì)。

　　總之，房地產(chǎn)稅不可能根本上抑制房價(jià)，但是，對政治家而言，應(yīng)充分利用當(dāng)前有利的輿情和民意，果斷推行房地產(chǎn)稅，為長久解決地方政府的財(cái)政危機(jī)和住房保障的資金困境奠定制度基礎(chǔ)。當(dāng)然，在實(shí)施時(shí)，應(yīng)當(dāng)審慎處理諸多技術(shù)難題，低調(diào)起行，解除不必要的政治隱患，以謀求進(jìn)一步的制度革命。