成交量的小幅回升讓開發(fā)商看到了信心，加之上半年銷售低迷，許多開發(fā)商不會(huì)放過這個(gè)“黃金季”，寄希望能在9、10月份突擊銷售，因此房?jī)r(jià)將維持小幅下探或者振蕩的態(tài)勢(shì)。專家建議，開發(fā)商趁傳統(tǒng)旺季市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之際，降價(jià)求售才是回籠資金的上上之計(jì)。

　　爭(zhēng)辯聲少了，實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠多了。樓市“金九銀十”黃金季來臨之際，開發(fā)商和二手房中介動(dòng)作頻繁。

　　新盤推出速度加快，打折力度加大，都表明上半年銷售不佳的開發(fā)商正摩拳擦掌積極“備戰(zhàn)”。而在調(diào)控基調(diào)不變的背景下，樓市在這一傳統(tǒng)旺季的表現(xiàn)可能將決定明年的整個(gè)走勢(shì)。

　　“黃金季”樓市將有何走勢(shì)

　　在經(jīng)過幾個(gè)月的盤整下跌后，成交量開始小幅回暖，這是很多開發(fā)商近期的感覺。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月中上旬，北京市商品住宅期房成交面積環(huán)比7月同期增加15.2%。8月9日至15日，上海新房成交面積環(huán)比前一周也上漲26%。

　　“隨著樓市調(diào)控的深入，房?jī)r(jià)進(jìn)一步松動(dòng)，許多短期被抑制的剛性需求開始入市。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為。一些低價(jià)新開盤項(xiàng)目的入市是成交量小幅回升的主因。例如北京7月底開盤的富力十號(hào)以及萬科長陽半島項(xiàng)目，實(shí)際成交價(jià)均低于之前的預(yù)期售價(jià)。

　　盡管剛性需求的階段性釋放已打破樓市僵局，但是隨著成交量的回暖，樓市成交價(jià)格的同步回升卻讓后市變得撲朔迷離。8月中上旬北京市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比7月同期上漲了16.1%。

　　在傳統(tǒng)旺季來臨時(shí)，樓市供求往往會(huì)發(fā)生急劇轉(zhuǎn)換。開發(fā)商一般會(huì)加大推房速度，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)出現(xiàn)較大增長。統(tǒng)計(jì)顯示，北京9月計(jì)劃開盤的48個(gè)項(xiàng)目中，其中純新盤20個(gè)，占總量四成之多。

　　不過，大部分購房者的觀望心態(tài)并沒有改變。某網(wǎng)站8月下旬所做的購房者問卷調(diào)查顯示，有78%的購房者認(rèn)為房?jī)r(jià)仍然虛高；在近期是否打算購房的調(diào)查中，選擇“觀望一陣再說”、“不買房”的仍占63%。

　　那么，樓市在博弈中將如何前行？業(yè)界專家普遍認(rèn)為，成交量的小幅回升讓開發(fā)商看到了信心，加之上半年銷售低迷，許多開發(fā)商不會(huì)放過這個(gè)“黃金季”，寄希望能在9、10月份突擊銷售，因此房?jī)r(jià)將維持小幅下探或者振蕩的態(tài)勢(shì)。

　　調(diào)控著力點(diǎn)發(fā)生變化

　　最牽動(dòng)購房者和開發(fā)商神經(jīng)的還是調(diào)控政策的變化，這也決定著樓市未來的走向。

　　國務(wù)院副總理李克強(qiáng)近期兩次談及房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　這打消了此前公眾對(duì)于調(diào)控政策松動(dòng)的預(yù)期。盡管國家層面的調(diào)控政策沒有加碼，但是前期出臺(tái)的一系列政策正處于執(zhí)行和落實(shí)的過程，“目前仍處于政策觀察期和落實(shí)期。”楊紅旭認(rèn)為。

　　8月19日，國土資源部召開的房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作新聞通氣會(huì)強(qiáng)調(diào)，對(duì)于已開展查處的2208宗房地產(chǎn)違法違規(guī)用地的查處任務(wù)務(wù)必于10月底前基本完成。湘財(cái)證券分析師張化東認(rèn)為，這意味著新增政策的著力點(diǎn)正從打擊需求轉(zhuǎn)換至逼出供應(yīng)。

　　樓市前期的調(diào)控旨在打擊投資、投機(jī)性購房需求，已經(jīng)取得了初步效果。盡管投資者沒有大規(guī)模拋售存房，但是也沒有繼續(xù)入市。要鞏固調(diào)控成果，下一步要增加供應(yīng)，一方面是要增加保障性住房建設(shè)，更重要的是逼出開發(fā)商和投資者的存貨。近期關(guān)于北京商品房預(yù)售金將納入監(jiān)管的消息則直指開發(fā)商的資金鏈源頭，促使開發(fā)商加快銷售節(jié)奏降價(jià)推盤。

　　據(jù)了解，大部分商品房從拿地到首次開盤的時(shí)間基本在一年半以上。2009年樓市趨熱后開發(fā)商大部分奉行擴(kuò)張策略，大量住房建設(shè)入市，因此市場(chǎng)供應(yīng)將在2011年一季度開始累積。專家建議，開發(fā)商趁傳統(tǒng)旺季市場(chǎng)好轉(zhuǎn)之際，降價(jià)求售才是回籠資金的上上之計(jì)。

　　從市場(chǎng)的另一端解決問題

　　8月26日，發(fā)改委主任張平受國務(wù)院委托向十一屆全國人大常委會(huì)報(bào)告國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況時(shí)表示，國家將加大保障性安居工程建設(shè)的資金投入和土地供應(yīng)，加快保障性住房建設(shè)進(jìn)度，盡快增加有效供給。

　　我國樓市的問題不僅出在需求上。短期看，樓市要通過調(diào)控打擊投資、投機(jī)性需求來降低房?jī)r(jià)，讓自住型購房者承受得起，長期看，要建立一個(gè)合理的住房供應(yīng)模式，這是各界在這輪樓市調(diào)控中的共識(shí)。

　　怎樣從矛盾的另一端尋求解決高房?jī)r(jià)問題的方法？住房供應(yīng)由以商品房為主的格局演變成雙軌制多層次的供應(yīng)模式逐漸被業(yè)界所認(rèn)同。而在保障性住房建設(shè)中，近期重慶大量建設(shè)公共租賃房的模式越來越受到推崇。由于公租房涵蓋的是買不起房但又達(dá)不到廉租房標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”，因此更有利于建立起我國多層次、產(chǎn)品豐富的保障性住房體系。

　　不僅僅重慶，北京、廣州等地今年也加大了公租房的建設(shè)力度。業(yè)界人士認(rèn)為，保障性住房突出的是住房保障居住的功能，因此在土地面積、資金上都應(yīng)得到保障，另一方面要加大對(duì)低收入者的租金補(bǔ)貼力度，以此促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，長期商品房和保障性住房要達(dá)到一個(gè)平衡來滿足普通百姓的基本住房需求。