自今年4月地產(chǎn)新政實施以來，關(guān)于住宅房價的爭議是“公說公有理，婆說婆有理”。近日紛爭更甚，潘石屹堅稱，推測房價下跌基本上是出于“常識”的考慮；任志強則回應(yīng)稱，“純屬瞎分析。”
正當(dāng)大家在住宅市場的走向爭得一塌糊涂之時，商業(yè)地產(chǎn)一下子似乎成為了投資客和開發(fā)商雙重的“最佳避風(fēng)港”，上市公司與民間資本大量涌進(jìn)。而地產(chǎn)龍頭萬科也悄悄開始試水商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)也愈來愈成為開發(fā)商等眾多資金的新寵。
住宅龍頭萬科悄然布局商業(yè)地產(chǎn)
有媒體報道稱，自去年以來，萬科釋放出明顯的“加強商業(yè)地產(chǎn)”的信號：2009年11月16日，萬科總裁郁亮宣布新戰(zhàn)略：萬科未來將加大商業(yè)地產(chǎn)的投入，并將陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。此后，在2009年中國金融地產(chǎn)年會上，萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶也曾表示“萬科并不是絕對不會涉足商業(yè)不動產(chǎn)開發(fā)”。
近日，萬科在北京商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域再度傳出新動作，位于CBD區(qū)域的萬科藍(lán)山項目將推出G1、G3兩棟寫字樓，將以整售方式銷售，這是繼上半年萬科推出五號公社后，再度發(fā)力CBD商業(yè)地產(chǎn)的又一舉動，也是萬科在北京首次涉及整售的商業(yè)項目。
媒體更稱，郁亮表示，住宅依然是萬科的主業(yè)，近期商業(yè)地產(chǎn)不會超過10%，未來兩、三年最多也不會超過20%。
在今年8月11日舉行的萬科2010年中期業(yè)績說明會上，萬科總裁郁亮也表示，萬科需要順應(yīng)城市的發(fā)展趨勢，提升開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)能力，根據(jù)實際需要，循序漸進(jìn)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“這是萬科內(nèi)部的共識”。
盡管如此，但萬科中報卻對商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃可以說是只字不提，秘密布局的意圖非常明確。
保利、金地、招商大舉進(jìn)兵
與萬科的謹(jǐn)慎形成鮮明對比的是，保利地產(chǎn)的態(tài)度比較堅決。保利地產(chǎn)中報稱，穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營收入占公司營業(yè)收入的比重。媒體稱，保利打算將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%，在未來的3年內(nèi)，將持有型商用物業(yè)面積增加到300萬平方米。事實上，保利地產(chǎn)做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有很多年，商業(yè)地產(chǎn)一直是其發(fā)展戰(zhàn)略之一。
金地集團(tuán)董事長凌克此前在2009年的業(yè)績會上曾透露，金地今年將涉足商業(yè)地產(chǎn)，初步投資為20億元左右。其年初制定的向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略已日漸清晰。7月2日，金地集團(tuán)公告稱，通過股權(quán)收購方式獲得位于煙臺和珠海的兩個商住項目股權(quán)，收購成本分別約為2.58億元、1.25億元。對此，媒體總結(jié)稱，金地集團(tuán)年初制定的向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略已日漸清晰。
招商地產(chǎn)則在半年報中表示，積極推廣對城市綜合體模式的研究和實踐成果，抓住商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在的巨大商機，充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性，使其成為提升業(yè)績、平抑波動的有力手段。
恒大猶抱琵琶半遮面
8月27日，恒大地產(chǎn)公告稱計劃以19億元從佳兆業(yè)收購位于廣州的商業(yè)地產(chǎn)項目佳兆業(yè)大廈100%股權(quán)。
8月30日，恒大地產(chǎn)主席許家印在中期業(yè)績會上稱，佳兆業(yè)大廈12月即將竣工，之后約有1/4用作公司總部，剩下3/4則以出租為主。
許家印認(rèn)為，目前恒大還是以住宅開發(fā)為主，以后會適當(dāng)增加商業(yè)地產(chǎn)項目。許家印稱，恒大從2009年就開始有做商業(yè)地產(chǎn)的投資，因此收購佳兆業(yè)大廈并不是恒大轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志。
據(jù)悉，恒大預(yù)計明年下半年增加在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資力度，主要將會是在省會城市開發(fā)綜合體項目。
對于房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，仲量聯(lián)行投資部經(jīng)理劉裕通分析稱：“一方面是因為住宅市場受樓市調(diào)控政策的影響頗大，另一方面是因為當(dāng)下開發(fā)商拿地成本增加，住宅未來預(yù)期利潤開始攤薄。”他指出，像萬科、保利這樣資產(chǎn)上億的企業(yè)，持有一定數(shù)量的商用物業(yè)，對穩(wěn)定企業(yè)資金有一定作用。如果經(jīng)營得好，會給企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長。同時他認(rèn)為，當(dāng)下房企通過增加商業(yè)項目比重來平衡發(fā)展風(fēng)險，需要評估自身資金抗風(fēng)險能力以及人力物力上的配置，預(yù)計未來1-2年住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型的趨勢將更加明顯。
民間資本大步邁進(jìn)
8月29日，高和投資特別舉辦中莎廣場謝幕論壇，這一天，中莎廣場3號樓最后4層寫字樓清盤。和此前的2號樓一樣，客戶主要來自山西和內(nèi)蒙古的安全性資本，最小一筆投資也在兩千萬元以上，且均為一次性付款。
2010年4月底，高和投資整體收購琨莎中心二期寫字樓和底商，并更名為中莎廣場。中莎廣場緊鄰昆侖飯店和京城大廈，地處北京第二使館區(qū)核心區(qū)域。這也是今年民間資本對商辦物業(yè)的第一次整體收購。而僅用4個多月的時間，高和投資便將中莎廣場銷售一空。
“中莎廣場的體量盡管不大，但卻是一個風(fēng)向標(biāo)。在住宅市場受調(diào)控影響較大的情況下，民間資本開始涌向商業(yè)地產(chǎn)。而購買商辦物業(yè)的主要是安全性資本，他們購買不動產(chǎn)的目的，不是炒高房價，快速投機，而是長期持有，賺取穩(wěn)定租金回報。”蘇鑫總結(jié)稱。
同時，蘇鑫透露高和投資正在緊鑼密鼓地運作下一個更大的商業(yè)地產(chǎn)項目。另據(jù)側(cè)面了解，這個項目的投資額度將遠(yuǎn)超過中莎廣場，而高和下一步籌措的可能將是一個規(guī)模在數(shù)億元的封閉基金。
根據(jù)高和投資近期對北京寫字樓市場的調(diào)研，過去一年中，有80%的寫字樓改變性質(zhì)，變成了住宅項目。這表明，此前有大量資金從寫字樓市場撤出，投向住宅，而未來兩年，寫字樓市場的供應(yīng)都是不足的。兼受調(diào)控影響，資本開始重新流向?qū)懽謽鞘袌觥?/p>
而在南方，溫州商人新近成立東莞市溫商實業(yè)投資有限公司(以下簡稱溫商實業(yè)。根據(jù)協(xié)議，溫商實業(yè)是溫州商人在東莞的投融資平臺，并計劃利用該公司整合平臺資源，未來3年里投資100億元。溫商實業(yè)董事長溫大國表示，將在東莞打造“中國商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈”，包括從立項到開發(fā)運營的全過程，確立具有行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿意義的盈利模式。
某研究機構(gòu)認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)投資的一塊洼地，在政策打壓住宅地產(chǎn)價格的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為資本的投資新渠道。溫州商人市場嗅覺靈敏，投資商業(yè)地產(chǎn)的目的正是看中商業(yè)地產(chǎn)這個投資洼地。”
上市公司與民間資本紛紛攜巨資挺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，側(cè)面也可以說明二者皆看好商業(yè)地產(chǎn)，但前者并未在自己的定期報告中對商業(yè)地產(chǎn)涉及的具體金額予以明確披露，而后者雖然號稱100億元資金殺進(jìn)云云，但也不可全信。不過可以確定的一點是，商業(yè)地產(chǎn)即將成為上市公司與民間資本暗戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。
