隨著8月以來(lái)各地商品房成交量出現(xiàn)迅猛回升，對(duì)于房地產(chǎn)的二次調(diào)控聲浪再起，中央媒體一月多來(lái)連續(xù)發(fā)文為房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定實(shí)施既有的房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，價(jià)升量增將會(huì)引發(fā)更大規(guī)模也更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)。
上周，上海和重慶出臺(tái)了兩項(xiàng)最新的政策措施，上海規(guī)定，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。重慶則出人意料地推出了購(gòu)房退稅政策，對(duì)于城區(qū)首次按揭購(gòu)房者，同時(shí)在主城區(qū)內(nèi)繳納個(gè)稅的購(gòu)房產(chǎn)權(quán)人，根據(jù)其所繳納的個(gè)稅額度，享受財(cái)政補(bǔ)貼優(yōu)惠，最高可達(dá)購(gòu)房款總價(jià)的30%，而根據(jù)部分券商的電話調(diào)研稱，該政策還適用于改善性住房的購(gòu)房者。
這看起來(lái)似乎相矛盾的兩項(xiàng)新政策提出了一個(gè)并不算新的問(wèn)題：在復(fù)雜的房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下，如何才能設(shè)定好調(diào)控的具體政策細(xì)則，既防止對(duì)具有確實(shí)的自住和改善性需求的誤傷，又達(dá)到抑制投機(jī)性購(gòu)房，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的最終目的。
重慶作為最早實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市，推出購(gòu)房退稅政策的意義重大，是當(dāng)?shù)卣鋵?shí)多層次住房保障體系中的一部分內(nèi)容，相關(guān)負(fù)責(zé)人的采訪講話曾表示作為房地產(chǎn)政策改革的組合拳，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)要形成“低端有保障，中端（首套）有補(bǔ)貼、高端多繳稅”的多層次調(diào)節(jié)體制。
筆者以為，這一調(diào)控思路值得其他地方政府借鑒。今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在抑制投機(jī)性購(gòu)房方面取得了相當(dāng)大的成果，4月之后大城市的投機(jī)性購(gòu)房比例急劇下降，房?jī)r(jià)也由高位出現(xiàn)回落。但與此同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)信貸的一刀切，也明顯誤傷到一批具有自住和改善性需求的購(gòu)房者，比如未婚夫妻在婚前各自和父母擁有一套房屋的產(chǎn)權(quán)，在新政策下就被算作三套房，而無(wú)法獲得貸款，或者需要支付高額的利率；對(duì)于首套房的首付比例和貸款利率，部分地區(qū)也有一定程度的提高，從而變相提升了首次購(gòu)房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)；只要有過(guò)銀行貸款記錄，即便是此前定義為改善性住房并出售了原有住房的貸款人也要遵循二套房甚至三套房的貸款政策，這與房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的，即減輕具有實(shí)際自住需求的購(gòu)房者負(fù)擔(dān)事實(shí)上并不一致。
雖然考慮到調(diào)控政策如果過(guò)松，就可能為投機(jī)性購(gòu)房者留下投機(jī)空間，從而使房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨失敗，因此類似的誤傷在政策的實(shí)施中在所難免，但顯然，要使調(diào)控政策的效果更持久，更能達(dá)到最終的調(diào)控目的，在具體的實(shí)施政策上對(duì)不同類型的購(gòu)房者做到明確區(qū)分，以達(dá)到保障自住型需求，抑制投機(jī)性需求的目的，才是未來(lái)政策調(diào)整中所應(yīng)著力的重點(diǎn)。
重慶的此次購(gòu)房退稅政策，減輕了中端購(gòu)房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)，有人可能會(huì)質(zhì)疑，能夠享受退稅政策的，多數(shù)是收入相對(duì)較高的人群，那么中低收入人群是否會(huì)因此受損。筆者以為，這一點(diǎn)的確是購(gòu)房退稅政策的問(wèn)題所在，但如果重慶市政府能夠積極進(jìn)行保障性住房的建設(shè)，為中低收入者提供適合其收入的租賃房或是經(jīng)濟(jì)適用房，使得分層次的住房保障體系能夠有效的建立，那么這種嘗試應(yīng)該是值得肯定的。此外，對(duì)于高端住房的稅收體系也應(yīng)當(dāng)盡早的建立和實(shí)施，雖然物業(yè)稅的實(shí)施尚需確立法律依據(jù)，但不妨考慮從明顯高于當(dāng)?shù)仄骄》繕?biāo)準(zhǔn)的豪宅和多套房入手，征收類似于消費(fèi)稅的房產(chǎn)稅收，以達(dá)到調(diào)節(jié)居民房產(chǎn)消費(fèi)，建立多層次住房體系的目的。
近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的放量，引發(fā)了媒體的諸多關(guān)注，筆者以為，單從成交量上升來(lái)認(rèn)定調(diào)控面臨失敗有失偏頗，畢竟房地產(chǎn)調(diào)控的目的并不是讓成交量一蹶不振，而是防止投機(jī)性購(gòu)房在整體房產(chǎn)成交中占據(jù)過(guò)大比重，保證真正具有自住性需求的購(gòu)房者能夠成為成交中的主力，如果這一目的達(dá)到，房地產(chǎn)成交量的多少并不是一個(gè)關(guān)鍵性的指標(biāo)，只有價(jià)格和成交量的同時(shí)大幅上升，并伴之以投機(jī)性購(gòu)房者的大量增加，才是政策調(diào)控需要進(jìn)行加碼的重要指標(biāo)。（作者系東航金融注冊(cè)金融分析師、民建會(huì)員）
