金融街旗下的北京樓盤(pán)金色漫香郡將于月底開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán)均價(jià)約為11000元/平方米,該開(kāi)盤(pán)價(jià)成為地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)北京入市新盤(pán)的最低價(jià)。不過(guò)鮮為人知的是,2007年9月拿地時(shí),該地塊卻是當(dāng)時(shí)大興區(qū)的單價(jià)地王項(xiàng)目。

此外,保利茉莉公館與長(zhǎng)陽(yáng)半島的幾批房源,也陸續(xù)以低價(jià)入市,但記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的拿地成本并不低,甚至可以說(shuō)是高價(jià)拿地。

對(duì)此,一位不愿透露姓名的行內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說(shuō),主要是開(kāi)發(fā)商“內(nèi)急了”,因?yàn)闀r(shí)下的樓市,雖然表面火熱,但實(shí)質(zhì)是外熱內(nèi)冷,本質(zhì)上仍然姓“冷”不姓“熱”。

地王項(xiàng)目大甩賣(mài)

金色漫香郡的工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō):“樓盤(pán)將于月底開(kāi)盤(pán),最終價(jià)格還未定,但均價(jià)約在11000元/平方米。如果現(xiàn)在辦一張金卡,在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日,還可享受2萬(wàn)元優(yōu)惠。”

根據(jù)記者調(diào)查,11000元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià),創(chuàng)下了新政后北京樓市新房開(kāi)盤(pán)價(jià)的新低。但2007年9月,開(kāi)發(fā)商金融街在拿下這塊地時(shí),其樓面價(jià)曾創(chuàng)下了北京大興區(qū)的新高,成為區(qū)域單價(jià)地王。

金色漫香郡所在的地塊為大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村組團(tuán)住宅用地。北京市土地儲(chǔ)備中心的資料顯示,該地塊土地面積為23.46萬(wàn)平方米,建筑面積為25.7萬(wàn)平方米,用地性質(zhì)為居住用地,可兼容使用性質(zhì)配套設(shè)施。

2007年9月5日,該地塊以4.6億元的底價(jià)公開(kāi)向外招標(biāo)。吸引了金地、龍湖、首創(chuàng)、北京城開(kāi)、金融街等8家房企參與角逐。北京城開(kāi)、金融街、首創(chuàng)皆提出7.5億元以上的報(bào)價(jià),但最終金融街以近3倍于底價(jià)的12.03億元奪標(biāo)。12.03億元的中標(biāo)價(jià),致使該地塊的樓面價(jià)高達(dá)4675元/平方米,一舉成為當(dāng)時(shí)北京大興區(qū)單價(jià)地王。

據(jù)悉,當(dāng)時(shí)該地塊周?chē)臉潜P(pán),新房均價(jià)約為8000元/平方米,而4675元/平方米的樓面價(jià),加上后期的建安成本、營(yíng)銷(xiāo)成本以及稅費(fèi)成本,成本價(jià)已遠(yuǎn)超8000元/平方米。

時(shí)下該樓盤(pán)以11000元/平方米向外出售,肯定是低利潤(rùn)運(yùn)營(yíng)了。上述行內(nèi)人士向記者說(shuō),時(shí)下北京一個(gè)樓盤(pán),土地成本一般占項(xiàng)目的30%~40%,稅費(fèi)成本也占30%~40%,營(yíng)銷(xiāo)成本一般占10%,此外,建安成本一般為2000元/平方米,如果以此為基準(zhǔn),粗略計(jì)算下來(lái),金色漫香郡的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)已所剩不多。

實(shí)際上,據(jù)記者了解,時(shí)下北京樓市風(fēng)頭正勁的保利茉莉公館與長(zhǎng)陽(yáng)半島,也屬于典型的高價(jià)地、低價(jià)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目。

以長(zhǎng)陽(yáng)半島為例,該樓盤(pán)所在的地塊為房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地。

2009年9月3日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、首開(kāi)地產(chǎn)、北京城建(600266,股吧)、中建地產(chǎn)、中糧萬(wàn)科(000002,股吧)等13家名企參與競(jìng)拍,起始價(jià)為8.3775億元,最終中糧萬(wàn)科(000002,股吧)以22億元中標(biāo),溢價(jià)率高達(dá)263(002467,股吧)%。樓面價(jià)達(dá)近6450元/平方米,這在當(dāng)時(shí)已居于高價(jià)地行列。

當(dāng)時(shí)曾有行內(nèi)人士算了一筆賬:以6450元/平方米的土地成本,以及后期的稅費(fèi)成本與建安成本、營(yíng)銷(xiāo)成本等,該項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售時(shí),售價(jià)需在15000元/平方米以上,方可保持盈虧平衡。

實(shí)際上,中糧萬(wàn)科曾一度將該項(xiàng)目的預(yù)期開(kāi)盤(pán)價(jià)定于15000元~17000元/平方米區(qū)間,最終礙于地產(chǎn)調(diào)控的大背景,以13500元/平方米“被迫”開(kāi)盤(pán),僅比旁邊的限價(jià)房項(xiàng)目售價(jià)高出近1000元/平方米。