10月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出臺(tái)新規(guī)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金，將實(shí)施“專款專用”。該舉措將加大開(kāi)發(fā)商面臨的資金鏈壓力，迫使其合理定價(jià)，盡快回籠資金，從而杜絕房產(chǎn)商“捂盤惜售”。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此舉并不能有效抑制高房?jī)r(jià)。
專項(xiàng)資金監(jiān)管政策是過(guò)熱房產(chǎn)交易的“殺手锏”，政府希望一線城市房?jī)r(jià)迅速回落的心情躍然紙上。
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《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》)將于今年12月1日起正式施行。輿論將此視為北京市落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的新舉措之一。
《暫行辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，而是要求按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)專有賬戶，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入專有賬戶。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃。按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。
很明顯，北京的政策將加大房地產(chǎn)商的資金壓力，以后想用預(yù)售款撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，或是用預(yù)售款投資另外的項(xiàng)目的行為將有所收斂。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就表示，新監(jiān)管辦法對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力有較大影響，將在半年后顯現(xiàn)。
值得注意的是，新辦法還規(guī)定，如果預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量等問(wèn)題時(shí)，所對(duì)應(yīng)的專項(xiàng)賬戶將被凍結(jié)。“足夠的資金以及嚴(yán)格的監(jiān)管可以保證住房的質(zhì)量和進(jìn)度，同時(shí)避免爛尾樓的出現(xiàn)”。有房地產(chǎn)協(xié)會(huì)人士接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)坦言，此措施意在保障購(gòu)房者的利益，不僅如此，開(kāi)發(fā)商因此而減弱了資金流動(dòng)能力，間接迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)并減少“捂盤惜售”。
《暫行辦法》能否打壓高房?jī)r(jià)，仍待市場(chǎng)驗(yàn)證。但“9·29新政”之后，調(diào)控效果已顯現(xiàn)。
某研究院的最新研究報(bào)告顯示，在今年10月18日至24日的監(jiān)測(cè)區(qū)間，35個(gè)城市中，20個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。其中，15個(gè)城市跌幅超過(guò)10%。
“目前的市場(chǎng)狀況非常復(fù)雜，夾雜了太多的博弈力量。”上述房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，《暫行辦法》到底有沒(méi)有效果，還有待觀察?？傮w來(lái)說(shuō)，此舉有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。
潘石屹認(rèn)為，監(jiān)管辦法將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金產(chǎn)生非常巨大的影響。從“辦法”對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的壓力和監(jiān)管的合理性來(lái)看，實(shí)際監(jiān)管的力度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出防范風(fēng)險(xiǎn)所需的力度，開(kāi)發(fā)商資金很可能完全凍結(jié)在監(jiān)管賬戶里。
而關(guān)于北京房?jī)r(jià)的影響，潘石屹的觀點(diǎn)是，今年開(kāi)發(fā)商平均負(fù)債率都比去年要高，房地產(chǎn)商的資金本身就很緊張，“監(jiān)管辦法”實(shí)施后，一定會(huì)大大加重房地產(chǎn)資金的緊張。如果土地供應(yīng)不足，同時(shí)開(kāi)發(fā)商又缺少資金，市場(chǎng)上供應(yīng)量會(huì)大大減少，所以從“監(jiān)管辦法”角度看，對(duì)抑制房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)并不是好事。
另有資深房地產(chǎn)投資人士李意堅(jiān)亦認(rèn)為，“隨著所謂的新政不新的情況出現(xiàn)，事實(shí)上對(duì)這個(gè)市場(chǎng)也基本上很難起到這個(gè)作用。”但是相對(duì)樂(lè)觀的觀點(diǎn)也存在。易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為：“嚴(yán)厲的政策之下，樓市或調(diào)整半年。”他預(yù)計(jì)，接下來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整和降溫。
