如果把去年四季度比喻成“開(kāi)盤(pán)潮”,那用“開(kāi)盤(pán)荒”來(lái)形容今年的情形,則再貼切不過(guò)了。
雖然政策調(diào)控在加碼、銀根一再收緊、成交量持續(xù)下滑,但開(kāi)發(fā)商的資金鏈似乎還未到“臨界點(diǎn)”。根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,大部分一、二線(xiàn)城市11月份的房地產(chǎn)供應(yīng)量將出現(xiàn)大幅下滑。這將是自調(diào)控以來(lái),首個(gè)全國(guó)范圍的供應(yīng)低潮。
究竟是什么原因,在市場(chǎng)如此看空的情況下,在所有人都預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該“低價(jià)快銷(xiāo)”的情況下,出現(xiàn)這樣的情況?
11月份全國(guó)迎來(lái)“開(kāi)盤(pán)荒”濟(jì)南僅9個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)
根據(jù)某網(wǎng)站測(cè)控中心的數(shù)據(jù)顯示,截至10月22日,全國(guó)29個(gè)大中城市中,24個(gè)大中城市普通商品住宅項(xiàng)目11月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量環(huán)比10月大幅下降,北京、深圳、廣州、濟(jì)南降幅在五成左右,貴陽(yáng)降幅最大達(dá)到77.3%。
數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)29個(gè)大城市中共有564個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃于11月開(kāi)盤(pán),較10月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量降31.3%,10月,29個(gè)城市商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)821個(gè)。其中,包括廣州、成都、濟(jì)南在內(nèi)的七個(gè)城市11月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量環(huán)比10月降50%以上,貴陽(yáng)降幅最大,達(dá)到77.3%;另有北京、深圳、廣州、杭州、武漢等17個(gè)城市的商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量均有不同程度的降低。僅有上海、東莞、福州三個(gè)城市住宅項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量較10月有所上漲;海南、昆明兩城市11月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)數(shù)量與10月持平。
調(diào)控逼開(kāi)發(fā)商集體觀望
自新政調(diào)控以來(lái),全國(guó)先后已有十多個(gè)城市頒布“限購(gòu)令”,而且城市的數(shù)目還在不斷增加,雖然都是暫時(shí)行為,但這一情形使得許多城市的購(gòu)房者迅速陷入觀望,部分城市退房率大增。同樣的,許多開(kāi)發(fā)商也被迫陷入觀望。
根據(jù)中原地產(chǎn)的推算,在深圳因限購(gòu)令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成,9月深圳二手房成交1.5萬(wàn)套,9月最后一周的新房成交量約為2000套,按兩成計(jì)算,深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過(guò)3000套,約占年度成交總量的十分之一。退房將主要集中在簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)而未網(wǎng)簽者,以及交了定金而未過(guò)戶(hù)者,還將引致很多糾紛。
而北京等地的可能退房數(shù)量更是接近萬(wàn)套,全國(guó)因?yàn)槎握{(diào)控帶來(lái)的首付增加可能在四季度增加超過(guò)10萬(wàn)套左右的退房。
開(kāi)發(fā)商“手里有糧心中不慌”
根據(jù)央行公布的《三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示,三季度金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款新增約為3400億元,對(duì)比上半年的數(shù)據(jù)來(lái)看,出現(xiàn)大幅下滑。
成交量暴跌、銀根收緊、加息、限制融資,在經(jīng)過(guò)了大半年的調(diào)控之后,還不加大推盤(pán)量,開(kāi)發(fā)商的資金鏈能支持住嗎?在這點(diǎn)上可能出乎許多人的預(yù)料。
現(xiàn)在正是各上市公司公布三季度報(bào)告的時(shí)候。根據(jù)已公布的44家房地產(chǎn)上市公司三季度報(bào)告顯示,這些上市公司三季度末手中持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額達(dá)到1062億元,龍頭老大萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]更表示,公司三季度所持的資金較中報(bào)時(shí)大幅增長(zhǎng),至315.4億元。
從數(shù)據(jù)中筆者注意到,雖然在“國(guó)十條”等樓市調(diào)控下,但中國(guó)樓市銷(xiāo)售額似乎并沒(méi)有受到明顯影響。已發(fā)布三季報(bào)的開(kāi)發(fā)商前三季度營(yíng)業(yè)收入超過(guò)1004億元,依然不差錢(qián)。但這并不表明,調(diào)控未起作用。
筆者注意到,大部分上市房企的負(fù)債率相比二季度出現(xiàn)上漲,資金壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。而各方對(duì)今年四季度和明年一季度的預(yù)期普遍看低,也使得未來(lái)長(zhǎng)達(dá)半年的時(shí)間內(nèi),開(kāi)發(fā)商的資金壓力將會(huì)不斷加重。
面對(duì)調(diào)控,行業(yè)龍頭萬(wàn)科表示:“政策出臺(tái)以來(lái),在售項(xiàng)目的來(lái)訪(fǎng)量普遍回落,客戶(hù)成交意愿也明顯下降。”預(yù)計(jì)隨著政策效果的逐步顯現(xiàn),投資性需求將進(jìn)一步受到抑制,市場(chǎng)整體銷(xiāo)售速度將放緩,可售存貨量將有所增加。
房?jī)r(jià)四季度將二次下探
“從新政后各城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就不難看出,價(jià)格的降幅要比成交量小得多。”林蕾說(shuō)。
“雖然近幾年房地產(chǎn)利空政策頻頻出臺(tái),但樓市調(diào)控效果一直維持‘小跌猛漲’的格局。今年更是經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的第一輪和第二輪調(diào)控,但對(duì)樓市成交量的影響大于對(duì)價(jià)格的影響。”無(wú)論是調(diào)控還是加息,對(duì)中低端樓盤(pán)的影響大于對(duì)高端樓盤(pán)的影響。
即便如此,兩位業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為,目前無(wú)論是政策因素、金融因素,還是市場(chǎng)因素,都不支持樓市的大幅復(fù)蘇。林蕾告訴筆者,房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量和價(jià)格的轉(zhuǎn)變通常分為幾個(gè)階段:量跌價(jià)平——量升價(jià)平——量升價(jià)漲——量跌價(jià)平——量?jī)r(jià)齊跌——量升價(jià)跌。她認(rèn)為,目前市場(chǎng)應(yīng)該處于量跌價(jià)平的階段,預(yù)計(jì)今年年底至明年年初將進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌。
一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴筆者,今年9、10月份全國(guó)許多城市成交量出現(xiàn)大幅回升,很大原因是由于開(kāi)發(fā)商加大放盤(pán)量,而這些樓盤(pán)也經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的客戶(hù)積累。但11月份以后,隨著供應(yīng)量和需求量的雙降,樓市又將會(huì)進(jìn)入一個(gè)淡季。“為了沖擊業(yè)績(jī),預(yù)計(jì)有部分開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇‘降價(jià)快銷(xiāo)’的策略。不排除有個(gè)別資金壓力大的企業(yè),選擇降價(jià),但降幅不會(huì)太大。”他預(yù)計(jì),四季度房?jī)r(jià)將會(huì)再次下探。