成交僵持

      本周，記者從市區(qū)驅(qū)車(chē)1個(gè)多小時(shí)到達(dá)浦東新區(qū)川沙板塊，現(xiàn)場(chǎng)踏訪“迪斯尼概念”樓盤(pán)。位于川周路8682弄的鼎鑫名流苑緊鄰迪斯尼樂(lè)園項(xiàng)目，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，偌大的售樓處空空蕩蕩，門(mén)庭冷落。售樓處大廳內(nèi)除了銷(xiāo)售員以及保安人員，鮮有客戶過(guò)來(lái)咨詢、看房。

      去年11月迪斯尼落戶的消息宣布后，本報(bào)記者曾探訪該樓盤(pán)，被銷(xiāo)售人員告知，捂盤(pán)待漲，隨后該盤(pán)成交突然大幅放量，新房單價(jià)一夜沖擊2萬(wàn)元/平方米的高位。如今，該盤(pán)的上漲阻力明顯。

     記者以購(gòu)房者身份咨詢銷(xiāo)售人員時(shí)了解到，去年11月，迪斯尼項(xiàng)目獲準(zhǔn)投建后，大批購(gòu)房者涌入并買(mǎi)走了大批房源。其中，投資客的比例大約占據(jù)兩三成。溫州人掃走了不少房源，他們當(dāng)時(shí)買(mǎi)入的價(jià)格多為19000元/平方米。如今，該樓盤(pán)在售的主力戶型均價(jià)維持在21000元/平方米，但近期的交易并不活躍。

      一手新盤(pán)的滯漲也使周邊二手房市場(chǎng)出現(xiàn)僵持。駐扎川沙板塊的中原地產(chǎn)川沙華夏分行經(jīng)理陸云、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)川沙店經(jīng)理祝和飛在接受本報(bào)采訪時(shí)不約而同地表示，新的利好消息公布以來(lái)，門(mén)店的帶看量有了增加。但是，真正下單購(gòu)買(mǎi)“迪斯尼概念”樓盤(pán)的自住客并不多，投資客更是寥寥無(wú)幾。去年11月的盛況沒(méi)有在當(dāng)下重新上演。迪士尼概念已被多次炒作，多個(gè)“迪斯尼概念”樓盤(pán)單價(jià)已經(jīng)站在2萬(wàn)元/平方米的關(guān)口，因此愿意繼續(xù)入市的客戶不多，導(dǎo)致短期內(nèi)成交僵持。

       “目前，川沙區(qū)域房源的成交情況并不理想。事實(shí)上，川沙板塊二手房的主力成交價(jià)在13000~15000元/平方米，戶型多為80~90平方米的緊湊戶型。”陸云介紹，由于迪斯尼概念已被多次炒作，周邊房源均價(jià)已近2萬(wàn)元/平方米，眼下愿意入市的人并不多。

     “網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示：在樓市重現(xiàn)火爆的8月、9月、10月，鼎鑫名流苑的銷(xiāo)售速度分別是1套、5套、1套。在迪斯尼概念再度被熱炒的11月，至今僅銷(xiāo)售1套。

       鼎鑫名流苑的現(xiàn)狀，是樓市走弱的一個(gè)“縮影”。中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，迪斯尼板塊在去年樓市上漲期，概念炒得過(guò)熱，房?jī)r(jià)被透支，成為目前樓市調(diào)控時(shí)期的房?jī)r(jià)“雷區(qū)”。所以盡管迪斯尼開(kāi)工，但還是老舊概念，沒(méi)能再次提升目前處于高位的周邊房?jī)r(jià)，使得投資者短期觀望。鑒于當(dāng)前的密集樓市調(diào)控政策，川沙鎮(zhèn)周邊房?jī)r(jià)沒(méi)有重現(xiàn)飆漲，而是陷入疲軟。數(shù)據(jù)顯示，同屬川沙板塊的“迪斯尼概念樓盤(pán)”東方城市綠苑，11月1~10日僅售出1套。

      投資客“期房轉(zhuǎn)讓”急套現(xiàn)

      據(jù)鼎鑫名流苑的銷(xiāo)售員介紹，由于項(xiàng)目尚未交房，業(yè)主們需要等待一段時(shí)間才能拿到小產(chǎn)證。但記者發(fā)現(xiàn)，在鼎鑫名流苑的馬路對(duì)面，一家川沙本地的小型中介卻在銷(xiāo)售該項(xiàng)目的二手房。

      記者以購(gòu)房者身份向一位中介業(yè)務(wù)員咨詢后了解到，門(mén)店掛牌的多套鼎鑫名流苑準(zhǔn)二手房普遍報(bào)價(jià)約為20000元/平方米。因?yàn)檫@些房源尚未交房，房東還未獲得小產(chǎn)證，目前的買(mǎi)賣(mài)屬于期房轉(zhuǎn)讓。一段時(shí)間以來(lái)，這個(gè)樓盤(pán)的房源有過(guò)部分買(mǎi)賣(mài)成交的案例。

       據(jù)他介紹，這些房源的交易一般是先讓上家與下家簽個(gè)定金協(xié)議，下家先首付一定的定金，雙方約定等待期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房之時(shí)，再另外簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，為了消除買(mǎi)家與賣(mài)家的彼此風(fēng)險(xiǎn)，雙方會(huì)在協(xié)議中明確懲罰機(jī)制：在期房辦出小產(chǎn)證之后，買(mǎi)賣(mài)雙方任一方因房?jī)r(jià)漲跌原因不愿進(jìn)行交易，則違約一方需向另一方支付房屋總價(jià)20%的違約金。

      中原地產(chǎn)陸云、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)祝和飛均證實(shí)：在川沙板塊，的確存在部分小中介暗地里進(jìn)行著隱藏巨大交易風(fēng)險(xiǎn)的買(mǎi)賣(mài)行為。今年5月前后，一位個(gè)人投資者通過(guò)多家中介以市價(jià)掛牌擬出售10多套鼎鑫名流苑二手房源。不過(guò)，半年過(guò)去了，仍有部分房源無(wú)人接手。