去年12月開始，中國新一輪房地產調控拉開大幕，并于今年4月中旬和9月底兩度增大力度。中央政府一年之內三度密集出手調控樓市，力度之大實屬罕見，既彰顯中國政府抑制房價的決心，也顯示出房地產調控難度之大。中國住房和城鄉(xiāng)建設部副部長仇保興26日在此間提出，現在中國房地產價格波動前所未有，房地產調控壓力前所未有，也遇到了房地產調控難度前所未有的挑戰(zhàn)。

房價波動的危害

仇保興在北京舉行的中國城市科學研究會住房政策和市場調控研究專業(yè)委員會成立大會上說，金融危機以后，中國房地產市場波動劇烈，從量價齊升到量跌價平，再到量價齊跌，現在又回到了價平量低。

談到房價波動的危害，仇保興說，首先，房價過快上漲容易引發(fā)資產泡沫，影響金融穩(wěn)定和經濟健康發(fā)展，因為房產和金融密不可分，很多住房者要用一生的資產購房，一旦出現負資產，影響社會穩(wěn)定。

其次，房價脫離普通居民的承受能力，影響公平和穩(wěn)定。

第三，房價太高導致購房者負擔過重，影響一個國家、城市或區(qū)域的競爭力，這個城市或地區(qū)容易被邊緣化。

第四，房價過快上漲導致投資、投機性需求旺盛，對實體經濟的資金需求產生擠出效應。當國民經濟中某一個行業(yè)是暴利行業(yè)，資金會大量涌向這個領域，其競爭能力就會退化。

中國房地產調控難在哪里？

談到房地產市場調控的難點。仇保興分析說，一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求。日本的房地產市場泡沫是城市化率達到80%，剛性需求減少的時候，泡沫就爆了。現在中國城鎮(zhèn)化率還不到50%，每年大約有1500萬的農民進城，住房剛性需求旺盛，所以調控難度非常大。

二是民間資本投資領域過窄；

三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合；

四是房產持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；

五是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高。而土地價格越高，地方政府用于城市基礎設施的錢就更多。

六是中國各地區(qū)之間經濟發(fā)展差距十分巨大，一些沿海城市房價暴漲，與發(fā)達國家一些地區(qū)的房價并駕齊驅。而內地一些城市房地產業(yè)剛剛起步，如2008年甘肅酒泉地區(qū)一些住房每平米僅1000元人民幣左右。在這種情況下，用“一刀切”的辦法調控房地產市場，對全國來說很難有非常好的效果。

房價調控：需要各方協(xié)同作戰(zhàn)

仇保興提出，房地產調控需要各部門之間的協(xié)同，需要中央和地方的協(xié)同，以及調控政策的組合使用。要給地方政府政策“工具包”，包括土地、金融、財稅政策等；給中央政府一個合理的模型預測。

仇保興說，我們現在要做的工作，包括對房地產泡沫衡量和警戒；制作貨幣投放與房價波動的定量分析模型，并對地方政府調控房地產市場進行評價、監(jiān)測和激勵。

“我們國家房地產調控十八般武藝都試了”，仇保興坦言，1998年是刺激住房消費，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年時刺激需求，2010年是增加供給。

“我們自身的經驗也非常值得總結。我們有30年的房地產市場化經驗，這30年的經驗、成績來之不易，問題也值得總結，正視問題，我們才能避免在同一個地方兩次跌倒。”仇保興說。