中國社科院昨日發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2010-2011）》，報告對35個大中城市住宅價格進(jìn)行了泡沫指數(shù)統(tǒng)計(jì)，平均房價泡沫為29.5%，福州以70.3％排名第一，杭州、南寧、青島、天津、蘭州和石家莊也都超過了50％，北京的房價泡沫達(dá)49.6％，排第8位。

報告還預(yù)測，明年住房市場將繼續(xù)調(diào)整，房價穩(wěn)中有降。調(diào)控政策會進(jìn)一步嚴(yán)格和具體化。

1 多數(shù)城市房貸壓力巨大

北京按揭貸款月度償付率超過100%，絕大多數(shù)城市償付房貸壓力巨大。

報告指出，按照國際通行做法，月度償付率的最高線是30%，超過這個線的家庭屬于低收入家庭，這類家庭一般要采取租房而不是買房的做法。

月度償付率較高的城市主要集中在北京、深圳、上海、廣州等一線城市。最高的是北京，大多數(shù)月份的月度償付率竟超過100%。

這樣高的比重部分原因可能是北京房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分過重，將房價推高到本市居民無法承受的地步。事實(shí)上國內(nèi)絕大多數(shù)城市的月度償付率在大多數(shù)月份里高達(dá)50%以上，甚至有超過100%的月度償付率，這些現(xiàn)象同樣反映出這些城市均不同程度地存在著投機(jī)問題。

2 住房面臨租購兩難局面

報告還指出，住房需求者處于租購兩難的窘境。一方面，多數(shù)人認(rèn)為房價過高難支付，冀望調(diào)控；與此同時，住房租賃者支付房租激增，承租壓力日重。

2010年上半年以來，全國住房租賃市場成交量有所增加，租金水平出現(xiàn)較大增幅。部分中介因?yàn)榉课葙I賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”；大規(guī)模拆遷和部分買家轉(zhuǎn)入租賃市場也是推高房租的因素；而高價購買住房導(dǎo)致出租成本增加以及政府缺乏租金管理應(yīng)該是更為根本的原因。對許多住房消費(fèi)者來說，住房問題已經(jīng)出現(xiàn)“買不起”兼“租不起”的困境。據(jù)新華社電

■ 觀點(diǎn)

“房地產(chǎn)調(diào)控明年更嚴(yán)格”

對于今年以來中央政府嚴(yán)厲的調(diào)控，住房報告直言博弈各方勝負(fù)未分，并預(yù)計(jì)明年政策會進(jìn)一步嚴(yán)格和具體化，“中央政府一定要加大調(diào)控的信心，堅(jiān)定調(diào)控的決心。不動搖，不妥協(xié)、不松懈。”

對此，中國土地學(xué)會副理事長黃小虎坦言，調(diào)控沒有完全達(dá)到多數(shù)人的預(yù)期。一是流動性的問題，二是雖然增加了保障房供給，把開發(fā)商市場壟斷地位打破了，但是沒有徹底打破。

對于關(guān)注度頗高的小產(chǎn)權(quán)房，黃小虎認(rèn)為，全國小產(chǎn)權(quán)房面積66億平米，雖然不合法但客觀存在，小產(chǎn)權(quán)房管理存在空白，呼吁合法化。

此前亦曾有報道稱小產(chǎn)權(quán)房的治理方案已上報國務(wù)院，隨后國土部對此予以澄清。

“夾心層應(yīng)建住宅合作社”

面對超過50％的“夾心層”住房問題，黃小虎引用鄧小平上世紀(jì)八十年代“自建公住”的說法建議，中國應(yīng)建立起住宅合作社的半市場半保障的模式，以解決既買不起商品房也不夠保障房條件的“夾心層”住房問題。

黃小虎建議中國大力發(fā)展住宅合作經(jīng)濟(jì)，住宅合作社是一個法人，同時又是政府提供保障的對象，可以采取稅收優(yōu)惠、財(cái)政貼息等方式支持，即便沒有這些支持，僅低價甚至劃撥供應(yīng)土地、沒有開發(fā)商利潤，就可以把房價控制在成本區(qū)間。

房價泡沫怎么算？

根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)基本面得出基準(zhǔn)價格，用1減去基準(zhǔn)價格除以實(shí)際價格的結(jié)果，即為泡沫指數(shù)。以北京基準(zhǔn)房價13316元/m2，實(shí)際價26446元/m2計(jì)算，1-（13316÷26446）×100%=49.6%，即為北京的房價泡沫。