讀了《中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控未治本》一文，我覺(jué)得除了作者談到的土地財(cái)政和貨幣超發(fā)以外，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲還有其他因素。必須改變這些推動(dòng)力量的運(yùn)行軌跡，而靠行政命令限價(jià)往往是行不通的。
一是房地產(chǎn)中介不中立。這個(gè)行業(yè)依靠傭金生活，而傭金是與銷售或者租金直接掛鉤的，中介一屁股就坐在了賣方立場(chǎng)上，賣得越貴越好。本來(lái)應(yīng)該居中、促進(jìn)交易公平合理的中介利用其信息上的優(yōu)勢(shì)，變成了價(jià)格上漲的推手。如果中介按照交易面積取費(fèi)，就會(huì)把注意力放在促進(jìn)交易公平快速開(kāi)展上，傳遞更多理性市場(chǎng)信息。那么這個(gè)推手的力量可以部分得到削減。
二是官員考核機(jī)制。中國(guó)政府因?yàn)殚_(kāi)支不受議會(huì)限制，各級(jí)官員只對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，上級(jí)考核就成了一個(gè)指揮棒，所以就會(huì)出現(xiàn)拉閘限電等非理性的、損害多數(shù)人利益的行為。對(duì)各級(jí)官員的考核中指標(biāo)設(shè)計(jì)不合理，單純講求經(jīng)濟(jì)增速，大量靠投資拉動(dòng)，稅收不足時(shí)就抓住了土地財(cái)政這顆救命稻草。不改革政府的考核機(jī)制、不加強(qiáng)對(duì)政府開(kāi)支的民主監(jiān)督，就不能從根本上解決這個(gè)問(wèn)題。而這正是中國(guó)現(xiàn)代社會(huì)一個(gè)糾結(jié)之處——政治體制改革沒(méi)有規(guī)劃。
三是土地出讓制度設(shè)計(jì)不合理?？梢愿淖兺恋爻鲎屨?，來(lái)部分遏制政府的不良行為，使之部分回歸正軌。比如，可以改變目前政府與開(kāi)發(fā)商一拍兩清的交易關(guān)系?，F(xiàn)在大家都知道，開(kāi)發(fā)商超額利潤(rùn)的主要來(lái)源之一，就是從拍得土地到商品房出售期間的土地增值收益。這一部份是全民應(yīng)得的財(cái)富，不應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商個(gè)人獨(dú)享（扣除交稅部分）。之前政府與開(kāi)發(fā)商之間“一拍兩清”，這讓開(kāi)發(fā)商有囤地增值的欲望和操作空間；而政府買完這塊又去賣那塊，不關(guān)心開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。如果將土地收入與開(kāi)發(fā)進(jìn)度掛鉤，政府會(huì)督促開(kāi)發(fā)商盡快開(kāi)發(fā)銷售。再比如，土地出讓不必一定遵循“價(jià)高者得”的簡(jiǎn)單模式，而是看誰(shuí)最能合理利用土地資源，創(chuàng)造出最受市場(chǎng)歡迎的產(chǎn)品。
四是限購(gòu)政策。限購(gòu)政策一出，引來(lái)質(zhì)疑無(wú)數(shù)，它們?cè)摬辉搱?zhí)行？當(dāng)然應(yīng)該執(zhí)行。限購(gòu)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的非常手段，目的就是排擠投機(jī)需求，使市場(chǎng)回歸正常，是必需的，而且需要在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期不間斷執(zhí)行。什么時(shí)候限購(gòu)可以退出呢？當(dāng)經(jīng)濟(jì)手段能夠保證住房分配的效率時(shí)，就可以退出了——具體就是，多套房屋持有者的第二套房屋投資價(jià)值大幅下降時(shí)?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，一方面我們限購(gòu)了，另一方面我們又限制了二手房交易，其結(jié)果只能是多套房屋持有者選擇死扛待變的策略，這就為限購(gòu)政策退出時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格大幅反彈埋下了定時(shí)炸彈。
所以，一方面應(yīng)該調(diào)整政策增加多套房持有者的成本，比如按照面積遞增征收房產(chǎn)稅，另一方面要采取疏導(dǎo)措施鼓勵(lì)這部分房屋進(jìn)入市場(chǎng)流通?，F(xiàn)在的政策存在諸多矛盾，也是其執(zhí)行效果大打折扣的原因。
最后，看看公租屋。公租屋建設(shè)是必需的，這代表了房屋分配改革的新方向。原來(lái)的經(jīng)適房加上土地財(cái)政會(huì)催生腐敗，不能再搞了。而廉租房適用范圍太窄，無(wú)法承擔(dān)國(guó)家住房分配改革的重任，只有公租屋可以。公租屋的適用對(duì)象應(yīng)該包含全社會(huì)所有成員，價(jià)格由市場(chǎng)決定，符合條件的人可以向政府申請(qǐng)租金減免。只有使用的范圍足夠廣，才能去談改變?nèi)藗兊淖》苛?xí)慣。
