大限已過，房價目標(biāo)調(diào)控卻再起波瀾。3月下旬，各地密集出臺的房價調(diào)控目標(biāo)，除北京提出“穩(wěn)中有降”外均以“漲”為主。在住建部發(fā)文示意酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)后，與此前各地普遍以GDP和人均可支配收入漲幅為參照不同，重慶市重新調(diào)整后的房價調(diào)控將與收入比掛鉤。“重慶模式”是否將如一張多米諾骨牌，引發(fā)參照物調(diào)整的連鎖反應(yīng)呢？
專家表示，目前來看，居民收入水平難以劃分和確定在統(tǒng)計上欠缺一定的可操作性。
但值得注意的是，在這一輪房價目標(biāo)調(diào)控中，對于政策中所涉及到的新建住房的界定、調(diào)控的區(qū)域、參照物數(shù)值本身的科學(xué)性乃至調(diào)控執(zhí)行的時限等內(nèi)容，仍需要進(jìn)一步理清和明確。
自3月下旬以來，各地相繼出爐的房價調(diào)控目標(biāo)均以GDP和人均可支配收入漲幅為參照，避談居民支付能力，“限漲”成為了“調(diào)漲”，引起了社會極大的關(guān)注。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部隨即發(fā)出通知，要求各地要聽取社會的意見，使確定的年度新建住房價格控制目標(biāo)取得社會的認(rèn)同和支持，已經(jīng)公布的城市也要據(jù)此酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。對此，業(yè)內(nèi)普遍解讀為各地的房價調(diào)控目標(biāo)或?qū)⒅匦抡{(diào)整。
近日，重慶市市長黃奇帆在主持召開市政府常務(wù)會議時指出，重慶對商品房房價的調(diào)控要把握兩個指標(biāo)：一是主城區(qū)雙職工家庭平均6—7年收入能買套普通商品房，二是新建住房價格增速低于主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速。“這是繼長春后，全國第二個參照房價收入比的城市，我相信還會有第三個。”上海易 居房地產(chǎn)研究院楊紅旭表示。在此之前，長春提出了“新建住房房價收入比(住房套型標(biāo)準(zhǔn)按60平方米計算)控制在5.8以內(nèi)”的目標(biāo)，成為國內(nèi)首個與房價收入比掛鉤的房價調(diào)控目標(biāo)。
重慶此番提出與收入比掛鉤的房價調(diào)控目標(biāo)，是否會成為今后各地重新調(diào)整的參照物呢？“與收入比掛鉤還欠缺可操作性，主要是居民的收入水平在數(shù)據(jù)和指標(biāo)上難以確定，這需要有一個過程。”全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存表示。
但在楊紅旭看來，衡量居民住房支付能力的最佳指標(biāo)是房價收入比。“隨著我國住房信息統(tǒng)計制度的趨于完善，建議全國和各地都應(yīng)考慮將房價收入比列為衡量房價是否合理的標(biāo)尺，至于合理區(qū)間，全國可以設(shè)定為在6-7，不同層級的城市可有所差異，比如一線城市設(shè)定為9-10等。”
不過，除了在確定參照物上存有爭議外，專家認(rèn)為各地的調(diào)控政策中還有一些內(nèi)容也容易引發(fā)業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，可能影響政策在操作執(zhí)行層面的有效性。
首先，在房價目標(biāo)的調(diào)控對象上，新建普通住房、商品房等概念較為模糊。如北京提出，新建普通住房價格與2010年相比穩(wěn)中有降。“只規(guī)定普通住房(包括經(jīng)濟適用房、安置房、限價房以及戶型140平方米以下、容積率1以下的普通商品住宅)不能漲，是否意味著高檔房、大戶型、低密度的住宅價格放開了。”楊紅旭提出質(zhì)疑。相比于北京，廣州則明確了新建住房是指新建商品住房、限價房和經(jīng)濟適用房。而哈爾濱是指新建保障性住房和社會商品住房綜合價格，石家莊則主要是指新建商品住房。
其次，在房價調(diào)控的區(qū)域上。如上海等大部分城市規(guī)定調(diào)控的范圍覆蓋全市的新建住房價格，但重慶則只是全市主城區(qū)(9個城區(qū))，宜春主要指中心城區(qū)，煙臺則包括中心城市和各縣市。
最后，各地在確定的目標(biāo)時，其參照數(shù)值本身的不確定性。如上海規(guī)定全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平，這意味著住房價格的漲幅不能超過8%(今年上海預(yù)期GDP增長8%)。但實際上，上海2010年初預(yù)期GDP的增速是8%，但當(dāng)年實際增幅為10%。廣州與上海調(diào)控目標(biāo)相同，但2010年GDP增速為13%，亦超過年初預(yù)期10%的目標(biāo)。在各地的經(jīng)濟增速頻現(xiàn)“超速”的情況下，房價的調(diào)控目標(biāo)能否實現(xiàn)，仍需要打一個問號。
“與限購令對樓市的影響相比，房價調(diào)控目標(biāo)的出臺，更多的是穩(wěn)定未來預(yù)期，隨著政策有可能進(jìn)一步收緊，部分開發(fā)商扛不住，房價將逐漸松動。”陳寶存說。
