近年來(lái)，附著一輪復(fù)一輪的調(diào)控，樓市降價(jià)“拐點(diǎn)”論一次又一次被演繹成“狼來(lái)了”的現(xiàn)實(shí)版。我不知道有多少人相信“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)最快在今年二季度即可出現(xiàn)”的預(yù)言，至少我是謹(jǐn)慎的樂觀。
事實(shí)上，對(duì)所謂降價(jià)“拐點(diǎn)”論，存在多重不確定性且正遭受各界多重質(zhì)疑。我知道，“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)最快在今年二季度即可出現(xiàn)”預(yù)言主要基于一線城市房?jī)r(jià)松動(dòng)及央行年內(nèi)二次加息兩個(gè)前提推出。
其實(shí)，結(jié)論是差強(qiáng)人意，難以服眾的。對(duì)所謂一線城市房?jī)r(jià)松動(dòng)，有專家認(rèn)為主要是郊區(qū)房子銷量增加拉低了整體均價(jià)。松動(dòng)還有可能是多方人為全合謀操作的“假摔”。業(yè)內(nèi)普遍對(duì)北京房?jī)r(jià)3月份環(huán)比下降26.7%這一數(shù)據(jù)表示懷疑，一位業(yè)界人士透露，“業(yè)內(nèi)有個(gè)傳聞，有的城市的政府部門通過不向高端房發(fā)放預(yù)售證來(lái)做低成交價(jià)”。現(xiàn)在的降價(jià)可能是一房一價(jià)的假象。至于目下樓市呈現(xiàn)高達(dá)70%以上開盤降價(jià)奇觀怪象，實(shí)則是業(yè)者基于發(fā)改委“一房一價(jià)”要求，迫于無(wú)奈以“先拉高標(biāo)價(jià)，再放低成交價(jià)”假摔應(yīng)對(duì)，導(dǎo)致不少樓盤成交均價(jià)低于擬售均價(jià)假象。退一萬(wàn)步說，判斷樓市是否出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)也不能單憑一兩個(gè)月數(shù)據(jù)，更不能據(jù)以一個(gè)籠統(tǒng)全市新房成交均價(jià)來(lái)判斷。再說，目下房地產(chǎn)商雖難說“不差錢”但確實(shí)“不愁錢”，雖然再度加息制約新房成交，但他們?cè)缇?ldquo;八仙過海，各顯神通”藉以多種方式籌集資金，據(jù)我調(diào)查發(fā)現(xiàn)某地房地產(chǎn)商利用五種手法“體外循環(huán)”籌資規(guī)避金融調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。資料顯示，目前部分開發(fā)商資金短期仍然充裕。
相反，對(duì)“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)最快在今年二季度即可出現(xiàn)”的反制因素卻顯而易見。首先，地方政府不愿降。按照新“國(guó)八條”要求，70個(gè)大中城市均已公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。令人遺憾的是，只有北京提出“新建普通住房?jī)r(jià)格與2010年相比穩(wěn)中有降”。我不禁詰問，大多城市將該目標(biāo)制定在10%左右，隱喻的究竟是降價(jià)預(yù)期還是漲價(jià)預(yù)期？暗示的到底是降價(jià)“拐點(diǎn)”還是漲價(jià)“拐點(diǎn)”？再者，開發(fā)商不想降。廣東十大開發(fā)商就公開聲稱不會(huì)降價(jià)，還讓買家不要單相思。
以北京說事，有業(yè)界人士分析北京樓市趨冷真相時(shí)指出，除了清明假期影響，央行二度加息再增購(gòu)房者買房成本，此乃4月上旬樓市成交萎縮重要成因。相反，我從當(dāng)下調(diào)控形勢(shì)和樓市表現(xiàn)中看到的是，漲價(jià)由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移“拐點(diǎn)”行將到來(lái)的兇險(xiǎn)。自國(guó)家對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過快上漲“遏制”以來(lái)，二三線城市就成為眾多房企和炒房客“盯梢”的“香餑餑”，二三線城市房?jī)r(jià)瘋漲直逼一線城市，房地產(chǎn)調(diào)控在一線城市取得的初步成效正面臨“東邊打漁，西邊放生”的風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)情況，國(guó)務(wù)院4月初啟動(dòng)的八路督察行動(dòng)正在各個(gè)城市鋪開。這是歷次樓市宏觀調(diào)控以來(lái)，中央政府開展的規(guī)格最高、決心最大的一次督察行動(dòng)。此次督察顯示出中央對(duì)各地此前階段性調(diào)控力度空前加強(qiáng)。我想提醒督察官員，督察中也應(yīng)對(duì)樓市降價(jià)“拐點(diǎn)”未到，漲價(jià)“拐點(diǎn)”先來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)保持足夠警覺。
