“優(yōu)質(zhì)商鋪對外銷售，包租五年回報(bào)率10%，機(jī)會(huì)難得不要錯(cuò)過……”近日，不少市民都接連收到類似推銷商鋪的短信。由于房產(chǎn)新政對住宅市場影響很大，部分房產(chǎn)中介為求生存，專攻商業(yè)地產(chǎn)，猛推一手商鋪。

　　專家提醒，當(dāng)前，在開發(fā)商大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，中介代理機(jī)構(gòu)也爭先恐后地介入相關(guān)業(yè)務(wù)本無可厚非，然而，由于他們多屬“半路出家”，所以并不能保證成功。中介要破除急功近利的心理，練好“內(nèi)功”再進(jìn)場。

　　房產(chǎn)中介“備荒過冬”

　　計(jì)劃選址開餐館的孫女士，兩個(gè)月前到某房產(chǎn)中介登記尋找房源。從那時(shí)起，她的手機(jī)幾乎每天都能接到不同中介公司發(fā)來的短信或來電，希望她抽空去投資商鋪。“中介的宣傳五花八門，有的宣稱自己的商鋪首付低，有的宣稱地段好，還有的宣稱收益率高。我也弄不明白怎么一下子出來這么多從事商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的中介。”孫女士說，她問過中介為何這么“熱情”，中介人員說，“現(xiàn)在住宅市場受政策打壓，所以可轉(zhuǎn)向投資商鋪了。”

　　記者了解到，許多市民近期都不斷收到投資商鋪的廣告。記者從多家地產(chǎn)中介了解到，由于二手房市場今年成交量難有起色，不少中介已開始“備荒過冬”。“我們估計(jì)，今年的二手房市場很難做，所以公司近期著力多接一些一手銷售代理項(xiàng)目，希望能多條腿走路，度過住宅業(yè)務(wù)成交的低谷期。”某中介市場部人士坦承，近期該公司接手了十幾個(gè)一手代理商鋪項(xiàng)目。

　　大型中介轉(zhuǎn)型應(yīng)對

　　近日，記者走訪多家大型中介了解到，商鋪的咨詢、租售量呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢，他們也把業(yè)務(wù)重點(diǎn)開始向這方面轉(zhuǎn)移。

　　某大型中介的負(fù)責(zé)人告訴記者，以前他們把主要精力都放在住宅市場上，商業(yè)地產(chǎn)基本屬于不被重視的地位。然而隨著限購令等一系列政策的出臺(tái)，住宅市場的業(yè)務(wù)越來越難做，商業(yè)地產(chǎn)卻愈加紅火。為此，他們轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，派出人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成新的利潤增長點(diǎn)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如今越來越多的房產(chǎn)中介都將目光投向行情紅火的商業(yè)地產(chǎn)市場。從不少中介企業(yè)的業(yè)績統(tǒng)計(jì)來看，商業(yè)地產(chǎn)交易已成為近期中介的重要贏利點(diǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士介紹，在住宅市場受限商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力的大背景下，誰能抓住時(shí)機(jī)在商業(yè)地產(chǎn)的某個(gè)細(xì)分領(lǐng)域確立自己的優(yōu)勢，誰就可以在未來占據(jù)先機(jī)。而為商業(yè)物業(yè)提供后期運(yùn)營管理服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)中介，其價(jià)值越來越得到認(rèn)同。一些品牌中介很早之前，就已暗中布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。為此，部分中介還成立了專門的“商業(yè)地產(chǎn)部”，用以滿足顧客的需求。此類公司為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展的需要，將自己原來的業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，或者是出于母公司的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行重組，提升商業(yè)地產(chǎn)代理運(yùn)營的組織地位和業(yè)務(wù)層次。

　　小型中介也“跟風(fēng)”

　　記者發(fā)現(xiàn)，新政下，部分小的房產(chǎn)中介也“跟風(fēng)”做商業(yè)地產(chǎn)。

　　“到目前為止，這個(gè)月只成交了一套60平方米的二手房，幸虧還另外成交了2套商鋪，要不然真的沒法生存了。”說這話的是無影山東路上的一家小型房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人。他說，生意確實(shí)難做，無奈之下出去“跑業(yè)務(wù)”，與一些商鋪的開發(fā)商聯(lián)系，做他們的推廣代理。

　　這位負(fù)責(zé)人也坦言，由于沒有經(jīng)驗(yàn)，加上對政策的把握不是特別準(zhǔn)確，也吃過虧。為此，他們中介目前主推的仍然是小區(qū)周邊的小商鋪，這些商鋪大多以總價(jià)低、投資回報(bào)高來吸引購房者。

　　北園大街上一家小型房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人表示，“原來我們主要做住宅中介，對商業(yè)地產(chǎn)涉及的不多。但近期業(yè)務(wù)量大幅下滑，所得傭金用于支付店鋪?zhàn)饨鸷瓦\(yùn)營成本而言都成困難，所以這才考慮再三，決定做了商業(yè)地產(chǎn)的代理。”

　　商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊

　　業(yè)內(nèi)人士表示，隨著調(diào)控的深入，住宅市場的發(fā)展越來越受限，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)也變得愈發(fā)紅火。作為商業(yè)地產(chǎn)的推介機(jī)構(gòu)之一，商業(yè)地產(chǎn)中介雖然處在起步階段，但還是前景廣闊大有可為。

　　從全國范圍來講，代理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)中介屈指可數(shù)，再加上商業(yè)地產(chǎn)較之住宅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性大、操作程序復(fù)雜等因素，使得專業(yè)代理商業(yè)地產(chǎn)中介公司缺口非常大。從濟(jì)南來看，目前市場上的二手房中介公司，主營就是住宅業(yè)務(wù)，基本上不涉及商業(yè)地產(chǎn)方面，即使有也是零零星星的，這方面的服務(wù)相對比較缺乏。但隨著近一年以來，包括社區(qū)商鋪、寫字樓以及專業(yè)市場等物業(yè)類型的商業(yè)地產(chǎn)的旺銷局面，中介的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也風(fēng)生水起。

　　分析人士認(rèn)為，中介從事商業(yè)地產(chǎn)的前景廣闊。一方面，商業(yè)地產(chǎn)在未來幾年間，會(huì)呈現(xiàn)飛速發(fā)展的態(tài)勢，各種各樣的商鋪化公寓、寫字樓、購物廣場、商鋪等會(huì)日漸成熟；另一方面，越來越多的新興成熟社區(qū)，對區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套需求旺盛，并輻射到周邊區(qū)域。同時(shí)，從經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和城市建設(shè)的前景判斷，市場對包括超市、便利店等在內(nèi)的商鋪的需求將繼續(xù)保持旺盛的狀況，而這些需求將為商鋪市場提供更多的發(fā)展空間，使商鋪成為購房者關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。雖然現(xiàn)階段的二手商鋪交易還處于不成熟、不繁榮狀態(tài)，但隨著一手商鋪熱銷高潮的來臨，必定會(huì)有一些由于經(jīng)營、還貸、出租不善以及投資的商鋪流入到二級(jí)市場。而與新商鋪在推出時(shí)的大造聲勢，夸大地段優(yōu)勢和前景以抬高價(jià)格相比，二手商鋪更具投資潛力。

　　面臨諸多制約因素

　　業(yè)內(nèi)人士提醒說，商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)是“商”而非地產(chǎn)，而這正是大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)所缺乏的。由于不懂商業(yè)發(fā)展行情，不了解商家對業(yè)態(tài)和項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的需要，缺乏商家尤其是品牌商家客戶資源，部分初次涉足的中介經(jīng)常會(huì)“碰壁”。這部分中介機(jī)構(gòu)專業(yè)水平并不夠，或者說對專業(yè)化的運(yùn)作不夠重視。比如，相關(guān)調(diào)研水平不夠，對市場把握不準(zhǔn)，于是盲目“跟風(fēng)”，隨意炒作，在為商業(yè)物業(yè)尋找客戶時(shí)，沒有考慮從商業(yè)的階梯性和互補(bǔ)性定位項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，從而導(dǎo)致失敗。

　　此外，商業(yè)地產(chǎn)相對來說對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)要求比較高。以前，很多商業(yè)地產(chǎn)或賣或租，都很困難，而且非常容易“飛單”，所以，大多數(shù)業(yè)務(wù)員根本就不愿意涉足；如今，住宅市場生意難做，部分中介便“一股腦”地扎堆商業(yè)地產(chǎn)，但并不是所有進(jìn)來的中介都能站穩(wěn)腳。由于很多中介都屬“半路出家”，業(yè)務(wù)人員也多沒有經(jīng)驗(yàn)和成功案例，所以許多企業(yè)并不成功。

　　未來的路還很長

　　專業(yè)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作涉及房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營、銷售策劃、經(jīng)營管理等多個(gè)專業(yè)化的運(yùn)作體系，它們之間環(huán)環(huán)相扣，一招不慎便會(huì)全盤皆輸。商業(yè)地產(chǎn)的成功，是在各個(gè)環(huán)節(jié)較高的專業(yè)基礎(chǔ)上，多元化綜合運(yùn)營的結(jié)果，必須統(tǒng)籌到投資客戶、經(jīng)營商戶、商業(yè)管理、消費(fèi)市場等諸多方面。要實(shí)現(xiàn)成本的回收并且確保利潤最大化，商業(yè)的整體經(jīng)營氛圍營造及可持續(xù)發(fā)展才是項(xiàng)目運(yùn)作成功的核心所在。所以，只有重點(diǎn)立足于商業(yè)地產(chǎn)后期的可持續(xù)性經(jīng)營，建立專業(yè)化的運(yùn)作體系，商業(yè)地產(chǎn)才能進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。這也是商業(yè)地產(chǎn)中介公司今后的使命所在。

　　專家認(rèn)為，新一代商業(yè)中介代理機(jī)構(gòu)應(yīng)立足于商業(yè)良性生態(tài)鏈，是商業(yè)地產(chǎn)的綜合運(yùn)營商。他們應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所處的不同階段，綜合考慮業(yè)態(tài)分布、鋪位規(guī)劃、主題定位、經(jīng)營管理等多個(gè)技術(shù)層面，充分利用自己的客戶平臺(tái)與操作平臺(tái)，在將招商和銷售落在實(shí)處的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)提升商業(yè)項(xiàng)目的后期經(jīng)營價(jià)值。從這個(gè)層面上講，商業(yè)地產(chǎn)中介未來的路還很長。