進(jìn)入下半年，樓市調(diào)控仍未放松，如果成交量不見(jiàn)起色，開(kāi)發(fā)商資金鏈必將迎來(lái)一場(chǎng)嚴(yán)峻考驗(yàn)。近期開(kāi)發(fā)商紛紛尋找各種渠道“輸血”現(xiàn)金流。今年上半年，房企境外融資和信托融資分別創(chuàng)下歷史新高。記者發(fā)現(xiàn)，房企經(jīng)過(guò)各種渠道的融資成本出現(xiàn)了4%-23%的極大差異。

　　房企融資屢創(chuàng)新高

　　數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商突圍融資的勢(shì)頭正愈演愈烈。

　　據(jù)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普?qǐng)?bào)告顯示，今年1月以來(lái)，擁有評(píng)級(jí)的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已通過(guò)離岸市場(chǎng)發(fā)行債券融資共計(jì)80億美元，幾乎逼近去年全年境外發(fā)債額88億美元，創(chuàng)下歷史新高。

　　同期，開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托的融資也頻頻刷新記錄。據(jù)國(guó)內(nèi)信托研究機(jī)構(gòu)用益信托報(bào)告稱(chēng)，5月集合信托市場(chǎng)成立的房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)到256.46億元，創(chuàng)下今年新高，今年1—5月共有1168億元資金通過(guò)信托流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，平均最低收益率沖高至9.85%。

　　融資成本最高差兩成

　　記者發(fā)現(xiàn)，房企通過(guò)不同的融資渠道募集的資金成本差異很大。以?xún)蓚€(gè)同在香港上市的SOHO中國(guó)和融創(chuàng)中國(guó)近期融資為例。

　　6月22日，SOHO中國(guó)一筆境外6.05億美元（39億元人民幣）的貸款目前年利率不足4%；而6月20日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)行的12億元信托，年回報(bào)率最高需支付23%。

　　“其實(shí)融創(chuàng)的成本沒(méi)有那么高，23%是在違約情況下融創(chuàng)最高要支付的成本”，記者從大業(yè)信托內(nèi)部人士了解到，6月大業(yè)和融創(chuàng)合作發(fā)行的12億元信托計(jì)劃中，融創(chuàng)出資6億元，大業(yè)承銷(xiāo)6億元，該部分迅速被一個(gè)機(jī)構(gòu)客戶(hù)整購(gòu)，最低回報(bào)不少于10%。

　　據(jù)記者多方了解，17%是融創(chuàng)為該筆信托定下的最高成本；后期融創(chuàng)可能還會(huì)對(duì)天津的一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行信托融資。

　　信貸環(huán)境外松內(nèi)緊

　　標(biāo)普?qǐng)?bào)告指出，在境外熱錢(qián)匯集、人民幣升值的背景下，香港上市的房企在獲取資金上要比其他房企更有優(yōu)勢(shì)。

　　6月29日，香港上市的廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)發(fā)布公告，稱(chēng)與一家銀行訂立了最高達(dá)10億港元，且無(wú)抵押的三年期貸款融資協(xié)議。公告中并未披露這些貸款的融資成本，此前越秀高層曾對(duì)媒體透露，2010年全年越秀港幣貸款的平均年利息為2.4%，融資成本十分低廉。

　　“當(dāng)前國(guó)內(nèi)的貨幣環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)利率外高內(nèi)低，信貸外松內(nèi)緊的局面”，CRIC分析師高崗指出，由于存在人民幣升值預(yù)期，企業(yè)境外發(fā)債還可獲得一筆匯率差收益，但企業(yè)必須有境外上市的平臺(tái)，中小企業(yè)難以復(fù)制。

　　■ 觀察

　　國(guó)企、龍頭房企占優(yōu)勢(shì)

　　“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)信貸政策收緊，體制的原因決定了對(duì)國(guó)有房企、地產(chǎn)龍頭比較有利”，6月29日，上海一家國(guó)有房企的高層告訴記者，國(guó)企、保障房的融資都還正常，仍以銀行借貸為主，對(duì)中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，融資會(huì)比較艱難，而如果一些開(kāi)發(fā)商某個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了資金鏈的問(wèn)題，“救急”狀態(tài)下必然要犧牲部分利潤(rùn)，使用高成本資金。

　　對(duì)一些不具備境外發(fā)債的中小開(kāi)發(fā)商而言，謹(jǐn)慎成為調(diào)控下自保的唯一選擇。

　　“我們沒(méi)有那么便宜的資金成本，企業(yè)選擇收縮、穩(wěn)健的方法來(lái)減小風(fēng)險(xiǎn)”，鴻坤集團(tuán)副總裁常世芳表示，鴻坤目前很多項(xiàng)目都是聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式，公司提供技術(shù)資源與土地資源方合作。