2011，注定是樓市動(dòng)蕩的一年。從年1月底新版“國八條”出現(xiàn)就奠定了今年樓市波折的命運(yùn)基石。限購令、限貸令、房產(chǎn)稅、加息等調(diào)控政策紛至沓來，一時(shí)間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上被激起了不小的浪花。2011年上半年已經(jīng)過去，從樓市的走向看，市場(chǎng)成交量萎縮了，市場(chǎng)觀望氣氛也愈發(fā)濃厚。

　　新浪樂居2011年中盤點(diǎn)銳話題欄目邀請(qǐng)了上海晶園營銷總監(jiān)張潔雯、乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍、第一財(cái)經(jīng)頻道特約地產(chǎn)分析師林戈、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理黃河滔四位樓市專家為您解讀2011上半年上海樓市發(fā)生的變化以及未來的走向。

　張潔雯：不存在房價(jià)拐點(diǎn)一說 銀行貸款將有新調(diào)整

　　張潔雯表示，房價(jià)的拐點(diǎn)主要還是要看具體政策?？v觀去年至今年出臺(tái)的一系列限售限貸政策，不難發(fā)現(xiàn)政策力度正在不斷的加大。歷來“胳膊是擰不過大腿的”，她指出現(xiàn)在只能去適應(yīng)這些政策，慢慢的將心態(tài)調(diào)整過來等待新的變化。預(yù)計(jì)年底或明年，政策上可能會(huì)發(fā)生些許改變，除了開發(fā)商以外，大眾，購房者，以及開發(fā)商所針對(duì)的客戶群和眾多的企業(yè)都需要適應(yīng)這一政策調(diào)控過程。

　　眾所周知，在不同國家都存在著對(duì)于購房及各方面稅收的限制，那些國家在這些方面發(fā)展的相對(duì)成熟，企業(yè)和人群能夠適應(yīng)這一限制，所以相信國人也能夠適應(yīng)。張潔雯指出，這僅僅是一個(gè)過渡的過程，所以并不存在絕對(duì)的拐點(diǎn)。

　　另一方面，張潔雯以佘山的獨(dú)棟別墅為例分析了開發(fā)商目前的心態(tài)。由于獨(dú)棟別墅本身即存在資源問題，且目前該類項(xiàng)目面臨著禁止辟地，禁止建造的階段。雖然身處這個(gè)階段，但作為開發(fā)商的心態(tài)仍然較為樂觀，基本上開發(fā)商們都能經(jīng)得起這種考驗(yàn)。

　　此外，銀行貸款也是目前對(duì)于開發(fā)商影響較大的發(fā)面。目前群眾購房基本都需要借助銀行的資金。在今后較長的一個(gè)階段中，銀行都會(huì)不斷的進(jìn)行調(diào)整，不止限貸會(huì)有調(diào)整，其他方面也會(huì)有相應(yīng)的變動(dòng)。就政府而言，更多的還是需要房產(chǎn)市場(chǎng)資金的輔助，所以目前的僵持局面可能只是持續(xù)一段時(shí)間，具體和政府博弈的時(shí)間還會(huì)以群眾的適應(yīng)情況而定。

　　就整個(gè)社會(huì)大環(huán)境而言，不論今后發(fā)展到何種狀況，是否依然存在泡沫，以及房產(chǎn)衍生出的一系列金融產(chǎn)品發(fā)展至何種程度，張潔雯認(rèn)為市場(chǎng)都會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定，政策也在不斷的完善中。而對(duì)于今后的房產(chǎn)市場(chǎng)張潔雯表示自己依舊持看好態(tài)度，且目前公司對(duì)于樓市現(xiàn)狀并不存在過多憂慮。

　　保障房陷建設(shè)困局 部分高價(jià)房為合理存在

　　按照計(jì)劃，今年1000萬套保障性住房必須在11月底前全部開工。而從目前部分城市的開工情況來看，成績并不樂觀。對(duì)此張潔雯認(rèn)為，造成保障房建設(shè)進(jìn)入困局的主要原因還是資金的不足。

　　由于現(xiàn)在政府提出了保障房的建設(shè)量，這勢(shì)必就涉及到了資金問題。保障房建設(shè)是國家做出的一個(gè)導(dǎo)向，接下來開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中大幅縮水。張潔雯表示，在國家和開發(fā)商之間，保障房在細(xì)節(jié)方面還需做一些協(xié)調(diào)和讓步，例如，國家將如何補(bǔ)給開發(fā)商在結(jié)社保障房過程中犧牲的一些利益？顯然目前這些問題仍不得而知。張潔雯認(rèn)為，何時(shí)這些問題變得明確，政府與開放商真正意義上達(dá)成一致時(shí)，保障房建設(shè)的步調(diào)才將真正邁出一大步。

　　而在問及高價(jià)房時(shí)，代表開發(fā)商張潔雯理出了一個(gè)高價(jià)房的概念。她指出，高價(jià)房可以分為兩類，而這兩類是存在本質(zhì)上區(qū)別的。

　　一類高價(jià)房即是人們普遍認(rèn)為定價(jià)高的樓盤，也是目前普遍被稱為高價(jià)房的樓盤。而另一類則是嚴(yán)重脫離本身性價(jià)軌道的樓盤，該類房源本身存在太多泡沫，以至于沒有辦法有需求且使需求在產(chǎn)生，此類才是真正意義上的高價(jià)房。張潔雯認(rèn)為只有第二類高價(jià)房才應(yīng)該從根本上進(jìn)行調(diào)控，而如第一類高價(jià)房，價(jià)格適當(dāng)高端且有一定需求的高價(jià)房是合理存在的。張潔雯指出，所謂的調(diào)控和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，在有了多年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)驗(yàn)后，最終還是會(huì)回歸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。