商業(yè)地產(chǎn)投資五大誤區(qū)

第一個錯誤，錯誤的定位和商業(yè)組合，一個錯誤定位是需要很多年才能改正，在上海的很多地方也看到過很多商場在一個非常好的位置，但是做來做去都不行，因為這是一個非常重要的原因。眾所周知做商業(yè)地產(chǎn)都是位置，淮海路位置好，但是那邊的商場做得非常糟糕，長春路也是一樣；很多缺乏適當?shù)氖袌稣{(diào)研工作和操作經(jīng)驗；商業(yè)組合，你們?nèi)ヒ恍┥虉龊芏嗯谱邮窍嗤?；缺乏吸引及維持客戶的新穎概念。

第二，就是專長和管理，很多人開商場；都不做市場調(diào)研，或者只是很小的部分。另外，缺乏財務(wù)和市場可行性的研究；不良的設(shè)計布局和設(shè)施規(guī)劃，進一個商場，不知道哪里進哪里出；管理團隊，馬來西亞去年就100個商場做調(diào)查分析，顧客覺得最重要的是管理，這是非常重要的。

第三，是缺乏商業(yè)開發(fā)流程。其實做商場應(yīng)該先進行策劃然后再設(shè)計，但是現(xiàn)在很多開發(fā)商去設(shè)計，但是沒有策劃應(yīng)該怎么做，其實應(yīng)該反過來；缺乏商業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗；是很重要的一點，商業(yè)項目的開發(fā)流程跟住宅的流程是完全不一樣的。

第四，財務(wù)。我做商場是要投入很多錢的，一個是高資金的投入，現(xiàn)在到處都缺錢，有很多融資缺口；品質(zhì)受損；營銷推廣不足；分割出售問題。

第五，選擇錯了團隊與商業(yè)顧問，這個是很重要的。超群在中國已經(jīng)超過十年，有超過50個商場、1000萬平方米，有些只做過一兩個商場，很多都沒有經(jīng)驗，中國很大，從上海到成都，都不知道做什么，沒有跨城市的經(jīng)驗。商業(yè)條件可以迅速填滿一個購物中心，所以開發(fā)商選擇顧問的時候必須要了解團隊的業(yè)績，以及顧問為客戶或商場所帶來的盈利模式。

市場調(diào)研很必要

那么怎么做才會成功呢？至少要具有八個條件：第一，地段良好；第二，地位正確；第三，設(shè)計布局佳；第四，財務(wù)可行；第五，可租性和適銷性；第六，功能完善；第七，租戶成功；第八，顧客滿意。

接下來調(diào)研為什么重要，現(xiàn)在地價越來越高，作為一個本地開發(fā)商的競爭者，你要面對很高的低價，還有國內(nèi)競爭，調(diào)研是很重要的。這是所謂的三方資源，一個是發(fā)展商，一個是基金，一個是管理方。

這個是所謂商業(yè)團隊以及開發(fā)流程，每一個開發(fā)部階段工作都要有特定的專家團隊來支持，做一個新的商場有一個商場總監(jiān)，在之前我們要做一個調(diào)研策劃、調(diào)研分析、零售分析，還要有設(shè)計，然后去評估設(shè)計對不對，然后是招標咨詢、招商戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略、營運團隊、技術(shù)團隊、培訓(xùn)團隊，這些流程都是要做的。

要做一個商場要重新改變思路和方向，重新審視流程、重新審視戰(zhàn)略、重新審視結(jié)構(gòu)，這些才能夠橫好很好的迎戰(zhàn)對手，然后才有可持續(xù)的發(fā)展。