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  • 解析商業(yè)地產(chǎn)投資五大誤區(qū) 市場調(diào)研很必要

    2011年08月19日 09:36
    來源:搜房網(wǎng)

    解析商業(yè)地產(chǎn)投資五大誤區(qū) 市場調(diào)研很必要

    ——新加坡超群商業(yè)顧問有限公司黃志強先生 

     

    上海這么多商場,哪一個做得最好,有什么好,有什么不好?這里存在著幾大誤區(qū),首先超過一千萬平方米,超過50個商場的經(jīng)驗告訴你,第一個誤區(qū)是錯誤的項目定位或者是錯誤的商場定位,還有是缺乏專業(yè)的、商業(yè)開發(fā)與管理知識,第二個是缺乏商業(yè)開發(fā)流程,第三個是最嚴重的,就是缺乏投資基金與資源,第四個就是選錯了團隊和商業(yè)顧問。

    商業(yè)地產(chǎn)投資五大誤區(qū)

    第一個錯誤,錯誤的定位和商業(yè)組合,一個錯誤定位是需要很多年才能改正,在上海的很多地方也看到過很多商場在一個非常好的位置,但是做來做去都不行,因為這是一個非常重要的原因。眾所周知做商業(yè)地產(chǎn)都是位置,淮海路位置好,但是那邊的商場做得非常糟糕,長春路也是一樣;很多缺乏適當?shù)氖袌稣{(diào)研工作和操作經(jīng)驗;商業(yè)組合,你們?nèi)ヒ恍┥虉龊芏嗯谱邮窍嗤?;缺乏吸引及維持客戶的新穎概念。

    第二,就是專長和管理,很多人開商場;都不做市場調(diào)研,或者只是很小的部分。另外,缺乏財務(wù)和市場可行性的研究;不良的設(shè)計布局和設(shè)施規(guī)劃,進一個商場,不知道哪里進哪里出;管理團隊,馬來西亞去年就100個商場做調(diào)查分析,顧客覺得最重要的是管理,這是非常重要的。

    第三,是缺乏商業(yè)開發(fā)流程。其實做商場應(yīng)該先進行策劃然后再設(shè)計,但是現(xiàn)在很多開發(fā)商去設(shè)計,但是沒有策劃應(yīng)該怎么做,其實應(yīng)該反過來;缺乏商業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗;是很重要的一點,商業(yè)項目的開發(fā)流程跟住宅的流程是完全不一樣的。

    第四,財務(wù)。我做商場是要投入很多錢的,一個是高資金的投入,現(xiàn)在到處都缺錢,有很多融資缺口;品質(zhì)受損;營銷推廣不足;分割出售問題。

    第五,選擇錯了團隊與商業(yè)顧問,這個是很重要的。超群在中國已經(jīng)超過十年,有超過50個商場、1000萬平方米,有些只做過一兩個商場,很多都沒有經(jīng)驗,中國很大,從上海到成都,都不知道做什么,沒有跨城市的經(jīng)驗。商業(yè)條件可以迅速填滿一個購物中心,所以開發(fā)商選擇顧問的時候必須要了解團隊的業(yè)績,以及顧問為客戶或商場所帶來的盈利模式。

    市場調(diào)研很必要

    那么怎么做才會成功呢?至少要具有八個條件:第一,地段良好;第二,地位正確;第三,設(shè)計布局佳;第四,財務(wù)可行;第五,可租性和適銷性;第六,功能完善;第七,租戶成功;第八,顧客滿意。

    接下來調(diào)研為什么重要,現(xiàn)在地價越來越高,作為一個本地開發(fā)商的競爭者,你要面對很高的低價,還有國內(nèi)競爭,調(diào)研是很重要的。這是所謂的三方資源,一個是發(fā)展商,一個是基金,一個是管理方。

    這個是所謂商業(yè)團隊以及開發(fā)流程,每一個開發(fā)部階段工作都要有特定的專家團隊來支持,做一個新的商場有一個商場總監(jiān),在之前我們要做一個調(diào)研策劃、調(diào)研分析、零售分析,還要有設(shè)計,然后去評估設(shè)計對不對,然后是招標咨詢、招商戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略、營運團隊、技術(shù)團隊、培訓(xùn)團隊,這些流程都是要做的。

    要做一個商場要重新改變思路和方向,重新審視流程、重新審視戰(zhàn)略、重新審視結(jié)構(gòu),這些才能夠橫好很好的迎戰(zhàn)對手,然后才有可持續(xù)的發(fā)展。 

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