走在廣州街頭，只要你留心，近期不少大型商場(chǎng)如雨后春筍冒了出來。

如位于天河商圈的萬菱匯、太古匯、東方寶泰廣場(chǎng)；位于珠江新城的廣州友誼國(guó)金店、廣百高德置地廣場(chǎng)點(diǎn)、太陽城廣場(chǎng)；農(nóng)林下路美東百貨等等。隨著這一撥大型商場(chǎng)的開業(yè)，吸引了大量品牌進(jìn)駐。如太古匯新近開業(yè)的LV旗艦店面積多達(dá)1800平方米，同時(shí)還引入Chanel、Dior、MiuMiu、Tiffany&co、Prada等十多個(gè)國(guó)際一線品牌，9月份整體開業(yè)后更有多達(dá)180間商鋪全部開業(yè)。

大型商場(chǎng)涌現(xiàn)背后，是商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)升溫。自去年以來商品房市場(chǎng)屢受調(diào)控限制，不僅是廣州，全省各地商業(yè)地產(chǎn)都迎來了“春天”，不少開發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。來自廣東省房協(xié)的報(bào)告顯示，今年上半年，全省辦公樓、商業(yè)用房投資同比分別增長(zhǎng)69.5%和23.5%。其中，辦公樓投資增幅同比提高20.5個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于住宅投資2.8個(gè)百分點(diǎn)的增幅。

廣州下半年寫字樓入市達(dá)7年最高

從去年開始，隨著幾輪樓市調(diào)控對(duì)商品房市場(chǎng)的打擊，商業(yè)地產(chǎn)由于游走于調(diào)控外圍，成為了調(diào)控?cái)D出資金的避難所。商鋪、寫字樓等商用物業(yè)一時(shí)放量供應(yīng)。

一個(gè)典型的例子就是廣州珠江新城，作為廣州的金融CBD，近年大量甲級(jí)寫字樓開建或投入使用，尤其是2011年，大體量的優(yōu)質(zhì)新供應(yīng)呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)，甲級(jí)寫字樓的租金也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。如一季度正式交付的廣州西塔，近期越秀地產(chǎn)宣布已完成八成招商。而其平均309元/平方米/月的有效凈租金，也高踞市內(nèi)眾多甲級(jí)寫字樓租金之首。

7月19日，珠江新城B2-11商業(yè)地塊競(jìng)拍再度震動(dòng)業(yè)界。美林基業(yè)旗下的廣州常遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)有限公司力壓萬科、合景泰富和富力等眾多巨頭，最終以12.8億元將該地塊攬入囊中，而其高達(dá)17933元/平方米的樓面地價(jià)，廣州商業(yè)地塊的新地王就此誕生。更印證了珠江新城商業(yè)地產(chǎn)的大熱。

仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，下半年，廣州優(yōu)質(zhì)的投資型寫字樓入市繼續(xù)增多，預(yù)計(jì)將達(dá)到過去七年最高水平。來自省房協(xié)的報(bào)告也顯示，2011年上半年，全省辦公樓和商業(yè)用房的施工面積分別為1014.46萬平方米和2577.42萬平方米；新開工面積分別為170.72萬平方米和515.31萬平方米；待銷面積分別為85.83萬平方米和482.91萬平方米。各項(xiàng)指標(biāo)均遠(yuǎn)高于去年同期。

不僅是廣東，實(shí)際上全國(guó)各大城市都出現(xiàn)了類似的情況。以上海、北京為例，2011年7月，上海寫字樓共計(jì)成交1356套、成交面積155241平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)15.9%和10.1%，同比分別上漲10.0%和60.7%。北京寫字樓市場(chǎng)空置率下降至6.19%，環(huán)比下降2.98個(gè)百分點(diǎn)，租金繼續(xù)攀升，甲級(jí)寫字樓的平均租金環(huán)比上升9.40%，至每月每平方米204.96元。易城中國(guó)發(fā)布最新報(bào)告也指出，北京、上海、廣州、深圳和天津五大城市甲級(jí)寫字樓都呈現(xiàn)供需兩旺。

熱點(diǎn)城市商業(yè)地價(jià)幅度遠(yuǎn)高于住宅

商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)生水起，還表現(xiàn)在不少房企紛紛轉(zhuǎn)型，扎堆商業(yè)地產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，幾乎所有的大型房企都在加速商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局。如一直專注于住宅市場(chǎng)的萬科地產(chǎn)，7月初高調(diào)宣布了其商業(yè)地產(chǎn)策略：打造城市綜合體品牌“萬科廣場(chǎng)”，社區(qū)商業(yè)品牌“萬科紅”，寫字樓品牌“萬科大廈”。萬科方面提供的資料顯示，萬科商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)在北京、上海、重慶、西安等全國(guó)20多個(gè)城市開始運(yùn)營(yíng)。

此外，保利計(jì)劃將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例逐步增大到總投資的30%；富力地產(chǎn)宣布，2011年將在全國(guó)開業(yè)16家富力旗下酒店。另外，龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、金地集團(tuán)等紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)，華潤(rùn)萬家、好又多、聯(lián)華等零售商也由商業(yè)切入商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)?？胺Q史無前例。

從開發(fā)商拿地的情況來看，2010年至今，主要一二線城市商辦用地成交比例明顯提升，尤其是作為商業(yè)地產(chǎn)重要產(chǎn)品之一的寫字樓成為了近期投資熱點(diǎn)。從房地產(chǎn)行業(yè)投資流向來看，2011年一季度投資于寫字樓的資金比重較去年四季度提高了5.61%—8.07%；而投資于住宅的資金比重則下跌了7.3%—38.85%。

國(guó)土部旗下中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院最新發(fā)布研究報(bào)告也顯示，京滬廣深4個(gè)一線城市及14個(gè)熱點(diǎn)城市二季度商業(yè)地價(jià)全線上漲，且幅度遠(yuǎn)高于住宅地塊。

除了住宅市場(chǎng)調(diào)控的擠出效應(yīng)，業(yè)內(nèi)人士還指出，商業(yè)地產(chǎn)的大熱還源于其投資回報(bào)率高。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)的投資回報(bào)率大概為3%—5%，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率則有6%—8%，二者相差將近一倍。而物業(yè)自身增值的收益率更是不可估量。